زورآزمایی بازار مسکن و تورم
بازار مسکن در هشت سال گذشته رشد نامعقول و غیرمتعارفی داشته است که این رشد حباب‌گونه و غیرطبیعی به واسطه افزایش لجام‌گسیخته نرخ تورم و رشد نقدینگی بخش مسکن، منجر به رشد سونامی‌وار قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بها به‌ویژه در یک سال اخیر و از نیمه دوم سال 91 شد. بررسی روند بازار مسکن در ماه‌ها و سال‌های اخیر نشان می‌دهد که دلایل افزایش قیمت اخیر مسکن را می‌توان مجموعه اتفاقات اقتصادی بخشی و فرابخشی عنوان کرد که فنر افزایش قیمت مسکن را در حدی کوک کرده که نرخ زمین و مسکن به ترتیب 10 و شش‌برابر افزایش یافته است.
این در حالی است که به اعتقاد بسیاری از فعالان بازار مسکن، اولین تاثیر نابسامانی‌های اقتصادی، ناامنی از آینده است. این عامل در کنار گرانی مصالح ساختمان و هزینه‌های سرسام‌آور شهرداری و دارایی موجب افزایش شدید قیمت‌ها شد. البته افراد فرصت‌طلب با القای جو ناامنی در متقاضیان مسکن از این اوضاع نابسامان استفاده کرده و بازار مسکن را دچار حباب قیمتی می‌کنند. در ماه‌ها و سال‌های اخیر و در دولت دهم سیاست‌های دستوری موجب تشدید جو ناامنی در بازار مسکن شده است.
با روی کار آمدن دولت یازدهم و مطرح شدن شعار تدبیر و امید به نظر می‌رسد دیگر عمر سیاست‌های دستوری که حاصلی جز وخیم‌تر کردن اوضاع بازار مسکن نداشت، امروز به سر آمده است و بارقه‌های امید و حاشیه امنی برای آینده بازارهای سرمایه‌گذاری و به‌ویژه بازار مسکن ایجاد شده و این امید به آینده و اصلاح امور همگام با تدبیر هر روز بیشتر از دیروز هویدا می‌شود. در این میان به نظر می‌رسد متولیان دولتی باید با تغییر دیدگاه و استراتژی، حق مالکیت افراد و قاعده عرضه و تقاضا در بازار مسکن را به رسمیت بشناسند و از طریق مکانیسم‌های اقتصادی باید شرایط بخش مسکن را به نحوی مدیریت کنند که مالکان از قاعده عرضه و تقاضا تبعیت کرده و ملک خود را قیمت‌گذاری کنند.
وقتی بازار مسکن از حالت تورم رکودی یا همان رکود تورمی خارج شود و رونق به این بازار برگردد، قطعا حباب قیمت‌های شکل‌گرفته در یک سال اخیر نیز به دلیل مهار کنش‌گران اقتصادی می‌ترکد؛ بنابراین هم مالکیت افراد به رسمیت شناخته می‌شود و هم نظام عرضه و تقاضا به سمتی هدایت می‌شود که منجر به کاهش قیمت می‌شود بی‌آن‌که سیاست دستوری و اجباری توسط متولیان دولت اقتصاد به بازار دیکته شود. اما به راستی چه راهکاری در کوتاه‌مدت و در شرایط فعلی می‌تواند منجر به حل پاره‌ای از مشکلات کنونی مسکن و مردم شود؟
در پاسخ می‌توان پیشنهادی را که در روزها و هفته‌های گذشته بارها از طریق بسیاری از فعالان و کارشناسان بازار مسکن ارائه شده بیان کرد که آن راه‌اندازی سامانه جامع املاک است. به نظر می‌رسد راه‌اندازی سامانه جامع املاک توسط اتحادیه کشوری مشاوران املاک گامی موثر در این راستاست و باید سامانه جامع املاک کشور هرچه زودتر طراحی و اجرا شود. در این سامانه باید کلیه املاک فروشی و اجاره‌ای به تفکیک متراژ و موقعیت‌های محلی برای فروش یا اجاره با قیمت منطقه‌ای عرضه شود؛ در این صورت شهروندان با دسترسی بهتر می‌توانند واحد مسکونی خود را جست‌وجو کرده و مناسب‌ترین قیمت را برای خرید بپردازند و با این مکانیسم رقابت افزایش یافته و قیمت‌ها رو به کاهش میل می‌کند.
یکی از مزایای مهم راه‌اندازی چنین سامانه‌ای اجازه قیمت‌گذاری به مالکان و اجازه انتخاب به مشتریان است که می‌تواند از شکل‌گیری حباب و حجیم شدن آن که نشان‌دهنده رفتار هیجانی بازار و روند غیرطبیعی آن است، جلوگیری کند. همچنین می‌توان امیدوار بود که با راه‌اندازی این سامانه دلالان و واسطه‌ها و نابسامانی‌های ناشی از آن‌ها به حداقل برسد و عرضه و تقاضا در یک روند طبیعی و پایدار و به دور از هیجان ناشی از انتظارات شکل‌گرفته در بازار قیمت‌های واقعی را تعیین کنند.
کاهش 4درصدی تابستانه قیمت مسکن نسبت به بهار در همین رابطه روز گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه کاهش قیمت مسکن را تا پایان سال پیش‌بینی و اعلام کرد: امسال سال وفور عرضه مسکن است و نیمه نخست سال ثبات و آرامش به گونه‌ای وارد بازار مسکن شد که قیمت‌ها در تابستان چهار‌درصد نسبت به بهار کاهش یافته است. ابوالفضل صومعلو با اشاره به ثبات و آرامش قیمت در بازار مسکن اظهار کرد: نیمه اول امسال شاهد کاهش و ثبات قیمت در بازار مسکن بودیم و به نظر می‌رسد این ثبات قیمتی تا پایان سال ادامه یابد.
وی افزود: امسال بازار خریدوفروش خانه از نظر میزان و قیمت تحرک خاصی نداشت؛ به گونه‌ای که پس از افزایش قیمت کم در اردیبهشت و خرداد امسال کاهش چهار‌درصدی قیمت را در تیر و مرداد شاهد بودیم. به گفته صومعلو تابستان امسال علاوه بر رکود در خریدوفروش مسکن شاهد کاهش قیمت نسبت به بهار بودیم. معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: تعداد معاملات مسکن در نیمه اول امسال نشان از کاهش تدریجی قیمت‌هاست که این کاهش قیمت و معاملات از سوی سامانه معاملات مسکن ثبت می‌شود. وی با اشاره به آمار ثبت‌شده معاملات مسکن در نیمه اول امسال گفت: تعداد کل معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه 13هزار و 212 مورد، در خردادماه 10هزار و 168 مورد، در تیرماه 7231 مورد و در مردادماه 5900 مورد بوده است.
به گفته صومعلو افزایش قیمت از نیمه دوم سال گذشته صورت گرفت که درصدی از افزایش قیمت به مرور زمان قابل قبول است اما بخش زیادی از این افزایش قیمت ناشی از تورم موجود بوده است. به گزارش ایسنا، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تورم 44درصدی موجود در بازار گفت: این تورم نقطه‌ای به گونه‌ای است که ارزش واقعی 440هزار تومان سال گذشته امروز به یک‌میلیون تومان رسیده است. وی در ادامه کاهش قیمت مسکن را پیش‌بینی و اعلام کرد: سیاست دولت یازدهم ثبات در بازار اقتصادی است و پیش‌بینی می‌شود همان‌گونه که بازار مسکن در نیمه اول امسال با کاهش و ثبات قیمت همراه بود. تا پایان سال نیز این شرایط ادامه‌دار باشد.
حباب قیمت مسکن 9درصد کاهش یافت
درحــالــی‌کــه گزارش‌های میدانی از نقاط مختلف حاکی از آن است که قیمت مسکن در یک سال اخیر بیش از شش‌برابر شده و قیمت زمین هم همپا با آن بیش از 10برابر شده است، رییس اتحادیه مشاوران املاک افزایش قیمت اخیر مسکن را 20درصد می‌داند و معتقد است این رشد غیرطبیعی که منجر به شکل‌گیری حباب در بازار مسکن شده است، در هفته‌های اخیر حدود 9درصد کاهش یافته و تنها 11درصد آن باقی‌مانده است. رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور، روز گذشته با اشاره به این نکته که گزارش‌های میدانی از سطح شهر، مشاوران املاک و همیاران مسکن در محلات در زمانی که قیمت مسکن به شدت افزایش یافت حاکی از این بود که قیمت مسکن 20درصد حباب دارد، تاکید کرد که در هفته‌های اخیر شاهد روند کاهشی در بازار مسکن بوده‌ایم.
به گزارش فارس، مصطفی قلی‌خسروی گفت: بعد از گذشت چند هفته از رشد قیمت‌ها به مرور قیمت مسکن افت کرد و از آن 20درصد حباب ایجادشده در آن زمان، اکنون حدود 11درصد حباب قیمت مسکن باقی‌مانده و 9درصد از آن حباب کاهش یافته است. رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره رشد اجاره‌بها نیز گفت: اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است و وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود اجاره‌بها نیز رشد پیدا می‌کند. به گفته وی، نرخ رشد اجاره‌بها از شاخص تورم عبور کرده است.
قلی خسروی در پاسخ به این سوال که با وجود برسر کارآمدن دولت جدید هنوز خریدوفروش مسکن در حالت رکود به‌سر می‌برد، گفت: وقتی که در سال 91 قیمت مسکن جهشی افزایش یافت طبیعی بود که باید خریدوفروش مسکن دچار رکود می‌شد و وقتی به رکود می‌رسیم چون توان خرید بالا نیست رکود یک امری طبیعی است. رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین تاکید کرد که رکود خریدوفروش مسکن بدترین ضرر را به مشاوران املاک می‌رساند، بنابراین وقتی به ثبات قیمت برسیم متقاضیان مسکن با آرامش اقدام به جابه‌جایی و خریدوفروش مسکن می‌کنند. وی ادامه داد: مهلت صدروزه دولت برای اعلام برنامه‌ها و مشکلات اقتصادی حاکی از این است که باید این صدروز طی شود و ما نیز تحمل کنیم، پس باید صبر کرد و دید بعد از این صدروز چه برنامه‌ای برای اقتصاد کشور و بخش مسکن پیاده خواهد شد.
دولت باید 70درصد منابع بانکی را در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد
برخی از کارشناسان مسکن معتقدند دولت یازدهم باید با استفاده از توان انبوه‌سازان و مسکن‌سازان بخش خصوصی، تولید و عرضه مسکن باکیفیت را افزایش دهد و برای حمایت از این بخش 70درصد منابع بانکی را در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد تا پس از پایان ساخت نیز این منابع در قالب تسهیلات مشارکت مدنی به نام خریداران و طی اقساط چندساله دریافت شود. این گروه از کارشناسان بازار مسکن، سطح پایین کیفیت و محل نامناسب احداث مسکن مهر را دلایل بی‌رغبتی متقاضیان مسکن به مسکن مهر می‌دانند و معتقدند مردم تمایل دارند در داخل بافت شهری زندگی کنند، بنابراین بهتر بود همت دولت معطوف به احیای 71هزار هکتار بافت فرسوده شهری شود تا اگر کمبودی احساس شد، مسکن مهر در مناطق مناسب احداث شود.
آن‌ها معتقدند قیمت مسکن مهر متناسب با کیفیت طراحی و مصالح به‌کاررفته در آن نیست و در حال حاضر بخش بزرگی از نقدینگی کشور در مسکن مهر بلوکه شده است ولی به دلیل کیفیت نامناسب و طراحی غیراصولی از سوی متقاضیان استقبال نمی‌شود. طرفداران این نظریه معتقدند تعهدات مسکن مهر قابل حذف نیست ولی اشکالات کمی و کیفی این طرح در قالب مسکن اجتماعی قابل اصلاح است و دولت مکلف به عرضه واحدهای مسکونی به متقاضیان مسکن است. از سوی دیگر فعالان بازار مسکن، عرضه مسکن در متراژهای 70، 100 و 120 متر را متناسب با نیاز متقاضیان و متناسب با نقدینگی و تعداد افراد خانواده آن‌ها می‌دانند تا بتوانند مسکن مورد نیاز خود را داخل شهرها تامین کنند. بسیاری می‌گویند تیم اقتصادی دولت باید بازار مسکن و صنایع بانکی را به گونه‌ای مدیریت کند که 70درصد نقدینگی یک واحد مسکونی از سوی بانک‌ها تامین شود و متقاضیان مسکن با 30درصد نقدینگی بتوانند صاحب خانه شوند.
منبع: روزنامه بهار
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه