دنیای اقتصاد: در حالي كه اين روزها نرخ اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس نوسانات متعددي را تجربه مي‌كند، در اغلب اوقات تغييرات قيمتي اين ابزارهاي نوين مالي در بازار سرمايه مثبت است، از اين رو فعالان بازار و البته متقاضيان خريد اين اوراق تحولات نسخه فرابورسي اوراق مسكن را دنبال مي‌كنند.
اوراقي كه اين روزها در فرابورس ايران قيمتي كمتر از 60 هزار تومان را تجربه مي‌كنند و خريد هر يك از آنها برابر است با 500 هزار تومان وام مسكن. به تعبيري واضح‌تر در حال حاضر 20 ميليون تومان وام مسكن در فرابورس ارزشي برابر با 2 ميليون و 400 هزار تومان دارد. اين در حالي است كه در زمان رونق بازار مسكن و زماني كه وام مسكن نقش كليدي در تامين نقدينگي تامين مسكن قبل از افزايش نرخ‌هاي سال گذشته و امسال را داشت، قيمت اوراق تسهيلات مسكن تا بيش از 80 هزار تومان هم پيش رفت اتفاقي كه قيمت تسهيلات مسكن را در اين بازار به سطح 3 ميليون و 200 هزارتومان هم افزايش داد.
در اين شرايط به بررسي آخرين تحولات اين ابزارهاي نوين مالي پرداخته‌ايم و در گزارش پيش‌رو كارشناسان به سوالاتي شامل اينكه دليل افزايش نرخ اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس چيست؟، با توجه به اينكه هنوز آيين‌نامه افزايش عمر واحدهاي مسكوني از 12 به 20 سال براي استفاده از وام ابلاغ نشده، رشد نرخ اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس چه توجيهي دارد؟ و اينكه افزايش عمر واحدهاي مسكوني براي استفاده از وام مسكن چقدر در جذاب‌سازي اوراق تسهيلات مسكن اثرگذار است؟
دلايل رشد نرخ اوراق مسكن چيست؟
مديرعامل كارگزاري بانك مسكن در گفت‌وگو با خبرنگار ما، افزايش نرخ اوراق تسهيلات مسكن را مرهون چند دليل دانست و اظهار كرد: به دور از بحث‌هاي مربوط به سفته‌بازان كه با خريد و نگهداري كوتاه‌مدت اوراق تسهيلات مسكن اقدام به دريافت نوسانات از اين محل مي‌كنند؛ بحث تقاضاي بالا براي خريد اوراق مزبور مطرح است كه اين تقاضا از خريد مسكن نشات گرفته است.
محمد كفاش در گفت‌وگو با «دنياي اقتصاد» افزود: در شرايط كنوني تقاضا براي خريد واحدهاي كوچك بيشتر است؛ چون فردي كه تمكن مالي براي خريداري واحدي با متراژ بالا دارد، بايد براي خريداري آن مبالغ ميلياردي پرداخت كند كه فرد مزبور با اين شرايط محتاج 20 ميليون تومان وام نيست!
وي ادامه داد: به‌اين ترتيب معمولا وام‌هاي مسكن براي خانه‌هايي با هزينه‌هاي كمتر مورد استقبال قرار مي‌گيرد و هرچه اين قبيل ملك‌ها بيشتر باشد تقاضا براي خريد آن بيشتر و بالطبع قيمت آن رشد خواهد كرد. از سوي ديگر مي‌توان اختلاف بين نرخ سود اين وام‌ها با بقيه وام‌هاي بانكي را از ديگر دلايل جذابيت اين اوراق عنوان كرد؛ نرخ سود اين اوراق حدود 14 درصد است. اين در حالي است كه ديگر اوراق بانكي نرخ سودي در حدود 25 تا 27 درصد دارند كه اين مساله باعث جذابيت اوراق تسهيلات بانك مسكن شده است. به‌اين ترتيب هرچه اختلاف نرخ سود اين اوراق با بازارهاي موازي بيشتر شود، تقاضا براي خريد آن و در واقع نرخ مزبور افزايش خواهد يافت.
كفاش تصريح كرد: چنانچه روزي نرخ اوراق تسهيلات مسكن در سطح 7 درصد كاهش يابد، قيمت هر برگه اوراق رشد چشمگيري را تجربه خواهد كرد.
اين اوراق جذاب!
مديرعامل كارگزاري بانك مسكن در پاسخ به سوال خبرنگار ما، مبني بر اينكه اساسا افزايش عمر واحدهاي مسكوني براي استفاده از وام مسكن چقدر در جذاب‌سازي اوراق تسهيلات مسكن اثرگذار است؟ گفت: اين موضوع را از دو جهت مي‌توان مورد بررسي قرار داد؛ يكسري افراد با هدف نوسان‌گيري از اين اوراق به اين اميد كه با ابلاغ آيين‌نامه مزبور اوراق يادشده رشد قيمت يافته، اقدام به خريداري آن مي‌كنند كه اين امر خود باعث رشد قيمت اوراق مزبور مي‌شود. از طرف ديگر گروهي از افراد كه مي‌خواهند در آينده‌اي نه چندان دور از اين وام مسكن استفاده كنند و با علم به اين موضوع كه ابلاغ آيين‌نامه مزبور باعث رشد قيمت اوراق خواهد شد، در حال حاضر اقدام به خريد اوراق مي‌كنند كه اين امر نيز باعث افزايش قيمت آن خواهد شد.
اين كارشناس بازار سرمايه در ادامه اظهاراتش افزايش عمر واحدهاي مسكوني براي استفاده از وام مسكن را ديگر عامل تاثيرگذار در بالا رفتن جذابيت اوراق تسهيلات مسكن دانست و اظهار كرد: افزايش عمر واحدهاي مسكوني به طور قطع باعث بالا رفتن تقاضا براي استفاده از اين اوراق خواهد شد؛ چنانچه در حال حاضر يك ميليون واحد مسكوني زير 12 سال وجود داشته باشد، با تصويب آيين‌نامه مزبور، تعداد واحدها به 10 ميليون افزايش خواهد يافت كه اين امر خود به خود باعث ايجاد تقاضاي بيشتر خواهد شد. از طرفي ديگر عمر ساختمان كه با قيمت آن رابطه معكوس دارد؛ پايين‌تر خواهد آمد و به‌اين ترتيب تعداد كساني كه قدرت خريد پيدا مي‌كنند رو به صعود خواهد بود و در نهايت اين موضوع باعث بالا رفتن سرعت خريد واحدهاي با عمر بيشتر مي‌شود.
وام مسكن صرفه‌جويي خوبي دارد
اين كارشناس بازار سرمايه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه آيا تامين 20 ميليون تومان وام با نرخ سود 15 درصد، ارزش هزينه 5/2 ميليون توماني را دارد؟ گفت: بله، در واقع با اين روش در هزينه پرداخت سود صرفه‌جويي مي‌شود.
كفاش ادامه داد: با توجه به نرخ تورم در حال حاضر، پرداخت 5/2 ميليون تومان براي كسب وام مزبور رقم ناچيزي خواهد بود.
وي افزود: مي‌توان توجيه ديگري نيز براي آن عنوان كرد كه چنانچه فرد با اين وام بتواند خانه‌اي خريداري كند، ديگر نيازي به اجاره‌نشيني نخواهد بود و پرداخت اقساط آن مي‌تواند به مشابه پرداخت اجاره بهاي منزل اجاره‌اي باشد.
نوسان‌گيري ممنوع!
مديرعامل كارگزاري بانك مسكن در پايان اظهاراتش خريد اوراق تسهيلات مسكن را به منظور نوسان‌گيري نفي كرد و گفت: اين كار بسيار غيراخلاقي است و در واقع سهامداران مي‌توانند از سهام‌هاي بسيار زياد موجود در بازار كه سهام‌هاي ارزنده‌اي نيز هستند به سود بالايي دست يابند نه از اين روش!
كفاش ادامه داد: در واقع فردي كه براي تامين مسكن اقدام به خريد اين اوراق مي‌كند، يا جوان تازه ازدواج كرده است يا فردي كهنسال كه راه ديگري به غير از اين براي دستيابي به مسكن ندارد، بنابراين كسب سود از اين افراد غيراخلاقي است.
تغییرات در صورت تصویب
عضو هیات مدیره شركت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار دنياي اقتصاد به بررسی روند اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای سال جاري تا‌کنون پرداخت و گفت: با بررسی روند 6 ماهه گذشته این اوراق، روند حرکتی قیمت این اوراق با کاهش مواجه بوده است و طی 3 ماه گذشته نیز این روند ادامه داشته است.
مهدی گودرزی در ادامه افزود: اما طی روزهای اخیر این اوراق با افزایش قیمت بسیار محدود در دامنه قیمتی مشخص مواجه بوده اند که می تواند ناشی از اثرات جو مثبت بازار سرمایه باشد و دلیل خاصی برای افزایش قیمت این اوراق طی روزهای آتی تصور نمي‌شود.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش به آيين‌نامه افزايش عمر واحدهاي مسكوني از 12 به 20 سال براي استفاده از وام اشاره کرد و گفت:افزایش یا کاهش قیمت این اوراق لزوما و به طور مستقیم تحت تاثیر این تصمیم نیست؛ هر چند ممکن است تحت تاثیر روانی بازار، قیمت این اوراق متاثر شوند.
گودرزی ادامه داد: با توجه به اینکه اتفاق مشخصی در حوزه مسکن و ساختمان انتظار نمی‌رود، لذا افزایش محدود نرخ این اوراق طی روزهای گذشته را می توان با مثبت شدن عمومی بازار سرمایه مرتبط دانست.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه بیان کرد: با توجه به افزایش قیمت واحدهای مسکونی، اثرگذاری وام 20 میلیون تومانی در تصمیم به خرید واحدهای مسکونی تا حدودی کاهش یافته است. وی ادامه داد:اما به طور اساسی این تصمیم منجر به این خواهد شد که پتانسیل تقاضا برای وام‌های 20 میلیون تومانی به‌صورت بالقوه افزایش یابد که در نتیجه آن می توان انتظار داشت در صورت تصویب، قیمت این اوراق تحت تاثیر افزایش تقاضای واقعی و حجم معاملات با تغییر مواجه شوند.
عضو هیات مدیره شركت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آيا افزايش عمر واحدهاي مسكوني براي استفاده از تسهيلات مسكن مي‌تواند بار ديگر وام مسكن را مورد توجه مردم قرار دهد يا بايد براي افزايش ميزان مبلغ وام مسكن هم فكري كرد؟ گفت: در شرایط کنونی افزایش مبلغ وام مسکن در صورتی که قابل توجه باشد، منجر به افزایش توان خرید خواهد شد که در نتیجه افزایش معاملات مسکن را به دنبال خواهد داشت. لیکن تصمیم‌گیری در این ارتباط باید در راستای سیاست‌گذاری کلان در حوزه مسکن باشد که به نظر نمی‌رسد در شرایط فعلی تغییر سیاست‌ها در دستور کار متولیان امر باشد.
گودرزی ادامه داد: همچنین با توجه به تاثیر افزایش سقف وام در مدیریت قیمت مسکن، ضروری است ارزیابی‌های کارشناسی دقیق در این ارتباط صورت پذیرد.
عضو هیات مدیره شركت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه درادامه اظهاراتش مساله ارزندگی این وام را مدنظر قرار داد و گفت: در صورتی که قصد خریداران استفاده از این اوراق باشد با توجه به نسبت این وام به قیمت کل واحد مسکونی تصمیم‌گیری در خصوص ارزنده بودن یا نبودن هزینه تامین وام برای افراد مختلف و در شرایط خاص متفاوت خواهد بود.
وی ادامه داد: در صورتی که افق پیش روی عموم مردم افزایش قیمت‌ها و کاهش ارزش دارایی‌های ریالی آنها باشد، طبیعتا با انتظار رشد قیمت در آینده حاضر به تحمل این هزینه خواهند بود. از طرفی و با توجه به سهم اندک هزینه تامین وام در مقایسه با قیمت کل معامله یک واحد مسکونی، به نظر نمی‌رسد این هزینه از اهمیت بالایی در تصمیم‌گیری افراد برخوردار باشد.
رونق به بازار مسكن برمي‌گردد؟!
در همين حال چند نفر از مشاوران املاك نيز در گفت‌وگو با خبرنگار ما از روند تصويب و اجراي آيين‌نامه مزبور اظهار بي‌اطلاعي كرده كه اين موضوع مي‌تواند ناشي از عدم اطلاع‌رساني مناسب در اين زمينه باشد.
حالا با اين وجود در جست‌وجوي بيشتر يكي از اين مشاوران پيدا شد كه اطلاعات بيشتري نسبت به همكاران خود داشت؛ مرادي در گفت‌وگو با خبرنگار ما تصويب آيين‌نامه افزايش عمر واحدهاي مسكوني از 12 به 20 سال براي استفاده از وام مسكن را گامي مثبت در جهت دستيابي به مسكن براي اقشار بيشتري از جامعه دانست و گفت: با توجه به اينكه قيمت هر مترمربع خانه‌هاي با عمر بيشتر نسبت به خانه‌هاي نوساز پايين‌تر است، افراد بيشتري از جامعه با توان مالي پايين‌تر مي‌توانند داراي خانه شوند.
وي ادامه داد: اما اين نكته را نيز بايد مدنظر قرار داد كه با تصويب اين آيين‌نامه قيمت واحدهاي مسكوني بالا خواهد رفت و شايد از اين طريق تفاوت نرخ واحدهاي نوساز و كلنگي رو به كاهش رود.
مرادي در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه استقبال از اوراق تسهيلات مسكن براي دريافت وام 20 ميليون توماني چگونه است، گفت: در حال حاضر تعداد زيادي از افراد براي دريافت وام مزبور به سراغ مشاوران املاك مي‌آيند، به طوري كه با اطلاع‌رساني‌هاي انجام شده تعداد افراد خواهان اين وام رو به افزايش رفته است.
وي پيش‌بيني كرد: در صورت تصويب آيين‌نامه مزبور، تعداد افراد مايل به دريافت وام مسكن رو به افزايش رود كه اين امر در نهايت باعث رونق بازار مسكن خواهد بود.
