تشدید کاهش عرضه مسکن مصرفی/ کسادی بازار یا رکورد تورمی؟

همچنین بر اساس اعلام این دفتر، در ماه گذشته بیش از نیمی از معاملات مسکن تهران (۵۴.۱ درصد) تنها در ۶ منطقه از پایتخت انجام شده است که سهم ۳ منطقه ۵، ۲ و ۴ تهران ۳۵ درصد کل معاملات مسکن پایتخت به شمار می رود. این در حالی است که منطقه ۲۲ که در سال های اخیر به عنوان یکی از مناطق بارگذاری شده به عنوان سرریز جمعیتی پایتخت با استقبال خوب شهروندان مواجه شده بود، با افت شدید ۵۰ درصدی معاملات مسکن روبه رو شده است.

تغییر سمت و سوی معاملات مسکن به مناطق مرفه نشین پایتخت

به نظر می رسد با توجه به افزایش بیش از حد قیمت مسکن در تهران و کاهش شدید خرید و فروش مسکن از سوی اقشار متوسط بدلیل افت شدید قدرت خرید، بیشتر معاملات در مناطق مرفه نشین و گران پایتخت در حال انجام است .


منطقه۲؛ فاصله باورنکردنی قیمت ها

اگرچه بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۲ و در مهرماه امسال (متری ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان) نسبت به مهر ماه سال قبل (متری ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان) حدودا ۲ برابر (۹۳.۷ درصد) شده، اما بررسی های میدانی نشان می دهد در برخی نواحی منطقه ۲ این رشد قیمت تا سه برابر و تا متری ۳۰ میلیون تومان بوده است.

به عنوان مثال در حال که در جنوب خیابان ستارخان واحد نوساز در پاییز سال قبل بین متری ۵ و نیم تا ۶ میلیون تومان بود، همین واحد در حال حاضر و در حالی که نوساز محسوب نمی شود، بین ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان در هر متر مربع به فروش می رسد. واحد مسکونی حدودا ۵ سال ساخت نیز بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون در هر متر و واحد مسکونی بالای ۱۵ سال در جنوب ستارخان بین متری ۷ تا ۹ میلیون تومان به فروش می رسد.

بر اساس بررسی های میدانی، در شمال این منطقه (گیشا) نیز واحد نوساز مصرفی (۶۰ تا ۷۵ متری) به متری ۲۰ میلیون تومان رسیده است. واحدهای مسکونی ۸ تا ۱۰ سال ساخت نیز در این منطقه به متری ۱۷ تا ۱۹ میلیون تومان خرید و فروش می شوند. واحدهای بزرگ متراژ و لاکچری گیشا تا متری ۲۵ میلیون تومان هم قابل خرید و فروش است.

همچنین از دیگر مناطق گران قیمت منطقه ۲ تهران واقع در شهرک غرب می توان واحدهای آپارتمانی نوساز بزرگ متراژ (۱۵۰ تا ۱۶۰ متری) را با متری ۲۹ میلیون تومان خریداری کرد. به عنوان مثال یک واحد نوساز ۱۵۰ متری در شهرک غرب ۲ خوابه با دو پارکینگ ۴ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان به فروش می رسد.

بر اساس مشاهدات میدانی، همچنان در این منطقه مانند سایر مناطق تهران با کمبود شدید واحد مصرفی روبه رو بوده و عمده فایل های موجود برای واحدهای مسکونی بیش از ۳ خوابه است. واحدهای مسکونی دو خوابه و کمتر نیز عمدتا با سن بنای بالای ۱۵ سال هستند که بخش زیادی از آنها بازسازی نشده اند.

منطقه ۵؛ افزایش ۱۰۵ درصدی میانگین قیمت مسکن

بررسی های میدانی  نشان می دهد منطقه ۵ تهران به دلیل استقبال خوب خریداران مسکن بیش از سایر مناطق با رشد قیمت مواجه است. این موضوع را دفتر برنامه یزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز تأیید می کند.

بر اساس اعلام این دفتر، میانگین هر متر واحد مسکونی در منطقه ۵ در حالی مهر ماه سال گذشته ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که در مهر ماه امسال با رشد بیش از دو برابری (۱۰۴.۸ درصد) به متری ۱۱ میلیون تومان رسیده است.

به عنوان مثال، در حال حاضر منطقه جنت آباد که در پاییز سال گذشته متری ۶ تا ۸ و نیم میلیون تومان برای واحدهای زیر ۵ سال ساخت خرید و فروش می شد، برای واحدهای مشابه به متری ۱۳ تا ۱۵ میلیون تومان رسیده است. در منطقه جنت آباد جنوبی برای واحدهای با عمر بیش از ۲۰ سال نیز این رقم به متری ۱۰ میلیون تومان رسیده است در حالی که این منطقه در پاییز سال قبل برای واحدهای مشابه متری کمتر از ۴ میلیون تومان بود.

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک استان تهران  در خصوص وقوع رکود تورمی در بخش مسکن به خصوص در پایتخت اظهار داشت: من با اصطلاح رکود تورمی موافق نیستم. تا زمانی که همه اقلام مصرفی خانوار با رشد قیمت مواجه هستند، نباید انتظار داشت که بخش مسکن تورم نداشته باشد.

وی ادامه داد: باید کنترل قیمت ها از پایین به بالا بوده و از ارزاق عمومی شروع شود تا به تدریج به کنترل قیمت مسکن بینجامد. در حالی که میلگرد شاخه ای ۱۰۰ هزار تومان است، چگونه می توان انتظار داشت قیمت مسکن افزایش نداشته باشد؟ این در حالی است که بیش از ۸۵ درصد مصالح ساختمانی تولید داخل بوده و نمی توان ارتباطی میان این محصولات با نرخ ارز برقرار کرد.

رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور با بیان اینکه ممکن است در بخش املاک کساد داشته باشیم اما رکود نداریم، در خصوص آمار معاملات مسکن در سراسر کشور گفت: در بازه زمانی ۱ فروردین ۹۶ تا ۲۱ آبان ۹۶ معادل ۳۹۷ هزار و ۳۲۸ مبایعه نامه امضا شده در حالی که در بازه زمانی ۱ فروردین امسال تا ۲۱ آبان ماه، این شاخص معادل ۴۷۲ هزار و ۱۰۷ فقره مبایعه نامه امضا شده که نشان می دهد ۱۹ درصد در کل کشور افزایش معاملات مسکن داشته ایم.

وی در خصوص حجم معاملات مسکن در تهران در بازه زمانی ۱ فروردین ۹۶ تا ۲۱ آبان ۹۶ تعداد معاملات مسکن ۱۳۵ هزار و ۹۷۶ فقره مبایعه نامه بوده است این در حالی است که در بازه زمانی مشابه در سال جاری این شاخص به رقم ۱۱۱ هزار و ۲۹۳ فقره رسیده و نشان می دهد ۱۰ درصد از حجم معاملات مسکن در این مدت در پایتخت کاهش داشته است.

رکود مسکن را قبول ندارم ولی بازار کساد است

خسروی در خصوص میانگین قیمت مسکن گفت: معتقدم اگر میانگین قیمت را اعلام کنم که مثلا در فلان منطقه تهران ۳۰ درصد افزایش داشته است، مالکان به استناد رقم اعلامی رئیس اتحادیه املاک، ارقام را مثلا تا ۵۰ درصد افزایش می دهند بنابراین تمایلی به اعلام میانگین قیمت مسکن در تهران ندارم چون باعث افزایش قیمت می شود. از زمانی که طلا و بورس و ارز افزایش داشته، مسکن هم افزایش قیمت داشته است.

وی یادآور شد: کسادی بازار با رکود فرق دارد رکود به این معنی است که هیچ داد و ستدی نشود اما در حال حاضر مسکن خرید و فروش می شود.