ارزش خالص دارایی های "وساخت" محاسبه شد
معرفی شرکت
سرمایه گذاری ساختمان ایران با نماد و ساخت در بازار بورس تهران در بین فعالان شناخته شده است. این شرکت که دارای زیر مجموعه های متنوعی است با سرمایه 109 میلیارد تومانی در میان اهالی بازار شناخته شده است.
در ادامه نگاهی به ترکیب صاحبان سهام این شرکت خواهیم انداخت.
در ادامه به سراغ دارایی های این شرکت خواهیم رفت.
سبد سهام
مهم ترین دارایی های شرکت در بازار بورس معامله می شوند. این سهام اثر گذار را در نمودار دایره ای زیر به خوبی می توان مشاهده کرد ضمن آنکه در این نمودار کلیه دارایی های غیر بورسی مانند تامین مسکن جوانان یکجا و با فرض ارزش گذاری با روش بهای تمام شده آورده شده است.
همانگونه که مشاهده می شود بیش از نیمی ازکل ارزش سبد دارایی ها به بانک اقتصاد نوین اختصاص یافته است. جزئیات دقیق تر از سرمایه گذاریها به تفکیک در زیر آورده شده است.
درآمد سرمایه گذاری
بیش از نیمی از درآمد شرکت معادل 30 میلیارد تومان، از محل سود تقسیمی در مجمع بانک اقتصاد نوین تامین می شود این در شرایطی ست که سایر شرکت های غیر بورسی نیز سهم حدود 20 میلیارد تومانی در کسب درآمد این شرکت دارند. از مهم ترین شرکت های غیر بورسی به تامین مسکن جوانان و تامین مسکن نوین اشاره نمود. مواردی که با رنگ خاکستری نشان داده شده اند، درآمدهای شناسایی شده در عملکرد واقعی شرکت می باشند.
در خصوص بودجه ثنوسا فرض بر فروش 1000 متر مربع از پروژه ظفر، توافق نهايي با سازمان ملي زمين و مسکن جهت تحويل پروژه نگين پرديس و تسويه تعهدات و بدهي هاي في مابين وهمچنين استمهال 238 ميليارد ريال تسهيلات مالي سررسيد شده با نرخ 28و 29 درصد از بانکهاي پاسارگارد و کارآفرين می باشد.
صورت های مالی
درآمد شرکت مطابق جدول فوق حدود 44% کاهش داشته است که این به دلیل فروش چند شرکت از جمله سرمایه گذاری اقتصاد نوین، شرکت سرمايه گذاري عمران و مسکن سازان ايران، نوسازي و ساختمان تهران و عمران و توسعه فارس بوده است که در سال جدید احتمالا رخ نخواهد داد لذا طبیعی ست که حدود 32 تومان از سودی که سال گذشته شناسایی شد، تکرار نخواهد شد و تعدیل منفی 71 درصدی را در EPS مشاهده کنیم.
ارزش گذاری
با توجه به ماهیت شرکت یکی از معتبر ترین روش ها محاسبه ارزش خالص دارایی یا NAV می باشد که در جدول زیر آورده شده است. برای معامله گران کوتاه مدت می توان نزدیک بودن ارزش روز به قیمت تعادلی کنونی را مورد توجه قرار داد. باید توجه داشت که وابستگی به سهامی نظیر ثنوسا و ونوین می تواند سهم را دستخوش نوسانات مثبت و منفی نماید. باید افزودکه شرکت ریسک ها و پتانسیل هایی دارد که در قالب چند نکته در ادامه مطالعه می فرمایید.
پتانسیل ها و ریسک ها
- تعدادي از پروژه هاي شرکتهاي فرعي راکد بوده که تخصيص بخشي از هزينه هاي مالي و اداري (عمدتاً سنواتي ) به حساب آن پروژه ها، بر اساس مباني منطقي و يا رويه مشخص انجام نگرفته است. در اين خصوص قابليت بازيافت مبلغ 8 تومانی به ازای هر سهم شامل مخارج (33 ميليارد ريال هزينه هاي مالي، اداري و عمومي) که در سالهاي قبل جهت آماده سازي 3 هکتار باقيمانده زمين پروژه مهر پرديس توسط شرکت نوسازي و ساختمان تهران صورت پذيرفته (بدليل توقف پروژه) نامشخص مي باشد.
- شرکت نوسازي و ساختمان تهران در سال 1382 اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت مدني با شرکت عمران شهر جديد پرديس در خصوص ساخت واحدهاي مسکوني در زميني به مساحت 7.5 هکتار در شهر جديد پرديس موسوم به "پروژه مهر پرديس" نموده است. تاکنون 1،111 واحد تکميل (معادل 112 هزار متر مربع زير بناي مفيد با تراکم حدود 185 درصد در 6 هکتار و معادل 67 درصد متراژ کل زمين) و به اشخاص ثالث به فروش رسيده و ليکن مبلغي از بابت تعهدات ناشي از تکميل ساخت واحدهاي باقيمانده به منظور تامين سهم الشرکه شرکت عمران و نوسازي شهر جديد پرديس، مطابق قرارداد پيش بيني نگرديده است.
- طبق توافق اوليه با سازمان مسکن و شهرسازي استان تهران (زير مجموعه سازمان ملي زمين و مسکن) قدرالسهم شرکت نوسازي و ساختمان تهران از پروژه ظفر معادل 8،244 متر مربع تعيين گرديده، ليکن شرکت به دليل تحمل مخارج مربوط به خريد مازاد تراکم و ساير هزينه هاي مرتبط با آن متراژ قابل فروش سهم خود را حدود 13.000 متر مربع پيش بيني نموده است. طبق صورتجلسه فی مابين نمايندگان سازمان ملي زمين و مسکن و شرکت ياد شده، توافقات اوليه در خصوص تعيين قدرالسهم طرفين صورت پذيرفته، ليکن تاکنون توافقات مزبور به مرحله عمل درنيامده مضافاً اينکه مخارج متحمل شده در خصوص احداث پروژه بم از طريق واگذاري بخشي از سهم الشرکه سازمان مزبوردر پروژه ظفر تامين گردد که اين امر، به دليل عدم حصول توافق نهايي در خصوص قيمت پايه پروژه اخيرالذکر، تاکنون تعيين تکليف نگرديده است.
منبع:شرکت مشاور سرمایه گذاری ایرانیان تحلیل فارابی
