تاثیر مثبت بازار معاملات واحدهای مسکونی در ساخت و ساز

به گزارش بورس‌نیوز، آمار رسمی و به‌روزشده از «تیراژ کشوری ساخت مسکن» نشان می‌دهد در فصل اول 97، برای ساخت بیش از 90 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که 4/ 12 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرده است. جزئیات ساخت‌وساز در 31 استان از دودستگی حکایت دارد. تهران در اوج‌گیری فعالیت‌های ساختمانی با ثبت رشد 32 درصدی، رتبه نهم را دارد.

تحرک مثبت در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی به بازار ساخت‌وسازهای کشوری سرایت کرد؛ تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت ساخت‌وساز مسکن در شهرهای کشور در حالی از بروز یک شوک مثبت به بازار فعالیت‌های ساختمانی حکایت دارد که تحت تاثیر این شوک، تیراژ خانه‌سازی در کل شهرها بعد از 4 سال افزایش یافت. بهار امسال، تیراژ ساخت مسکن در کل کشور 4/ 12 درصد در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته- بهار 96- افزایش یافت؛ عملیات ساخت 90 هزار و 667 واحد مسکونی با صدور پروانه ساختمانی برای این واحدها در بهار 97 در حالی آغاز شد که کارشناسان، رشد حجم عرضه جدید به بازار مسکن را ناشی از سرایت تحرک معاملاتی در بازار کشوری مسکن به بازار ساخت‌وساز می‌دانند؛ این تحرک مثبت که یک تا دو فصل بعد از آغاز رونق در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران، اوایل امسال به بازار معاملات مسکن کل کشور سرایت کرد اثر خود را به شکل رشد تیراژ ساختمانی در بهار 97 منعکس کرد. بازار ساخت‌وساز مسکن کل کشور که از سال 93 در شرایط رکودی به سر می‌برد بهار امسال بعد از 4 سال از حالت رکود خارج شد و حجم ساخت‌وسازها در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 4/ 12 درصد رشد کرد.

با این حال، تیراژ ساخت واحدهای مسکونی، بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل-زمستان 96- معادل 2 درصد کاهش یافت.

ساخت‌وسازهای کشوری مسکن بعد از اتمام دوره اوج رونق فعالیت‌های ساختمانی در سال 92 با کاهش شدید مواجه شد؛ طوری که حجم ساخت‌وسازهای شهر تهران در سال 93 در مقایسه با سال 92 حدود 55 درصد کم شد؛ رکود فعالیت‌های ساختمانی در شهرهای کشور در سال‌های 94، 95 و 96 نیز ادامه یافت اما پالس مثبت بازار معاملات مسکن به بازار ساخت‌وساز در سه ماه اول سال جاری در نهایت منجر به افزایش تقاضا برای ساخت واحدهای مسکونی از سوی سازندگان مسکن کشور طی بهار 97 شد.

آمارهای کشوری ساخت‌وسازهای مسکونی اگرچه نشان‌دهنده بروز رشد مثبت در تیراژ فعالیت‌های ساختمانی در سه ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل است اما از یک زاویه دیگر، بیانگر نوعی مرز‌بندی کاملا متفاوت بین نیمی از استان‌ها با نیم دیگری از آنهاست. در واقع بازار ساخت‌وساز کشوری مسکن بهار امسال به دو نیمه متفاوت تقسیم شد که در یک سمت آن افزایش قابل توجه عرضه جدید به بازار ملک و در سمت دیگر آن افت فعالیت‌های ساختمانی مشاهده می‌شود. ساخت‌وسازهای کشوری در نیمی از استان‌های کشور در حالی به‌صورت قابل توجه افزایش یافته و در برخی از آنها در قالب شوک‌های شدید منجر به رشد بیش از 100 درصدی عرضه جدید به بازار مسکن شده است که در عین حال در نیم دیگری از استان‌ها شرایط کاملا متفاوتی رصد می‌شود. 15 استان کشور بهار امسال و در شرایطی که ساخت‌وسازهای کل کشور بیش از 12 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش یافت، با رشد منفی در تیراژ ساختمانی مواجه شدند؛ به این معنا که حجم عرضه به بازار مسکن این استان‌ها برخلاف نیم دیگری از استان‌های کشور و همچنین برخلاف آمار ساخت‌وساز کل کشور، نه‌تنها افزایشی نبوده بلکه در برخی از استان‌ها با کاهش شدید همراه شده است. این در حالی است که در نیمه دیگر بازار ساخت‌وساز مسکن کشور، برخی از استان‌ها رشد شدید فعالیت‌های ساختمانی را تجربه کردند.

استان‌های کرمانشاه، مرکزی، سمنان، یزد و سیستان و بلوچستان پررشدترین استان‌ها در آمار ساخت‌وسازهای کشوری مسکن هستند؛ بهار امسال حجم عرضه جدید به بازار مسکن کرمانشاه در مقایسه با بهار سال گذشته حدود 360 درصد افزایش یافت که شدیدترین شوک مثبت ساختمانی در میان سایر استان‌های کشور محسوب می‌شود؛ پس از کرمانشاه، استان مرکزی رشد 120 درصدی، استان سمنان رشد 101 درصدی، استان یزد رشد 98 درصدی و سیستان و بلوچستان رشد 86 درصدی را در آمار صدور پروانه ساختمانی برای ساخت واحدهای مسکونی تجربه کردند؛ این استان‌ها پررشدترین مناطق کشور از نظر حجم عرضه جدید به بازار مسکن در سه ماه اول سال جاری هستند.

نوسانات قیمتی کمتر در بازار مسکن این استان‌ها در کنار تحرکات مثبت در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی آنها یکی از دلایلی است که به اعتقاد کارشناسان مسکن منجر به بروز تحرک و شوک مثبت ساختمانی در این مناطق شده است. به این معنا که همزمان با افزایش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در این استان‌ها و مخابره پیام افزایش تقاضا در بازار ملک به سازندگان، در عین حال عدم افزایش شدید قیمت‌ها در این استان‌ها منجر به ماندگاری متقاضیان در بازار و ترغیب سازنده‌ها به افزایش فعالیت‌های خود برای ساخت واحدهای مسکونی شده است.

با این حال، در نیمه دیگر بازار ساخت‌وساز، افت بیش از 50 درصدی حجم عرضه جدید به بازار مسکن نیز تجربه شد؛ در استان گیلان تعداد واحدهای مسکونی که در بهار 97 برای آغاز عملیات ساختمانی پروانه ساخت دریافت کردند در مقایسه با بهار 96 حدود 53 درصد کاهش یافت؛ در دو استان شمالی دیگر نیز عرضه جدید به بازار مسکن با رشد منفی روبه‌رو شد؛ استان مازندران با افت 30 درصدی و گلستان با کاهش 23 درصدی صدور پروانه ساخت مسکن مواجه شدند. به دلیل شرایط ویژه این استان‌ها، بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازهای این سه استان مربوط به تامین واحدهای مسکونی دوم یا ویلاهای تفریحی متعلق به اقشار و دهک‌های بالای درآمدی است؛ کارشناسان معتقدند دست‌کم دو علت مهم را می‌توان برای ریزش حجم ساخت‌و‌سازها در این سه استان عنوان کرد؛ اولین دلیل به افزایش حساسیت‌ها برای حفظ اراضی سبز، مراتع وجنگل‌ها و در نتیجه افزایش اعمال کنترل بر ساخت‌وسازهای بی‌رویه در این مناطق برمی‌گردد؛ از سوی دیگر با توجه به حجم تقاضای موجود در بازار مسکن این مناطق ممکن است سازنده‌ها بازار فعالیت‌های ساختمانی در این استان‌ها را بازاری مناسب تشخیص نداده‌ باشند و در نتیجه فعالیت‌های خود در این استان‌ها را نسبت به سال گذشته محدودتر کرده باشند. علاوه بر سه استان شمالی کشور، استان‌های آذربایجان شرقی، اصفهان، البرز، خوزستان، بوشهر، چهارمحال‌و‌بختیاری، قم، کردستان، کهگیلویه و بویر‌احمد، گلستان، لرستان، مازندران، هرمزگان و همدان با افت تیراژ ساختمانی در دوره زمانی مورد بررسی –بهار 97 نسبت به بهار 96-روبه‌رو شدند.

بیشترین افت تیراژ ساختمانی در میان استان‌های کشور مربوط به استان گیلان با کاهش 54 درصدی، مازندران 30 درصدی، البرز 27 درصدی، خوزستان 25 درصدی و آذربایجان شرقی و چهارمحال و بختیاری با افت 24 درصدی است.این در حالی است که به جز استان قم که کاهش 5/ 4 درصدی در حجم عرضه جدید به بازار مسکن را در آمارهای مربوط به ساخت‌وسازهای سه ماه اول سال جاری تجربه کرده است سایر استان‌هایی که روند ساخت‌وساز در آنها کاهشی بوده، افت دو رقمی-عموما بیش از 20 درصد- در حجم صدور پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی را تجربه کرده‌اند.

کارنامه ساخت مسکن در تهران

در شهر تهران، بهار امسال 19 هزار و 659 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان در مقایسه با یک فصل گذشته –زمستان 96-معادل 1/ 30 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-بهار 96- معادل 6/ 31درصد افزایش داشته است.

آمارها نشان می‌دهد نزدیک به 22 درصد از کل واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت مسکن در کشور مطابق با پروانه‌های ساختمانی صادر شده در بهار امسال مربوط به ساخت واحدهای مسکونی جدید در شهر تهران است که سهمی قابل‌توجه از ساخت‌وسازهای کشوری محسوب می‌شود. بررسی‌ها بر پایه مطالعات انجام‌شده از سوی وزارت راه‌و شهرسازی حاکی است «کف بحرانی» مورد نیاز بازار مسکن، عرضه جدید دست‌کم 500 تا 600 هزار واحد مسکونی در سال است؛ به این معنا که ساخت وعرضه سالانه 500 تا 600 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن، حجم حداقلی نیاز بازار به واحدهای مسکونی تازه‌ساز محسوب می‌شود که برای پاسخ به نیازهای متقاضیان واحدهای مسکونی ضروری است؛ این در حالی است که اگر ساخت حدود 90 هزار واحد مسکونی در هر فصل مطابق با آنچه بهار امسال در بازار ساخت‌وسازهای کشوری تجربه شد در سه فصل دیگر از سال 97 نیز تکرار شود ساخت‌وسازهای مسکن کل کشور طی یکسال 97، حدود 360 هزار واحد مسکونی خواهد شد که همچنان فاصله قابل توجهی با برآوردهای انجام شده درخصوص نیاز حداقلی بازار مسکن به عرضه جدید آپارتمان طی یکسال دارد. کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم عرضه جدید به بازار مسکن در هر کدام از سه فصل دیگر سال 97 از آنچه در بهار 97 تجربه شد فراتر نرود و از مرز حداقلی نیاز برآورد شده در طرح جامع مسکن عبور نکند، امسال هم مانند سال گذشته تزریق واحدهای تازه‌ساز به بازار مسکن از نیاز حداقلی کمتر خواهد بود.