افزایش ۶۰ تا ۱۰۰درصدی بهای تمام شده مسکن/ کاهش قیمت منتفی است/ خون در رگ ساختمانی‌ها جریان پیدا می‌کند

به گزارش بورس‌نیوز بازار مسکن از جمله مهمترین بازارهای اقتصادی کشور است که رونق آن علاوه بر آنکه یکی از ضروری ترین نیازهای افراد جامعه را بر طرف می سازد، به رونق تعداد کثیری از مشاغل و صنایع وابسته به بازار مسکن هم کمک خواهد کرد. این بازار چند سالی است که با رکود دست و پنجه نرم می‌کند. 

اگر چه در ماه های پایانی سال ۹۶ حجم معاملات بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت و همزمان شاهد رشد قیمت املاک نیز بودیم؛ اما این روند دیری نپایید و بازار مسکن در فصل خرما پزان، خواب زمستانی خود را آغاز کرد.

شهر تهران که تجربه ثبت رکورد ۳۶ هزار معامله در بهمن ماه سال ۹۱ در کارنامه خود دارد، در آذرماه امسال فقط شاهد ۶۸۰۰ معامله مسکن بود. شرکت های ساختمانی هم از گزند رکود در امان نبودند و سهم ساختمانی ها در سال های اخیر جزو کم بازده ترین سهم های بازار سرمایه بوده و قیمت بعضی از سهم های این گروه، کمتر از قیمت اسمی است. رخوت ساختمانی ها بهانه ای شد تا خبرنگار بورس نیوز در میزگردی با حضور حسام عقبایی نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک، حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان و مصطفی دانایی «مدیر مالی ثشرق» به بررسی وضعیت بازار مسکن بپردازد.

عقبایی: بازار مسکن در رکود تورمی به سر می برد و این رکود تورمی مدت های مدیدی است که بر بازار مسکن سایه افکنده است. بازار مسکن از سال 92 تا سال 96 در رکود به سر می برد. حجم معاملات خرید و فروش مسکن در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۲ افت شدیدی نشان می دهد؛ اما رکود بازار در سال جاری عمیق تر شده و حجم معاملات مسکن در کشور در تیرماه ۹۷ نسبت به مدت مشابه ۹۶ کاهش ۲۵ درصدی داشته است. روند نزولی حجم معاملات در ماه های بعد هم تداوم داشته و کار به جایی رسیده که حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال کاهش ۶۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می دهد.  کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن، نشان دهنده گسترش و تعمیق رکود بازار مسکن است.

رکود تورمی یعنی علاوه بر کاهش حجم معاملات، قیمت مسکن نیز افزایش داشته است. میانگین رشد قیمت مسکن در کشور در همین مدت بیش از ۱۰۰ درصد بوده و آمارهای بانک مرکزی هم گواه رشد قیمت ۹۲ درصدی بازار مسکن در سال جاری است. 

طبق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از سال ۱۳۷۴ تا سال ۱۳۹۴ قیمت مسکن ۱۰۴ برابر شده و این جهش قیمت بیش از ۱۰۰۰ درصدی طی ۲۰ سال، از آهنگ تورم بسیار تندتر بوده است. علاوه بر این، امسال هم مجددا قیمت مسکن رشد داشته است. از آنجا که درآمد عمومی مردم به این میزان رشد نکرده و قدرت خرید جامعه افزایش نداشته، روند اجاره نشینی صعودی بوده و مشکلات بازار مسکن هر روز پر رنگ تر شده و فشار بیشتری به مردم تحمیل کرده است.

دانایی: به هر حال افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بهای تمام شده ساختمان را افزایش خواهد داد. قیمت حدود ۳۰ درصد از نهاده های ساختمانی از جمله آسانسور، یراق آلات، کابینت، محصولات فلزی و... به نرخ ارز وابسته است. در حال حاضر بهای تمام شده ساختمان نسبت به سال گذشته، ۶۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. بدون شک رشد نرخ تورم، بهای تمام شده را افزایش خواهد داد. اگر چه ممکن است تقاضای مسکن تغییر نکند، اما در صورت افزایش بهای تمام شده ساختمان، قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر با کاهش تقاضا، تولید و عرضه مسکن هم کاهش خواهد یافت و کاهش عرضه مسکن، خود به بالا رفتن قیمت مسکن منجر خواهد شد. ضمن اینکه با افزایش نرخ ارز، افزایش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن نیز محتمل است. مشابه این شرایط در سال ۹۰ و ۹۱ تجربه شد و با جهش نرخ ارز، قیمت مسکن افزایش داشت.

محتشم: طبق قوانین، شهرداری ها موظفند هنگام صدور پروانه ساختمانی از انبوه سازان و یا مجریان ذیصلاح مورد تایید سازمان نظام مهندسی استفاده کنند. مجریان ذیصلاح باید در صورت دوره ساخت بر روند احداث ساختمان نظارت داشته داشته باشند. 

در حال حاضر بخش عمده واحدهای ساختمانی توسط مجریان ذیصلاح و البته با سرمایه بخش خصوصی احداث می شود و سهم انبوه سازان و شرکت های ساختمانی از بازار کمتر است.

محتشم: سالانه نیاز به احداث یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور داریم؛ حال آنکه در این سال ها هرگز سالی یک میلیون واحد تولید نشده و عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضا است. علت کمبود تولید و عرضه مسکن هم، ضعف قدرت خرید متقاضیان مسکن بوده است.

عقبایی: بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است و ظرفیت تولید مسکن در کشور وجود دارد. رونق ساخت و ساز در گرو برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی و استفاده از ظرفیت های نهفته صنعت ساختمانی است. بخش عمده بهای تمام شده مسکن را زمین تشکیل می دهد. اراضی بسیاری در کشور وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی می تواند آنها را در اختیار انبوه سازان قرار دهد و به این ترتیب با کاهش بهای تمام شده مسکن، عرضه را شدت بخشد. رونق ساخت و ساز موجب افزایش سودآوری شرکت های ساختمانی؛ افزایش عرضه و کمک به ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا؛ فعالیت ۱۳۰۰ شغل و ۳۰۰ صنعت اقتصادی کشور خواهد شد. توجه ویژه دولت به تولید مسکن، علاوه بر رفع مشکلات بازار مسکن، تمامی صنایع وابسته به مسکن از جمله سیمان و کاشی و سرامیک و فولاد و... را با رونق مواجه خواهد کرد.

دانایی: عرضه، تابعی از تقاضا است؛ سازندگان املاک مسکونی شامل انبوه سازان و شرکت های ساختمانی و نیز سازندگان خرد است. البته سهم شرکت های انبوه ساز از بازار مسکن، بسیار ناچیز است و بخش عمده واحدهای مسکونی توسط سازندگان خرد، تولید و عرضه می شود. شرکت های ساختمانی معمولا در هر شرایطی در این بازار فعالیت دارند؛ اما سازندگان خرد با هدف کسب سود وارد حوزه ساختمان سازی شده اند و به محض ورود مسکن به فاز رکود، فعالیت خود را کاهش می دهند. 

با توجه به شرایط رکودی بازار مسکن، عرضه مسکن هم در سال های اخیر کاهش داشته و متناسب با نیاز واقعی بازار، تولید صورت نگرفته است. افزایش قیمت مسکن در سال جاری انگیزه سازندگان را افزایش داده و صدور پروانه های ساختمانی در مقطعی از سال جاری، رشد اندکی نشان می دهد؛ ولی به نظر می رسد اگر روند صدور پروانه های ساختمانی در طول سال مبنا قرار بگیرد، نسبت به سال قبل نه تنها رشدی نداشته باشد، بلکه حتی کاهش هم داشته باشد.

محتشم: اگر چه هزینه های مربوط به حقوق و دستمزد و بیمه پرسنل در شرکت های ساختمانی بیش از هزینه های سازندگان خرد است؛ اما بخش اعظم بهای تمام شده ساختمان در کلانشهرها مربوط به زمین است و قیمت زمین برای هر دو گروه سازنده یکسان است. 

در ساختمان هایی که در شهرک های اقماری احداث می شوند و بهای زمین ارزان است، هزینه های حقوق و دستمزد می تواند اثرگذار باشد.

دانایی: چند عامل سبب شده بهای تمام شده ساختمان برای انبوه سازان بیش از سازندگان خرد باشد. از طرفی شرکت های انبوه ساز به دلیل فعالیت کاملا رسمی ملزم به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده مصالح خریداری شده و هزینه حقوق و دستمزد و بیمه پرسنل مطابق قانون کار و... هستیم. از سوی دیگر قوانین اجرایی دستگاه های دولتی کشور در شهرداری ها و سازمان امور مالیاتی و اداره ثبت و سایر نهادها همچنان به‌نفع سازندگان خرد است. برای مثال در قانون مالیات های مستقیم در بخش مالیات بر مسکن، برای سازندگان خرد مبلغی علی الحساب بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی در نظر گرفته می شود؛ ولی از آنجا که تمامی حساب های شرکت های ساختمانی شفاف است، دریافت مالیات بر اساس سود خالص انجام می شود. از سوی دیگر ساختمان برای سازندگان خرد معمولا به علت کیفیت پایین تر، بهای تمام شده کمتری دارد و همین موضوع قدرت رقابت سازندگان خرد را در برابر شرکت های انبوه ساز افزایش داده است. البته لازم به ذکر است کیفیت، استحکام و عمر مفید بالاتر؛ مشاعات ساختمان؛ نوع سازه ساختمان هایی که توسط انبوه سازان ساخته شده، مزیت بسیار مهمی است که نباید از آن غافل شد.

محتشم: در شهرهای بزرگ به خصوص تهران، زمین بخش عمده بهای تمام شده ساختمان را به خود تخصیص داده و راهی برای حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن وجود ندارد. در مناطق حاشیه‌ای شهرها قیمت زمین ارزان تر است و پروژه مسکن مهر با همین نیت اجرا شد؛ اما متاسفانه به علت عدم برنامه ریزی صحیح عملا پروژه موفقی نبود و پس از گذشت 10 سال هنوز بسیاری از افراد فاقد خانه در انتظار دریافت مسکن مهر هستند.

دانایی: بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان و نیز عدم تمایل سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در این حوزه، بازار دچار رکود شدیدی شده است. حجم معاملات به شدت افت داشته و موافق ورود بازار مسکن به فاز رکودی هستم؛ ولی انتظار کاهش قیمت مسکن ندارم.

واحدهای مسکونی در کشور با توجه به متراژ و قیمت و... در یک سال اخیر افزایش قیمت ۴۰ تا ۱۴۰ درصدی داشته است. شاید واحدهایی که رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی داشته اند، کمی کاهش قیمت تجربه کنند؛ اما به دلیل افزایش هزینه های ساخت، احتمال افت قیمت برای تمامی واحدهای مسکونی متصور نیستم. احتمالا فروشندگان املاکی که تقاضای کمتری داشته باشند، جهت فروش ملک خود ناچار به ارائه تخفیف خواهند شد. 

محتشم: بسیاری از ساختمان ها با سرمایه اشخاصی احداث می شوند که تخصص اصلی آنها ساختمان سازی نیست؛ اما عدم تخصص سرمایه گذار به معنای کیفیت پایین تر این ساختمان ها نیست. تمامی ساختمان ها با نظارت و توسط مجریان و مهندسان مورد تایید نظام مهندسی احداث می شود و کنترل های لازم در این زمینه اعمال می‌ گردد.

نکته حائز اهمیت تعهد و پایبندی ناظران است و در ساخت و ساز هم مانند  هر حوزه و صنعت دیگری ممکن است عدم دقت مجریان و ناظران مشکلاتی ایجاد کند.

علاوه بر این، کیفیت ساختمان فقط تحت تاثیر نظارت های اعمال شده بر روند ساخت نیست و کیفیت مصالح به کار رفته نیز باید مد نظر قرار گیرد. به عنوان مثال فولاد ساختمانی و سیمان و بتن باید استانداردهای لازم را داشته باشند. برخی فولادهای چینی و یا بتن ها استحکام کمتری دارند و برای کنترل کیفیت ساختمان باید سازمان ها و نهادهای دیربط بر کیفیت مصالح ساختمانی نیز نظارت کافی داشته باشند. ساختمان های احداث شده در کشور با استانداردهای جهانی تطبیق دارد؛ اما دلیل اینکه عمر مفید ساختمان در کشور ما کمتر از استانداردهای جهانی است، توجیه اقتصادی تخریب ساختمان های قابل سکونت و احداث ساختمان های جدید با تعداد طبقات و واحدهای بیشتر است.

دانایی: در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش داشته و قیمت مسکن به شدت رشد کرده، طبیعی است که برخی سازندگان خرد از کیفیت محصول خود بکاهند تا با حفظ حاشیه سود در قیمت کمتر، ساختمان های خود را عرضه کنند.

محتشم: بازار مسکن 5 سال در رکود به سر می برد. امسال هم با وجود افزایش قیمت املاک، شرایط اقتصادی کشور به گونه ای است که متقاضیان مسکن قدرت خرید کافی برای خرید مسکن ندارند و همین امر موجب شده معاملات به استثنای نیمه اول سال، رونقی نداشته باشد. در صورتی می توان به رونق بازار مسکن امید داشت که تولید ناخالص ملی و به تبع آن درآمد سرانه مردم افزایش یابد و مردم با دریافت تسهیلات، قدرت خرید ملک داشته باشند.

دانایی: شرکت های ساختمانی در واقع آینه و نمودار اقتصاد کشور هستند. صدها شغل و حرفه به صورت مستقیم با ساخت و ساز مسکن در ارتباط هستند. مادامی که بازار مسکن دچار رکود باشد و شرکت های ساختمانی سودآوری چندانی نداشته باشند، مشاغل و صنایع وابسته به مسکن هم رونقی نخواهند داشت. در نظر داشته باشید که با وجود جهش شدید قیمت مسکن در سال های گذشته، توان شرکت های انبوه ساز برای تولید پروژه های جدید به طور چشمگیری کاهش داشته است. مثلا اگر در سال 77 شرکت های گروه سرمایه گذاری مسکن توان تولید 4 هزار واحد مسکونی در سال را داشته، امسال این عدد به هزار واحد رسیده است. این موضوع را می توان به کل شرکت های ساختمانی تعمیم داد و تا وقتی وضعیت اقتصاد کشور بهبود نیافته نمی توان به رونق ساخت و ساز مسکن هم امید داشت. پیش بینی وضعیت بازار مسکن در این شرایط، دشوار نیست و چشم انداز نه چندان روشن بازار مسکن موجب شده تقاضای سرمایه ای هم در این بازار رونقی نداشته باشد.

عقبایی: با توجه به نتایج بررسی لایحه بودجه ۹۸، پیش بینی می شود رکود بازار مسکن تا پایان سال جاری ادامه خواهد داشت. در ماه های پایانی سال در واحدهای مسکونی لوکس که متقاضیان کمتری نیز دارد، احتمال کاهش قیمت (تا ۲۵ درصد) وجود دارد؛ ولی در بخش املاک مسکونی کوچک و متوسط احتمالا کاهش قیمتی نخواهیم داشت. با شرایط کنونی، پیش بینی سال ۹۸ نیز دشوار نیست و به نظر می رسد بازار مسکن در نیمه اول سال آینده هم با رکود شدیدی مواجه خواهد بود. چرا که بازار مسکن بازار مقاومی است و به راحتی تغییر روند نخواهد داد. 

همچنین نشانه ای دال بر افزایش عرضه بازار مسکن مشاهده نمی شود. بازار مسکن نیازمند عرضه سالانه هزار واحد مسکونی جدید است و باید ضعف در عرضه سنوات قبل بازار مسکن هم جبران شود. حتی در صورت موفقیت اجرای پروژه مسکن مهر و برنامه احداث ۹۰۰ هزار واحد مسکونی توسط دولت تا سال ۱۴۰۰ ، باز هم این حجم عرضه جوابگوی تقاضای واقعی بازار مسکن نخواهد بود. 

محتشم: کاهش قیمت مسکن بعید به نظر می رسد و حتی معتقدم ممکن است در پایان سال، قیمت ها کمی هم افزایش داشته باشد. رونق تقریبا تمامی صنایع تولیدی از تولید مصالح ساختمانی تا لوازم خانگی و... بستگی به رونق ساخت و ساز مسکن دارد و رونق بازار مسکن هم در گرو حمایت دولت از این حوزه است. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده برنامه احداث 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و 100 هزار واحد در بافت های فرسوده دارد که اگر این برنامه اجرایی شود، هم بر روند فعالیت انبوه سازان و هم صنایع وابسته به ساختمان اثر مثبتی خواهد داشت.

وضعیت بازار مسکن ارتباط مستقیمی با شرایط سیاسی، اقتصادی و اجتماعی کشور و سیاست های کلان دولتمردان دارد. مسکن حدود 15 درصد از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده و رونق و رکود بازار مسکن اثر به سزایی بر ایجاد اشتغال و نیز رونق صنایع وابسته خواهد داشت. با شرایط فعلی به نظر می رسد رکود بازار مسکن در سال 98 هم تداوم یابد. با این وضعیت امیدواریم حداقل موانعی همچون مالیات ها و عوارض ساخت بر طرف شود و تسهیلات خرید مسکن راحت تر در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد.

دانایی: تا اردیبهشت ماه ۹۸ قطعا شرایط رکودی تداوم خواهد داشت. بعد از آن وضعیت بازار مسکن ارتباط زیادی با اوضاع سیاسی و اقتصادی کشور خواهد داشت. تمدید تحریم ها یا لغو تحریم ها؛ روند فروش نفت ایران؛ نرخ ارز و تورم و همچنین نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در وضعیت سیاسی و اقتصادی کشور ما نقش موثر دارد. 

عقبایی: امیدواریم مدیران اقتصادی کشور اقدامات و تمهیدات لازم جهت بهبود وضعیت بازار مسکن انجام دهند. متولی اصلی بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی است که صحبت از کمبود بودجه برای ساماندهی بازار مسکن می کند. استفاده از بودجه مردمی می تواند راهکاری برای تامین مالی وزارت راه و شهرسازی سازی برای انجام برنامه های این نهاد باشد. منظور از بودجه مردمی، سرمایه های سرگردانی است که در بازارهای مختلف مالی در حرکت است و دولت می تواند در قالب شرکت های تعاونی و بورس مسکن(منظور از بورس مسکن ورود و معامله مسکن به بازار سرمایه نیست) ، این سرمایه ها را جذب کند و در جهت افزایش تولید مسکن از آن بهره گیرد تا عرضه بازار مسکن رونق بگیرد و مشکلات ناشی از عدم توازن عرضه و تقاضا کاهش یابد. همچنین با توجه به رشد شدید قیمت مسکن، بدون شک «اجاره بها» چالش اصلی مستاجران در سال آینده خواهد بود و افزایش نرخ ۲۰ درصدی حقوق و دستمزد کارمندان و کارگران هم نمی تواند از بار مشکلات بکاهد. به منظور کاهش فشار بر دوش مردم، دولت می تواند طرح هایی مانند طرح مسکن استیجاری را سرلوحه برنامه های کوتاه مدت خود قرار دهد.