مسکن کالای سرمایه‌ای، نیست /هدایت ساختوساز به سمت شهرهای جدید
آیا می‌توان خریدوفروش مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای را علت جهش‌های شدید بازار مسکن دانست؟
خادم المله: به دلیل ساختار معیوب اقتصادی، مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل‌شده است. این در حالی است که مسکن بخش عمده هزینه‌های خانوارها را تشکیل می‌دهد. شرایط اقتصادی کشور، شرایط خاصی است و بهتر بود در دورانی که منابع بیشتری در اختیار دولت بود مبالغ بیشتری در قالب تسهیلات بلندمدت در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار می‌گرفت.
پردل: در بسیاری از کشورها، مسکن کالای سرمایه‌ای نیست و مسکن تغییرات قیمتی چندانی ندارد. ولی در کشور ما مسکن به‌عنوان سرمایه‌ای باثبات تلقی می‌شود و شاید بتوان گفت همین نگرش نسبت به بازار مسکن، موجب تشدید مشکلات و جهش‌های شدید قیمتی در بازار مسکن شده است. امیدواریم با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح، مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود.
سؤال: چطور می‌توان این شرایط را تغییر داد؟
قلی‌خسروی: راه‌اندازی سامانه کد رهگیری معاملات مسکن، ازجمله برنامه‌هایی بود که مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل می‌کرد.
زمانی که سامانه ملی کد رهگیری با پشتیبانی وزارت مسکن و شهرسازی ایجاد شد و معرفی سامانه در ۳۰ استان و ۴۰۰ شهر صورت گرفت و بدون کد رهگیری دریافت مفاصا حساب از وزارت دارایی امکان‌پذیر نبود، قرار شد تمامی ارگان‌ها با این سامانه همکاری کنند.
اما ازآنجاکه برخی ارگان‌ها منافع شخصی یا گروهی را به منافع ملی اولویت می‌دهند، این سامانه تقویت نشد. استفاده مؤثر از این سامانه منوط به همکاری سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور است که تاکنون این مهم انجام‌نشده و فعلاً به‌جای پلاک ثبتی، کد پستی مورداستفاده قرار می‌گیرد.
سؤال: مزیت این سامانه چیست؟
قلی‌خسروی: اگر پلاک ثبتی دریافت شود، سامانه مشخصات کامل آخرین مالک پلاک ثبتی و مواردی ازجمله ممنوع معامله بودن مالک یا هبه و وقف پلاک ثبتی را نشان می‌دهد و از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری خواهد شد.
تقویت سامانه کد رهگیری علاوه بر کاهش معاملات سوداگرانه و سفته بازانه در بازار مسکن مزایای متعدد دیگری نیز به دنبال خواهد داشت. شفاف‌سازی معاملات مسکن، شفاف‌سازی ریشه پول‌های واردشده به این بازار و مبارزه با پول‌شویی، کاهش فرصت‌های فرار مالیاتی، کنترل خریدوفروش‌ها و حذف کلاه‌برداری و تخلفاتی مانند فروش یک واحد مسکونی به چند نفر و... از مزایای سامانه کد رهگیری خواهد بود.
سؤال: آیا احداث واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت به رونق بازار مسکن کمک خواهد کرد؟
پردل: هرچند قیمت واحدهای مسکونی رشد شدیدی داشته، اما بازار مسکن با رکود دست‌وپنجه نرم می‌کند و این رکود ناشی از کمبود تقاضا است، نه کمبود عرضه. به‌محض شروع رکود سوداگران از بازار مسکن خارج می‌شوند و تقاضا کاهش می‌یابد و به همین دلیل نمی‌توان گفت احداث واحدهای مسکونی جدید یا ارزان‌قیمت موجب رونق بازار مسکن خواهد شد. ضمن اینکه به‌هرحال کاهش بهای تمام‌شده ساختوساز تا حدی امکان‌پذیر است و به نظر می‌رسد نمی‌توان قیمت‌ها را آن‌قدر کاهش داد که اقشار ضعیف‌تر بتوانند در شهرهای بزرگ اقدام به خرید مسکن کنند.
سؤال: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن راهکار مناسبی است؟
خادم المله: قیمت مسکن در حال حاضر رشد شدیدی داشته و شاید حتی با کمک تسهیلات هم بسیاری افراد نتوانند اقدام به خرید مسکن کنند. در حال حاضر می‌توان از طریق اقداماتی همچون تقویت قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن و نیز تقویت عرضه مبتنی بر تقاضا از بار مشکلات کاست.
پردل: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به شرطی مفید واقع خواهد شد که سطح درآمد افراد افزایش یابد. در وضعیت فعلی باوجود افت قیمت خرید اوراق مسکن بازهم تقاضای اوراق کاهش داشته و این کاهش تقاضا نشان از عدم جذابیت تسهیلات به دلیل درآمد محدود متقاضیان واقعی مسکن دارد. تسهیلات وقتی جذابیت دارد که متقاضیان خرید مسکن حداقل نیمی از وجه خرید مسکن را در اختیار داشته باشند که با جهش قیمت اخیر، بسیاری از اقشار ضعیف‌تر هم آن‌قدر وجه نقد ندارند که با کمک تسهیلات از عهده خرید یک واحد مسکونی مثلاً 500 میلیون تومانی برآیند و هم درآمد کافی برای پرداخت اقساط ندارند.
سؤال: به‌منظور حمایت از متقاضیان واقعی مسکن چه اقداماتی می‌توان انجام داد؟
قلی‌خسروی: با افزایش نرخ تورم، قیمت تمامی کالاها رشد کرده و این افزایش قیمت بازار مسکن را هم شامل شده است. نمی‌توان انتظار داشت مالکان واحدهای مسکونی برخلاف جریان تورم، دارایی‌های خود را ارزان عرضه کنند؛ اما انتظار اقشار متوسط و ضعیف برای عرضه واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت منطقی است. مطابق قانون اساسی دولت باید اقداماتی جهت احداث مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار ضعیف انجام دهد. برای کاهش مشکلات باید ساختوساز رونق گیرد تا عرضه و تقاضا به تعادل برسد. توسعه شهرک‌های جدید، نوسازی بافت فرسوده در قالب مجتمع سازی و تقویت انبوه‌سازیازجمله راهکارهای قابل‌اجرا جهت تأمین نیاز متقاضیان واقعی مسکن خواهد بود.
سؤال: در این شرایط هدایت ساختوساز مسکن به سمت شهرهای جدید راهگشا است؟
خادم المله: به دلیل عدم رشد درآمد افراد جامعه متناسب با افزایش قیمت مسکن، تقاضای مصرفی مسکن رو به کاهش بوده و متقاضیان واقعی مسکن اجباراً به سمت شهرهای جدید سوق یافته‌اند. اگرچه در سال‌های گذشته واحدهای احداث‌شده در طرح مسکن مهر منتقدان فراوان داشت و مردم هم رغبتی به سکونت درآن‌واحدها نشان نمی‌دادند، ولی با جهش خیره‌کننده مسکن در یک سال اخیر شاهد کوچ طبقاتی مستأجران و مهاجرت بخشی از اقشار به شهرک‌های حاشیه‌ای و واحدهای مسکن مهر بودیم. با تورم شدید بازار مسکن، ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ توجیه‌پذیر نبوده و باید ساختوساز را به شهرهای جدید هدایت کرد.
با توجه به شرایط کنونی به نظر می‌رسد تنها راه کمک به متقاضیان واقعی مسکن و نیز صنعت انبوه‌سازی تقویت ساختوساز در شهرهای جدید و شهرک‌های حاشیه شهرهای بزرگ است. البته دولت منابع کافی برای توسعه شهرهای جدید ندارد؛ ولی می‌توان از پتانسیل‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی توسعه شهرهای جدید و عرضه مسکن ارزان‌قیمت متناسب با نیاز بازار و ایجاد امکانات رفاهی در این مناطق استفاده کرد. ضمن اینکه باید ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کوچک و قیمت پایین متناسب با وضعیت اقشار ضعیف و متوسط در دستور کار قرار بگیرد.
سؤال: چرا در شرایطی که واحدهای مسکونی نسبتاً لوکس متقاضی چندانی ندارد، سازندگان تمرکز خود را بر احداث واحدهای کوچک متراژ نمی‌گذارند؟
پردل: انبوه‌سازان نمی‌توانند تمام تمرکز خود را برساخت واحدهای مسکونی با متراژ کوچک بگذارند. چراکه وقتی یک پروژه مسکونی بزرگ فقط شامل واحدهای کوچک باشد، احتمالاً به علت تعدد واحدها مجتمع احداث‌شده چندان مناسب نبوده و بهتر است هر پروژه مسکونی شامل واحدهای مسکونی با متراژهای مختلف باشد. ضمن اینکه به‌هرحال واحدهای مسکونی با متراژ متوسط هم متقاضی خاص خود را دارد.
سؤال: با رکود حاکم بر بازار مسکن، صنایع وابسته به مسکن ازجمله انبوه‌سازی چه سرنوشتی خواهند داشت؟
پردل: این شرایط مطلوب شرکت‌های ساختمانی هم نیست و قطعاً انبوه‌سازان درفروش پروژه‌های خود مشکلاتی متحمل خواهند شد. البته جهش قیمت اخیر منافعی برای آن دسته از سازندگانی که واحدهای آماده فروش داشتند به همراه داشت؛ ولی افزایش بهای تمام‌شده ساخت‌وسازهای آتی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
خادم المله: حمایت از صنعت انبوه‌سازی بدون تقویت قدرت خرید مصرف‌کنندگان مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود. مادامی‌که سمت تقاضا تحریک و تقویت نشده، معاملات مسکن رونق نخواهد گرفت. تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن درگرو بهبود وضعیت اقتصادی کشور و تخصیص تسهیلات و ابزارهایی برای خریداران مسکن است. اگرچه به لحاظ اقتصادی در شرایط مساعدی قرار نداریم؛ اما بازهم بخشی از متقاضیان واقعی مسکن توان پرداخت اقساط را داشته و افزایش سقف تسهیلات می‌تواند تا حدودی مؤثر باشد.
سؤال:پیش‌بینی شما از وضعیت آتی بازار مسکن چیست؟
پردل: بازار مسکن همواره پس از جهش‌های آن‌چنانی، یک دوره رکود چندساله را هم متحمل شده و با توجه به وضعیت کنونی و تجربیات قبلی، احتمالاً چند سالی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران جذاب نخواهد بود.
