آیا سایه رکود چندین ساله از ساختمانی ها رخت بر می بندد؟

بخش مسکن و ساختمان به عنوان پر تحرک ترین و پویا ترین بخش اقتصاد هر کشوری همواره جزو اولویت های سیاست گذاران و دولتمردان قرار داشته است.

به گزارش بورس نیوز، صنعت ساختمان بویژه مسکن با توجه به روند سن جوان کشور همیشه با تقاضای روز افزونی روبه رو بوده که مزیت سرمایه گذاری در این صنعت را در مقایسه با سایر صنایع برای سرمایه گذاران دو چندان نموده است.

این در حالی است که سیاست تأمین مسکن ارزان قیمت (طرح مسکن مهر) و طی سه سال گذشته تا به امروز این بازار را با رکود معنا داری مواجه ساخته است.

در مقابل این رکود، اجرای فاز اول قانون هدفمند سازی یارانه ها در یکسال اخیر، قیمت تمام شده ساخت مسکن با افزایش قیمت مصالح شیب صعودی به خود گرفته و در نهایت این موضوع سایر نهاده های تولید از جمله هزینه دستمزد را دستخوش تغییراتی نموده که منجر به افزایش قیمت ساخت واحدهای مسکونی و تجاری شده است.

حال آنکه بواسطه تورم حاصل از اجرای طرح هدفمندی و افزایش سطح عمومی قیمت ها، افزایش نسبی قیمت مسکن به عینه قابل مشاهده است.

به این موارد باید متغیرهایی همچون نرخ ارز، تغییرات قیمت نفت، تحولات بازار طلا و سهام، نرخ سود سپرده های بانکی، بازدهی سایر فعالیت ها، سیاست های دولت و غیره را نیز در بررسی دورنمای قیمت مسکن در نظر گرفت که هر کدام نقش تعیین کننده ای در پیش بینی چشم انداز این صنعت ایفا می کند.

در این زمینه چندی است که صنعت املاک و مستغلات با اقبال معامله گران بازار سهام رو به رو شده و بارقه امیدی را برای سهامداران صبور آن پدید آورده است.

رضا بختیاری کارشناس شرکت سرمایه گذاری ملی ایران با ارزیابی صنعت مسکن و ساختمان در بازار سهام، به خبرنگار ما می گوید: عرضه مسکن در ایران به گونه ای بوده که هیچ گاه تقاضای خود را نتوانسته پاسخگو باشد. ساخت سالانه 800 هزار واحد مسکونی در کنار نیاز دو میلیون واحدی مصرف کننده، باعث شده امکان توزیع مسکن در کشور بویژه در پایتخت بطور یکسان وجود نداشته باشد.

از ابتدای انقلاب تاکنون در بهترین شرایط هر ساله بطور میانگین 500 هزار واحد مسکونی ساخته شده که می تواند تنها بخشی از بازار مصرف را جوابگو باشد اما در کمال تعجب تمامی دولتمردان در ادوار مختلف تنها به آمار مجموع ساخت و سازها اشاره و اکتفا کرده اند که با واقعیات بازار مسکن همخوانی ندارد.

وی با بیان اینکه 95 درصد بخش ساخت و ساز کشور همیشه در مالکیت بخش خصوصی بوده است، خاطر نشان می کند: دولت با ارزیابی حاشیه سود این بازار و از طرفی در اختیار گرفتن سکان هدایت آن، در حالی طی سال های اخیر وارد بازار مسکن شده که نشانه های کم رنگی از دستیابی به موفقیت برای آن حاصل شده است. دولت از یک طرف با تعیین و ارایه تسهیلات 20 میلیارد تومانی خرید مسکن و تنها از طریق بانک مسکن در واقع تا سطح 10 تا 20 درصدی ارزش ملک را از این طریق برای متقاضیان پوشش داده که می تواند 25 درصد نیاز بازار مصرف را تأمین نماید. از سویی دیگر گزارش های ساخت و ساز نشان می دهد با بکارگیری تمام توان و نیروی موجود، سالانه تنها یک میلیون واحد مسکونی را می توان تأمین کرد که این خود نیاز به منابع 50 تا 60 میلیارد دلاری را ضروری می سازد.

طرح مسکن مهر با هدف تأمین واحدهای مسکونی ارزان قیمت اگرچه طراحی امیدوار کننده و ملی به شمار می رود، اما برای آنکه بتواند به نتیجه مطلوب دست یابد باید ورود و تزریق منابع مالی خارجی را امکان پذیر نماید.

این کارشناس با برشمردن متغیرهای اقتصادی تأثیر گذار بر بازار مسکن، می افزاید: قیمت زمین به عنوان متغیری تعیین کننده، زمانیکه گران می شود، در واقع این سیگنال را به بازار مسکن می دهد که نرخ آپارتمان های نوساز و واحدهای مسکونی میل به افزایش دارد.

با این همه افت شدید ارزش ريال، رشد نرخ تورم، افزایش نرخ سود بانکی و یا بازده 20 درصدی اوراق مشارکت باید برای این سوال که چرا نباید در شرایط فعلی بازدهی سالانه بخش مسکن حداقل در حدود 25 درصد باشد؟ پاسخی روشن پیدا کرد.

بختیاری با بیان اینکه استناد به گزارش های خبری و یا اظهاراتی مبنی بر توانایی کنترل بازار مسکن در مقابل عدم ناتوانی در مهار آن، عملاً به وخیم تر شدن اوضاع در این بازار خواهد انجامید، در بخش دیگری از این گفتگو در ارتباط با ریسک های احتمالی این بازار سخن گفت و افزود: مدیریت دولتی با توجه به ناتوانی در جذب منابع مالی خارجی برای فرو نشاندن عطش بازار مسکن، می تواند به اقدام های ضربتی همچون تشدید ابزارهای پولی و مالیاتی روی آورد و بطور مثال با تعیین مالیات های گوناگون بر واحدهای مسکونی بالای 75 متر و با ایجاد کد رهگیری با استفاده از کد ملی و تعیین نرخ مالیات به نرخ روز ملک و اقداماتی از این دست، بازار مسکن را تهدید نماید. اما باید دانست سرکوب عرضه و تقاضا در شرایطی که با بازاری بدون صادرات و غیر قابل معامله با بازار خارجی و در سایه تورم روبرو هستیم، بی فایده بوده و شرایط بدتری را ایجاد می کند.

بخش مسکن گرچه با رکود چندین ساله مواجه است، اما باید به این حقیقت پی برد که قیمت در این بخش بیش از آنکه از سوی مصرف کننده اصلی تعیین شود، از سوی صاحبان نقدینگی های سرگردان و موسسات مالی بزرگ کنترل و هدایت می شود.

وی با نگاهی به سهام شرکت های ساختمان بورس، یادآور شد: در ارزیابی شرکت های ساختمانی با توجه به نوع و عملکرد مدیریت آنها باید پتانسیل سودآوری این شرکت ها را در طول سه سال اخیر محاسبه و سپس با ارزش فعلی سهام مقایسه کرد.

شرکت های ساختمانی قابل مقایسه با شرکت های تولیدی نبوده و حال آنکه ارزش بازاری سهام آنها نسبت به ارزش خالص دارایی هایشان در سطح پایینی قرار دارد.

از اینرو چنانچه گردش مالی این شرکت ها ترمیم یابد، با رشد NAV خود می توانند سود مناسبی را شناسایی کنند.

وی در خاتمه گفت: صنعت ساختمانی بورس مدت ها از اقبال بازار سهام به دور بوده و با توجه به نسبت قیمت بر درآمدی پایین خود در مقایسه با P/E بازار سهام، در صورت عدم اقدامات تخریبی از سوی دولت می تواند با تغییرات مثبت روبرو شود.