محرك مالي براي ساختمان‌هاي نيمه‌كاره
عضو گروه طراحان صندوق زمين‌وساختمان، با تشريح شروط پنج گانه براي راه‌اندازي این صندوق، از فراهم شدن امكان تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني نيمه‌كاره توسط اين ابزار بورسي خبر داد.اولين صندوق زمين و ساختمان اواخر شهريور امسال بعد از اصلاح مقررات قديمي مربوط به اين صندوق‌ها، تاسيس شد. صندوق اول براي آنكه ابهام انبوه‌سازان و شركت‌هاي ساختماني نسبت به اين شيوه تامين مالي برطرف شود، توسط يك شركت وابسته به بانك مسكن راه‌اندازي شد تا هزينههاي لازم را براي احداث يك برج مسكوني حدود 70 واحدي در منطقه 22 تهران ازطريق جذب نقدينگي‌هاي خُرد تامين كند.
صندوق زمين‌وساختمان توسط مالك زمين و به‌منظور تامين مالي هزينه ساخت، در بورس راه‌اندازي مي‌شود و متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي بازار مسكن مي‌توانند در ازاي خريد يونيت‌هاي سرمايه‌اي صندوق با كمترين بضاعت مالي خود، در پروژه‌هاي ساختوساز مشاركت كنند. به اين ترتيب، صندوق‌هاي زمين‌وساختمان در آن واحد، هم طرف عرضه را تجهيز مالي مي‌كنند و هم امكان پيش‌خريد با بودجه اندك را براي طرف تقاضا فراهم مي‌آورند.
سلمان خادم‌المله كارشناس بازار سرمايه و از طراحان صندوق زمين‌وساختمان در اين باره اعلام كرد: براي تاسيس صندوق زمين‌وساختمان، بايد زمين بدون معارض، از قبل خريداري شده و براي آن، پروانه ساختماني نيز صادر شده باشد، همچنين حداقل هزينه ساخت پروژه‌هايي كه مي‌تواند توسط صندوق تامين مالي شود بايد 10 ميليارد تومان باشد. در اين ميان، مالكان پروژه‌هاي نيمه‌كاره نيز مشروط به ارائه اطلاعات شفاف مالي به بورس، مي‌توانند مابقي هزينههاي تكميل ساختمان خود را از طريق تبديل پروژه به صندوق، تامين كنند.
متن گفت‌‌وگو با سلمان خادم‌المله را در زير بخوانيد:
صندوق‌های زمین و ساختمان در دوره زمانی طراحی شده‌اند که هم بازار مالی و هم ابزار مسکن در دوره رکود به سر می‌برند. از طرفی به نظر می‌رسد تا میانه‌های سال آینده نشانه‌های رونق در این دو بازار به‌ویژه بازار مسکن مشاهده نشود. بنابراین فکر می‌کنید این پروژه چطور می‌تواند در این ساختار زمانی که آغاز شده است به موفقیت برسد؟
اتفاقا نکته ظریف کار هم در اینجا است؛ چرا که معمولا عموم مردم در زمانی به بازارهای سهام و مسکن مراجعه می‌کنند و بعضا هجوم می‌آورند که این بازارها رشد خود را کرده است. شما رفتار سرمایه‌گذاران عادی در دوره‌های رونق بورس یا مسکن را اگر نگاه کنید، (خصوصا در بورس)، عامه مردم در یک مقطع زمانی کوتاه و بعد از اینکه این بازارها رشد خود را کرده و قیمت‌ها به اوج رسیده برای خرید وارد میشوند و بسیاری به‌دلیل ورود در این زمان نامناسب یا منتفع نشده یا حتی زیان می‌کنند. اگر کسی با نگاه سرمایه‌گذاری به این بازارها وارد شود و دنبال سود مقطعی و هیجانی نباشد، با توجه به چشم‌انداز مذاکرات و اخباری که از مذاکرات می‌رسد، به‌نظر بنده الان زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در هر دو بازار است. باید به این نکته هم توجه داشت که پروژه‌هایی که توسط صندوق‌های زمین و ساختمان اجرا میشوند برای دو تا چهار سال آینده آماده خواهند شد. یعنی زمان فروش واحدهای ساختمانی در دوره‌ای از سیکل قیمت مسکن خواهد بود که به نظر بسیاری از تحلیلگران دوره رونق ملک است و قیمت‌ها به اوج رسیده است.
در حال حاضر رکود در اقتصاد ایران ناشی از اتفاقات سمت عرضه است، اما بخشی از اقتصاددانان معتقد هستند که رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از سمت تقاضا است، چراکه با وجود انباشت عرضه مسکن در سال‌های گذشته به واسطه پایین بودن قدرت خرید، مردم (طرف تقاضا) توانایی حضور در بازار را پیدا نکرده‌اند. در مدل طراحی شده صندوق زمین و ساختمان چطور می‌توانید خلأ حاضر را جواب دهید؟
بنده قبلا هم در مصاحبه‌ها و مقالات گفته‌ام که الان در وضعیت رکود تورمی به سر می‌بریم. رکود و تورم وقتی به هم می‌رسند شرایط ویژه‌ای را در اقتصاد رقم می‌زنند. شرایطی که در آن نه رکود به‌تنهایی حکمفرمایی می‌کند و نه تورم؛ یعنی در این شرایط اقتصاد بادو معضل همزمان دست‌وپنجه نرم می‌کند که برآمدن از پس آن دو امری دشوار است، زیرا سلاحی که برای کاهش تورم به‌کار می‌رود (کاهش نقدیندگی) از آن‌طرف بر رکود دامن می‌زند و شکست رکود نیز از طریق تزریق منابع مالی و نقدینگی به تورم می‌انجامد و این چرخه اگر شکسته نشود، «تورم رکودی یا رکود تورمی» بزرگ و بزرگ‌تر می‌شود. در حال حاضر بخش مسکن نیز مانند بسیاری از بخش‌های اقتصاد کشور دچار تورم رکودی بوده و از یک طرف قیمت‌ها بالا است و از طرف دیگر حجم معاملات پایین است. در این شرایط هم طرف عرضه آسیب‌دیده و هم طرف تقاضا، بنابراین با شرایط بسیار پیچیده‌ای مواجه هستیم و برای از بین بردن دور باطل تورم و رکود نیاز به تقویت طرف تقاضا و طرف عرضه است. با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ایران، برای رفع این مشکل جمعی از مشاوران فعال در حوزه بازار سرمایه و بازار مسکن، که بنده نیز عضو کوچکی از این گروه بودم، به وزارت راه و شهرسازی پیشنهادهایی را در قالب 15 ابزار و نهاد پولی و مالی برای تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن داده که این ابزارها و نهادها هر کدام کارکرد خاص خود را دارند. یکی از این پیشنهادها که اتفاقا اجرایی هم شده صندوق زمین و ساختمان است که تقویت طرف عرضه را دارد. یکی هم صندوق پس‌انداز مسکن است که تقویت طرف تقاضا را دارد. دیگر مثال‌ها شامل صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (تقویت طرف تقاضا)، اوراق رهنی مسکن (تقویت طرف تقاضا)، شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن (تقویت طرف عرضه و تقاضا)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه) و صندوق سرمایه‌گذاری تملک زمین و ساخت برای نوسازی بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه) است که راه‌اندازی آنها در دستور کار قرار دارد. برای حل معضل تورم رکودی هم باید عرضه را تقویت کنیم و هم تقاضا را، بنابراین اکتفا به تقویت یک طرف، فقط مشکلات را بیشتر می‌کند، اما نکته مهم در راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان به تحریک سمت عرضه بازمی‌گردد این صندوق‌ها بهترین ابزار برای شکستن رکود به‌صورت غیرتورمی هستند.
این صندوق‌ها سال‌ها قبل قابلیت اجرا نیافت در حال حاضر با توجه به عملیاتی شدن طرح شانس موفقیت را چقدر می‌دانید؟
با تفاهمی که میان وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی شکل گرفت «کانال مالی دو منظوره» برای فعالان بازار ملک ایجاد شد. با جذابیت‌هایی که برای ورود طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن به این کانال تدارک دیده شده، دو نیاز روز بازار مسکن شامل «منابع مالی موردنیاز برای ساختوساز» و «تقویت نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن و رونق معاملات» همزمان پاسخ داده خواهد شد. با توجه به تغییراتی هم که در اساسنامه ایجاد شد به نظر می‌رسد درجه موفقیت اجرایی پروژه بالا رفته است. در اصلاحیه اساسنامه این صندوق‌ها به دارندگان رتبه‌های ممتاز چند مرجع معتبر دیگر اعطاکننده این رتبه‌ها (بسته به نوع پروژه و سابقه مدیر ساخت) نیز اجازه پذیرش این سمت داده شده است (شامل معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان). با اصلاح این شرط حوزه وسیع‌تری از فعالان ساختوساز قادر به ایفای نقش در این صندوق‌ها به‌عنوان مدیر ساخت هستند. نکته بسیار مهم دیگر اینکه در مقررات قبلی مدیر ساخت و پیمانکار عملا معادل یکدیگر فرض شده بودند و مدیر ساخت به‌عنوان عضو هیات‌مدیره در تصمیم‌گیری‌ها حضور داشت. لیکن در اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مدیر ساخت می‌تواند یکی از فعالان حوزه ساخت باشد (به شرط اینکه سابقه تجربی کافی در این حوزه را داشته باشد) که پیمانکارانی را استخدام کند که آن پیمانکاران رتبه‌های ممتاز مراجع معتبر حوزه ساختوساز را که در بالابه آن اشاره شده، داشته باشد.
ابزارهای مالی معمولا تنوع زیادی دارند و لایه‌های پنهان مختلفی را در نظر می‌گیرند. در حال حاضر در بازار مسکن با سه نوع تقاضا مواجه هستیم. تقاضای اول سفته‌بازانه است که با حضور کوتاه‌مدت و نوسانی در بازار به دنبال سود حداکثری هستند. تقاضای دوم یک نوع تقاضای اقتصادی است که این گروه نیز به دنبال سود هستند و تقاضای نوع سوم تقاضای مصرف‌کننده است که فرد متقاضی به دنبال تامین سرپناه است. آیا ابزار طراحی شده به این لایحه‌ها توجه داشته یا فقط لایه خاصی را در نظر گرفته است؟ به تعبیر دیگر این صندوق‌ها با هدف خانه‌دار کردن مردم راه‌اندازی شده‌اند یا با انگیزه سرمایه‌گذاری؟
در طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان عمدتا توجه روی تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری است. متقاضیان سفته بازی هم بسته به شرایط بازار ورود پیدا می‌کنند، ولی مدنظر نیستند. دلیل عرض بنده برای متقاضیان مصرفی این است که در انتهای پروژه چنانچه دارنده واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان تمایل داشته باشد، می‌تواند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را تحویل بدهد و به جای آن ملک ساخته شده بگیرد. البته به شرطی که ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری در دست سرمایه‌گذار معادل ارزش یک واحد مسکونی ساخته شده توسط آن صندوق باشد. همچنین تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن با خرید و نگهداری و سپس فروش واحدهای سرمایه‌گذاری، پاسخ داده می‌شود. مزیت این روش نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم این است که قابلیت نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری بسیار بالا است. چون قیمت اولیه هریک از واحدهای سرمایه‌گذاری هزار تومان است. نکته دوم اینکه تقاضای مردم عادی با سرمایه‌های پایین هم به تقاضای سرمایه‌گذاری افزوده خواهند شد که این مزیت بسیار مهمی است.
یکی از نقدهای وارد شده به صندوق‌های زمین و ساختمان فرآیند اخذ مجوز این صندوق‌ها است که به 9 رکن اساسی تقسیم‌بندی شده است. به گفته برخی سرمایه‌گذاران وجود ارکان متعدد و الزام انعقاد قراردادهای مختلف، فرآیند تشکیل صندوق را دشوار کرده است؛ چرا روند چنین سازوکاری برای اخذ مجوز تشکیل صندوق انتخاب شده است؟
توجه داشته باشید که در این صندوق‌ها قرار است از عموم سرمایه‌گذاران پول جمع کنیم. در همه جای دنیا ضوابط عرضه‌های عمومی (انتشار اوراق و جمع‌آوری پول از عموم اشخاص) از عرضه‌های خصوصی سخت‌گیرانه‌تر است، چراکه اگر خدای‌ناکرده سوءاستفاده یا اشتباهی پیش آید شما با چند هزار نفر سرمایه‌گذار شاکی مواجه هستید که ممکن است نظم اقتصادی یک کشور را به هم بزند. بنابراین، وجود ارکان نظارتی و ارکانی که نقدشوندگی را ضمانت کنند بسیار لازم است. البته با گذر زمان و آشنایی بیشتر مردم با این صندوق‌ها برخی از ارکان قابلیت حذف شدن را دارند.
یکی دیگر از نقدهایی که از سوی فعالان حوزه سرمایه‌گذاری ساختوساز در مورد صندوق مطرح می‌شود زمان تشکیل آن است. طبق اصول اولیه ایجاد صندوق، سرمایه‌گذار بعد از تامین و خرید زمین و کسب مجوز ساختوساز می‌تواند برای تشکیل صندوق و طی فرآیند ساخت اقدام کند. یعنی سرمایه‌گذار باید حداقل 70 درصد پروژه را تامین کند و برای انجام 30 درصد پروژه که همان ساخت است صندوق تشکیل دهد. همین موضوع باعث می‌شود که سرمایه‌گذار با خود بگوید می‌تواند تامین سرمایه باقی مانده را از محل پیش‌فروش به دست آورد پس چرا دنبال تشکیل صندوق برود. در مورد این نقد چه پاسخی دارید؟
طبیعتا کسانی برای تامین مالی سراغ این صندوق‌ها می‌آیند که نتوانسته‌اند از سایر روش‌ها تامین مالی کنند. عقل سلیم حکم می‌کند چنانچه تامین مالی با شرایط آسان‌تر و ارزان‌تر امکان‌پذیر است شما سراغ آن روش بروید. در عین حال باید توجه داشت نسبت 70 و 30 الزاما در همه پروژه‌ها صادق نیست. هرچه میزان تراکم ساختمانی پروژه بیشتر باشد طبیعتا سهم زمین کمتر و سهم هزینه‌های ساخت بیشتر است. مضاف بر اینکه در این صندوق‌ها امکان پیش‌فروش هم وجود دارد. یعنی صاحب زمین با کسر منابع حاصل از تخمین پیش‌فروش، آن میزان پول مورد نیاز باقیمانده را از طریق این صندوق‌ها تامین می‌کند.
مراحل تسویه و انحلال صندوق نیز از دیگر مسیرهای دشوار صندوق‌های زمین و ساختمان است. در این مورد نیز توضیح دهید.
در مقررات قبلی این صندوق‌ها بحث انحلال و تسویه خیلی دشوار بود. زیرا فروش واحدهای ساختمانی حتما باید از روش مزایده انجام می‌شد که خود تشریفات خاصی داشت. ولی با اصلاح مقررات شیوه فروش واحدهای ساختمانی در اختیار هیات‌مدیره قرار گرفت و این به سرعت کار می‌افزاید. در بحث تسویه هم چون صندوق قرار است بعد از پایان پروژه منحل شود، باید فرآیندهای مربوطه انجام پذیرد. افرادی که با بازار سرمایه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام یا در اوراق بهادار با درآمد ثابت آشنا هستند می‌دانند که این فرآیند آنچنان سخت و پیچیده هم نیست و نکته آخر اینکه فرآیند تسویه را ارکان صندوق انجام می‌دهند و بابت آن کارمزد هم دریافت می‌کنند و سختی آن به سرمایه‌گذاران صندوق منتقل نخواهد شد.
پروژه‌هایی که امکان صدور مجوز دارند باید واجد چه ویژگی‌هایی باشند؟
پروژه‌های قابل قبول برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان باید حائز پنج شرط باشند. زمین‌ها بدون معارض باشد و هیچ‌گونه محدودیت ثبتی یا کاربری برای انتقال به صندوق برای دریافت پروانه احداث نداشته باشند. پروانه ساختوساز از مرجع صدور مجوز صادر شده باشد. هزینه ساخت پس از کسر هزینه زمین و پروانه ساخت حداقل 10 میلیارد تومان باشد. پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به شرطی مجوز می‌گیرند که اطلاعات مالی شفاف داشته باشند.
