سرمایه مردم از نردبان مسکن بالا نرفت/ املاک در آسانسور کاهشی پول ملی

به گزارش بورس‌نیوز، قیمت مسکن در یک سال اخیر رشد چشمگیری داشته است. البته طبق آمار ها بیشترین افزایش قیمت مربوط به شهر تهران بوده و شهرستان ها افزایش قیمت کمتری تجربه کرده اند؛ با این حال شهرک های حاشیه تهران هم از گزند تورم در امان نمانده و بسیاری از متقاضیان مسکن این روزها حتی برای پرداخت اجاره بهای املاک مسکونی کوچک متراژ در شهرک های اطراف زیر بار فشار هستند. با توجه به رشد سرسام آور قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم گفته می شود معاملات مسکن از تیرماه امسال وارد فاز رکودی شده و قیمت ها افت کرده است. به تایید اتحادیه مشاوران املاک کشور معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به تیرماه امسال 36 درصد و نسبت به مردادماه سال گذشته 90 درصد افت کرده است. 

با هدف ایجاد رونق در بازار مسکن و افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن مطرح شده است.

سلمان خادم المله عضو هیئت مدیره کانون نهادهای سرمایه‌گذاری در گفت‌و‌گو با بورس‌نیوز در خصوص وضعیت بازار مسکن بیان کرد: در دوران دولت نهم و دهم، مسکن افزایش قیمت شدیدی را تجربه کرد و حباب قیمتی جدی در بازار مسکن شکل گرفت. پس از آن مسکن وارد یک فاز رکودی 5 ساله شد و عدم افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم، حباب قیمتی را از بین برد.

وی ادامه داد: در سال 96، با تغییر سیاست‌های پولی کشور و اقتصاد انبساطی، بازار مسکن مجددا تحرک خود را آغاز کرد و می‌توان گفت از فاز رکودی وارد فاز رونق شد اما از اواسط زمستان 96، اتفاقاتی در عرصه اقتصادی رخ داد که روند حرکت بازار مسکن را هم دستخوش تغییر کرد و شاهد چنان جهش قیمتی در بازار مسکن بودیم که دیگر نمی توان از آن به عنوان رونق یاد کرد.

وی افزود: با افزایش نرخ ارز و افت ارزش پول ملی، دارندگان املاک مسکونی همچون مالکان سایر دارایی‌های فیزیکی و کالایی، به منظور حفظ ارزش دارایی خود قیمت‌ها را بالا بردند و مسکن بالاخص در شهر تهران گران شد.

خادم المله تصریح کرد: در این وضعیت قدرت خرید مردم متناسب با افت ارزش پول ملی رشد نکرد و از آنجا که بخش عمده تقاضا در بازار مسکن تقاضای مصرفی است، قیمت املاک مسکونی رشد کرد و در مقابل قدرت خرید متقاضیان مسکن تضعیف شد و همین موضوع سبب کاهش حجم معاملات در بازار مسکن شد. 

وی اضافه کرد: با توجه به احتمال افت بیشتر ارزش پول ملی و تشدید مشکلات اقتصادی مردم، به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد فاز رکودی شده و روزهای سختی پیش رو خواهد داشت.

خادم المله در پاسخ به این سوال که "قیمت های فعلی مسکن واقعی است یا حباب دارد؟" اظهارکرد: فراموش نکنید که افزایش نرخ ارز، ارزش جایگزینی بسیاری از دارایی های فیزیکی را افزایش داده گرچه قیمت‌گذاری مسکن به صورت ارزی، کار صحیحی نیست؛ اما نرخ دلار تقریبا 3 برابر شده و اگر یک واحد مسکونی دو سال قبل 1 میلیون دلار قیمت داشته، با وجود افزایش قیمت مسکن در حال حاضر این میزان ارزش ندارد ؛  در شرایط فعلی قیمت املاک متناسب با نرخ ارز رشد نکرده است؛ بنابراین نمی توان گفت بازار مسکن، حباب قیمتی دارد؛ چرا که افت ارزش پول ملی بیش از افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر بوده است. 

این پژوهشگر اقتصادی در ادامه گفت: افزایش نرخ حقوق و دستمزد متناسب با افت ارزش پول ملی نیز، تورم‌زا بوده و در این وضعیت اقدام مناسبی نخواهد بود. متاسفانه عمده درآمد کشور از محل فروش نفت است و با مشکلاتی که این روزها با آن دست به گریبان هستیم احتمالا روند فروش نفت نزولی خواهد بود؛ از این رو چاره‌ای جز کاهش مصرف و تطبیق با شرایط کنونی نداریم.

وی اضافه کرد: تنها راهکاری که پیش روی بازار مسکن است، تقویت حوزه املاک مسکونی کوچک و ارزان قیمت خواهد بود.

خادم المله در مورد آثار افزایش احتمالی سقف تسهیلات خرید مسکن گفت: با توجه به رشد قیمت مسکن برای افزایش سقف تسهیلات دیر شده است. شاید این اقدام در سال های قبل می توانست رونق ایجاد کند. 

وی گفت: در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مسکن در شهر تهران حدود ۷ میلیون تومان بوده، با این وضعیت تسهیلات خرید مسکن حتی اگر دو برابر شود، باز برای خرید یک واحد مسکونی کفایت نخواهد کرد؛  قدرت خرید مردم هم در حدی نیست که مایه التفاوت قیمت خرید مسکن با تسهیلات دریافتی را به راحتی از محل پس انداز تامین کنند.

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی تنها راهکار شدنی، توسعه شهرک های حومه شهر خواهد بود، تصریح کرد: شهر تهران با مشکل تراکم ساختمان ها و حجم بالای جمعیت مواجه است و افزایش بیشتر ساخت و ساز در این شهر توجیه پذیر نیست. باید شهرک‌های اطراف تهران همچون پردیس و رودهن و... توسعه یابند تا قابلیت جذب بخشی از جمعیت شهر تهران را داشته باشند؛ البته در چند ماه اخیر به سبب رشد چشمگیر اجاره بها، شاهد کوچ برخی مستاجران به این مناطق بود‌ه‌ایم، مهم‌ترین لازمه این کار، توسعه امکانات حمل و نقل عمومی و جاده ای و همچنین ساخت املاک مسکونی ارزان قیمت در این مناطق است تا هم از فشار جمعیتی شهر تهران کاسته شود و هم اقشار متوسط و ضعیف بتوانند در مناطق مذکور، مسکنی مناسب سکونت با امکانات رفاهی مکفی خریداری کنند. 

کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که "آیا احتمال افت قیمت مسکن وجود دارد؟" بیان کرد: به دلیل عدم ثبات اقتصادی و احتمال بروز شوک های غیر منتظره، پیش بینی آینده بازارها تقریبا غیرممکن است؛ ولی به نظر می رسد روند کاهش ارزش پول ملی تداوم داشته و قیمت مسکن به سبب تضعیف تقاضای مصرفی، کاهش خواهد داشت. اما منظور از کاهش قیمت مسکن، کاهش ارزش ریالی و اسمی مسکن نیست؛ بلکه منظور از افت قیمت مسکن، عدم افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم خواهد بود. 

وی اضافه کرد: به عبارتی احتمالا شیب افزایش قیمت مسکن کندتر از شیب نرخ تورم خواهد بود. بنابراین اگر فردی قصد خرید ملک داشته و نقدینگی هم در اختیار دارد، بهتر است اقدام به خرید کند.

خادم المله در خاتمه در پیش بینی وضعیت شرکت های ساختمانی بورسی گفت: شرکت های ساختمانی که در بازار سرمایه حضور دارند به علت روش های حسابداری شناسایی سود، روش های فروش و دوره اجرای یک پروژه، به سرعت به نوسانات قیمت مسکن واکنش نشان نمی دهند. این شرکت ها، معمولا بخشی از پروژه های مسکونی را پیش فروش می کنند و مشخص نیست در دوره رونق بازار مسکن، چه میزان پروژه جهت فروش در اختیار دارند و یا اینکه در زمان اتمام ساخت و فروش پروژه، وضعیت بازار به چه صورت باشد. با این حال، وضعیت پروژه های شرکت های ساختمانی با یکدیگر متفاوت بوده و هر شرکت باید با توجه به وضعیت سبد املاک قابل واگذاری قیمت گذاری شود؛ اما سهم ساختمانی ها هنوز جای رشد دارد و قیمت های فعلی از ارزش ذاتی شرکت ها کمتر است.