سازمان بورس آمادگي دارد با حمايت از راه‌اندازي صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان براي استفاده از پتانسيل تامين مالي موجود در بازار سرمايه، به فعالان حوزه مسكن كمك كند.
رئيس اداره امور نهادهاي مالي سازمان بورس با اعلام خبر فوق گفت: به‌منظور تسهيل و تشويق متقاضيان راه‌اندازي صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان و فراهم بودن بستر مناسب براي كمك به تامين مالي در حوزه ساخت پروژه‌هاي ساختماني، با انجام بررسي‌ها و نظرسنجي‌هاي انجام شده از طرف فعالان حوزه مذكور، هيات‌مديره اين سازمان برخي بخش‌هاي مجموعه مقررات صندوقهاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان را كه در روز 29 فروردين ماه 88 به تصويب رسيده‌بود، در روز 27 اسفند‌ماه 92 بازنگري و اصلاح كرد.
بهنام چاوشي در مورد جزئيات اين موضوع ادامه داد: در اصلاحات انجام شده اختيارات مالك زمين پروژه افزايش يافته‌است و تا زماني كه سهم آن از كل پروژه در اكثريت باشد نسبت به سهام خود در كليه تصميمات، حق رأي و اختيار خواهد داشت. اين امر مشوق خوبي براي موسسان است كه قبلا دغدغه كاهش اختيارات خود را پس از واگذاري زمين پروژه به شخصيت حقوقي صندوق را داشتند. وي افزود: در شرايط جديد اعضاي هيات‌مديره صندوق 5 نفر هستند كه 3 نفر به انتخاب اكثريت سهامداران، يك نفر نماينده مدير صندوق و يك نفر نماينده متولي صندوق (به نمايندگي از طرف سهامداران كمتر از يك درصد) انتخاب مي‌شوند در حالي كه، در مقررات قبلي 5 عضو هيات‌مديره صندوق شامل نمايندگان اركان به شرح مدير صندوق، متولي، مدير ساخت، ناظر و متعهد پذيره‌نويسي بود. رئيس اداره امور نهادهاي مالي افزود: موضوع اصلاح شده ديگر، ايجاد انعطاف بيشتر براي فروش يا پيش فروش واحدهاي ساختماني پروژه است كه در مقررات قبلي الزام به انجام فرآيند مزايده وجود داشت و ولي در مقررات اصلاح‌شده، هيات‌مديره صندوق با اعلام رويه فروش خود و دريافت تاييديه رويه از اين سازمان، امكان فروش يا پيش فروش واحدهاي ساختماني را با رعايت صرفه و صلاح سرمايه‌گذاران به طرق مختلف خواهند داشت.
چاوشي خاطرنشان كرد: در رويه اعلام شده از طرف صندوق، امكان اولويت دادن به دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق براي خريد واحدهاي ساختماني نيز با ترتيب مشخص وجود خواهد داشت. وي در مورد نحوه معامله و سرمايه‌گذاري در صندوقهاي مذكور گفت: در حال حاضر طبق اساسنامه نمونه، واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوقهاي زمين و ساختمان از ابتداي پذيره‌نويسي در بازار بورس/ فرابورس ايران پذيرفته مي‌شوند و تا زمان پايان ساخت و تصفيه پروژه قابل معامله خواهند بود.
چاوشي در اين خصوص ادامه داد: در ساختار پيش‌بيني شده در مقررات، مدير ساخت مي‌تواند در نقش باني طرح (Developer) با تجربه در حوزه ساخت‌‌و‌ساز از پيمانكاران داراي مجوزهاي مربوطه در ساخت پروژه استفاده كند.
بنا به گفته چاوشي صندوقهاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان از جمله نهادهاي مالي هستند كه براساس بند هـ ماده 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد، به‌منظور تسهيل اجراي سياست‌هاي كلي اصل چهل و چهارم قانون اساسي مصوب آذرماه 1388 با مجوز از سازمان بورس در قالب شخصيت حقوقي مستقل تاسيس مي‌شوند. اين نوع نهاد مالي با كمك به انبوه‌سازي و افزايش ظرفيت توليدي در بخش مسكن و نهايتا پاسخگويي به تقاضاي ايجادشده در اين بخش، ضمن فراهم آوردن امكان مشاركت عمومي با سرمايه‌هاي كوچك در اين بخش، به رونق ديگر صنايع مرتبط با مسكن كمك قابل‌توجهي مي‌كنند. رئيس اداره امور نهادهاي مالي سازمان بورس در ادامه اظهاراتش به اهداف مهم اين صندوق اشاره كرد و گفت: يكي از اهداف مهم طراحي نهادهاي مالي مذكور آن است كه با اقدام به سرمايه‌گذاري در صندوقهاي زمين و ساختمان، قدرت خريد دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري در برابر افزايش قيمت زمين يا ساختمان در منطقه اجراي پروژه تا حد زيادي حفظ مي‌شود. چاوشي ادامه داد: همچنين به خاطر پيش‌بيني اركان اداره‌كننده و نظارتي تخصصي مورد نياز در اساسنامه صندوقهاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان و نيز نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار در اجراي صحيح مقررات تدوين شده، سرمايه‌گذاران با اطمينان خاطر بيشتري اقدام به سرمايه‌گذاري می‌کنند.
وي در ادامه تصريح كرد: پذيرش نماد معاملاتي واحدهاي سرمايه‌گذاري در بورس يا فرابورس و نيز پيش‌بيني وظيفه بازارگرداني در اركان صندوق، با فراهم كردن مزيت نقدشوندگي از ديگر امتيازات اين ابزار مالي محسوب خواهد شد. بنا به گفته وي بازارگردان مذكور متعهد است كه حجم مشخصي از تقاضاي خريد و فروش را هر روز، طبق ضوابط تعيين شده پاسخگو باشد. در نهايت براي افزايش شفافيت و آگاهي سرمايه‌گذاران، آن‌چنان‌كه در مقررات پيش‌بيني شده است اطلاعات مربوط به پيشرفت كار و وضعيت پروژه در دوره‌هاي مشخص(سه ماه يكبار) از طريق تارنماي صندوق به اطلاع عموم خواهد رسيد.
رئيس اداره امور نهادهاي مالي سازمان بورس در ادامه گفت: بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد و اصلاحات صورت‌گرفته در ماده 143 قانون ماليات‌هاي مستقيم، كليه درآمدهاي صندوقهاي مذكور و درآمدهاي حاصل از نقل و انتقال و صدور و ابطال از ماليات بردرآمد و ماليات بر ارزش افزوده معاف است كه اين موضوع عامل مهمي براي تشويق به راه‌اندازي و سرمايه‌گذاري در اين حوزه خواهد بود.
چاوشي در‌خصوص اركان اين صندوق نيز اظهار کرد: به‌طور كلي مي‌توان اركان صندوقهاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان را علاوه‌بر مجمع صندوق به سه گروه اركان اداره‌كننده (شامل هيات‌مديره، مدير و مدير ساخت)، اركان نظارتي (شامل ناظر، متولي و حسابرس) و اركان تضمين‌كننده (شامل متعهد پذيره‌نويس و بازارگردان) تفكيك كرد. وي ادامه داد: همچنين مجمع صندوق از اجتماع اركان صندوق و دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري بالاي يك درصد صندوق تشكيل مي‌شود؛ در مجمع، متولي به عنوان نماينده سرمايه‌گذاران كمتر از يك درصد حضور مي‌يابد و در ازاي ميزان سهام آن افراد داراي حق راي است. مطابق اساسنامه مربوطه، تمامي تصميمات كلان صندوق و از جمله انتخاب ساير اركان صندوق در اختيار مجمع صندوق است. چاوشي در ادامه افزود: هيأت‌مديره صندوق نيز داراي 5 عضو شامل نماينده مدير و متولي صندوق و 3 عضو به انتخاب مجمع صندوق است كه تصويب مبالغ لازم براي افزايش سرمايه در هر مرحله، از وظايف مهمي است كه برعهده هيأت‌مديره است. بنا به گفته چاوشي تعيين و تصويب فرآيند فروش و پيش فروش واحدهاي ساختماني و تهيه مستندات لازم براي آن و اطلاع به سازمان از ديگر وظايف مهم هيات‌مديره صندوق است. همچنين مدير ساخت يا پيمانكاران براي اجراي هر مرحله از پروژه، نياز به تاييد صلاحيت توسط هيأت‌مديره خواهند داشت.
وي در‌خصوص وظايف مدير صندوق نيز اظهار کرد: انجام برخي مراحل صدور واحدهاي سرمايه‌گذاري، ثبت و نگهداري حساب هر سرمايه‌گذار، ثبت و تهيه صورت‌هاي مالي و گزارش‌هاي فعاليت صندوق، به عهده مدير صندوق است. همچنين صدور دستورات پرداخت از محل دارايي‌هاي صندوق مطابق مفاد اساسنامه و ارائه آن به متولي جهت تایيد و پرداخت مبالغ تاييد شده نيز از ديگر وظايف مدير صندوق است. مدير صندوق به عنوان نماينده صندوق در مقابل اشخاص ثالث محسوب مي‌شود.
مدير ساخت از ديگر اركان صندوق است كه در واقع شخص حقوقي با حداقل پنج سال سابقه كار مفيد و موثر در زمينه مديريت ساخت پروژه‌هاي ساختماني بزرگ است كه با تصويب مجمع صندوق و تاييد سازمان تعيين مي‌شود و قابل تغيير است؛ براي اجراي عمليات ساخت پروژه، مدير ساخت يا پيمانكاران وي حسب مورد بايد در يكي از دو حوزه سازه و تاسيسات شرايط مندرج را در اساسنامه مصوب صندوقهاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان داشته باشند. بنا به گفته وي، وظيفه و مسووليت اصلي مدير ساخت اجراي پروژه ساختماني صندوق راسا يا از طريق عقد قرارداد با پيمانكاران ذي‌صلاح بر اساس مراحل، زمانبندي، مصالح و نقشه‌هاي پيش‌بيني شده در طرح توجيهي پروژه است.
چاوشي در ادامه با اشاره به ناظرصندوق و وظايف او گفت: ناظر نيز يك شخص حقوقي مستقل از مدير ساخت است كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌ها و مقررات مربوط به اين قانون، داراي پروانه اشتغال به نظارت پايه يك است. مهم‌ترين وظيفه ناظر، نظارت فني بر اجراي پروژه، جهت تطبيق با طرح توجيهي و مقررات ملي ساختمان است.
وي ادامه داد: براي نظارت مستمر بر فعاليت ساير اركان صندوق و نمايندگي سرمايه‌گذاران كمتر از يك درصد صندوق ركن متولي در اساسنامه پيش‌بيني شده است. يكي از وظايف اصلي متولي، كنترل و تاييد پرداخت‌هاي صورت‌گرفته توسط مدير صندوق است و به این ترتيب وي اجازه خريد واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را در مدت تصدي خود به اين سمت‌ها نخواهد داشت. وي در ادامه افزود: حسابرس صندوق نيز از بين يكي از موسسات حسابرسي معتمد بورس، به تصويب مجمع صندوق تعيين مي‌شود كه مشابه حسابرس ساير شركت‌ها وظايف ارائه گزارش‌هاي دوره‌اي مطابق اساسنامه و ساير مقررات را خواهد داشت.
وي متعهد پذيره‌نويس را از ديگر اركان صندوق برشمرد و گفت: يك شخص حقوقي داراي كفايت سرمايه لازم است كه مطابق اساسنامه، موظف به خريد واحدهاي سرمايه‌گذاري باقيمانده به قيمت اسمي، در زمان‌هاي افزايش سرمايه‌است كه سرمايه‌گذاران از حق‌تقدم خريد خود استفاده نكرده‌اند. رئيس اداره امور نهادهاي مالي سازمان بورس در ادامه خاطرنشان كرد: طبق اساسنامه نمونه، واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوقهاي زمين و ساختمان از ابتداي پذيره‌نويسي در بورس/ فرابورس ايران پذيرفته مي‌شوند و تا زمان پايان ساخت و تصفيه پروژه قابل معامله خواهند بود؛ بازارگردان بايد طبق دستورالعمل بازارگرداني بورس مربوطه، مظنه‌هاي خريد و فروش خود براي واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را اعلام كند و به این ترتيب سرمايه‌گذاران مي‌توانند واحدهاي سرمايه‌گذاري خود را به مظنه خريد بازارگردان، به بازارگردان بفروشند؛ وجود بازارگردان تا حدودي به كشف قيمت و افزايش نقدشوندگي صندوق كمك خواهد كرد. چاوشي در‌خصوص عمر آن صندوق‌ها نيز گفت: عمر صندوق همزمان با طول عمر ساخت پروژه ساختماني است و براساس طرح توجيهي افشا شده يا مصوبات هيات‌مديره صندوق امكان فروش يا پيش‌فروش واحدهاي ساختماني صندوق وجود دارد و در فرآيند فروش واحدهاي ساختماني امكان اولويت دادن به دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق براي خريد واحدهاي ساختماني نيز با ترتيب مشخص وجود خواهد داشت.
