بازار سرمایه 35 درصد زیر ارزش ذاتی است !

در این مقاله قصد داریم  P/E بازار سرمایه را براساس بازار مسکن تعیین کنیم.

در بازار مسکن ارزش رهن کامل یک واحد مسکونی تقریباً 20 درصد کل ارزش آن ملک است. حال اگر صاحب این ملک مبلغ ودیعه را با نرخ های فعلی سپرده گذاری (22 درصد) در بانک سرمایه گذاری کند مطابق جدول زیر در انتهای سال 4.87 درصد از کل ارزش ملک را دریافت خواهد کرد. این محاسبات در جدول زیر برای ملکی با ارزش فرضی یک میلیون و ارزش رهنی 200 هزار نشان داده شده است.

حال اگر صاحب خانه ملک خود را به طور کامل اجاره دهد هر ماه حدود 0.6=0.03×20 درصد از ارزش اولیه ملک خود را به صورت اجاره دریافت می کند حال با فرض سپرده گذاری مبلغ اجاره ماهیانه در بانک ها با نرخ بازدهی سالانه 22 درصد، مطابق حدول زیر در پایان سال 7.79 ارزش اولیه ملک خود را دریافت می کند. این محاسبات در جدول زیر برای ملکی فرضی با ارزش یک میلیون و اجاره ماهانه 6 هزار تعیین نشاده داده شده است.

با توجه به اینکه بازار رهن و اجاره مسکن ترکیبی از دو بازدهی بالا است می توان با فرض نصف رهن و نصف اجاره بازدهی سالانه 6.42=2÷(4.87+7.97) درصدی را برای مالکان انتظار داشت. بنابراین قیمت به بازده نقدی بازار مسکن6.42÷100 = P/Dمی باشد.

از آنجایی که انتظار داریم سود سهام سالانه شرکت ها همچون ارزش املاک به اندازه تورم بالا برد، می توان P/D این دو بازار را با هم مقایسه کرد. خوب به خاطر اینکه بازار سرمایه ریسک دارد بگذار P/D این بازار را با ضرب 0.8 در P/D بازار مسکن تعیین کنیم. یعنی P/D بازار سرمایه به طور متوسط باید 12.46=0.8×15.58 باشد. شرکت های بازار سرمایه در 5 سال اخیر به طور متوسط 75 درصد سودسالانه خود را تقسیم کرده اند، از آنجایی که ما محتاط هستیم و همچنین در فصل محامع اخیر متوسط ضریب تقسیم سود سالانه شرکت ها 71 درصد بوده، ما این ضریب را 70 درصد در نظر بگیریم. بنابراین P/E بازار سرمایه باید برابر 8.72=0.7×12.46 باشد.

البته دقت کنید این نسبت وقتی منطقی است که انتظار رشد تولید ناخالص ملی را داشته باشیم و مملکت از حالت رکود خارج شود. بنابراین با فرض خارج شدن اقتصاد ملی از حالت رکود و با توجه به اینکه متوسط P/E فعلی بازار 5.7 است می توان نتیجه گرفت در حال حاضر بازار سرمایه 35 درصد زیر ارزش ذاتی خود است یا به عبارتی بازار سرمایه باید به طور متوسط1.53 =5.7÷8.72 برابر شود یعنی بازدهی 53 درصدی را برای سهامداران به ارمعان بیاورد.­

در ضمن توجه کنید با خارج شدن کشور از رکود از محل رشد سودآوری شرکت ها نیز می توان انتظار رشد بیشتری را برای بازار سرمایه داشت.

تهیه کننده : مرتضی محمدآبادی

در پایان شایان ذکر است ، در تحلیل پیش رو سوالی که می تواند مطرح باشد این است که ریسک موجود در بازار سرمایه نسبت به بازار مسکن را چطور می توان در محاسبات فوق اثر داد ؟ در همین ارتباط محمد آبادی تحلیلگر این مقاله با اشاره به ضرب کردن 0.8 در P/D بازار مسکن معتقد است که ریسک بازار سرمایه در محاسبات اعمال شده است.