5 ملاحظه بانک مرکزی درباره سیاست‌های وام مسکن

به گزارشگروه اقتصادی باشگاه خبرنگارانبه نقل از بانک مرکزی، یکی از نشريات کشور در تاريخ 93/5/18 اقدام به انعکاس نظرات تني چند از مسئولين وزارت راه و شهرسازي پيرامون طرح پيشنهادي آن وزارتخانه با موضوع "اعطاي تسهيلات خريد مسکن تاسقف 50 درصد متوسط قيمت واحد مسکوني در کشور از طريق راه اندازي حساب صندوق پس انداز مسکن در تمامي بانک‌ها" نموده است.

محور اصلي و مشترک غالب مطالب،‌ انتقاد و گلايه از بانک مرکزي و ادعاي عدم همراهي در اجراي اين طرح مي باشد، به گونه اي که در برخي از اين يادداشت‌ها ضمن اشاره ناقص به مواضع و نظرات کارشناسي بانک مرکزي، همراهي و تلاش‌هاي صادقانه بدنه کارشناسي اين بانک در خصوص طرح آن وزارتخانه ناديده گرفته شده است.

1- برخلاف آنچه که مطرح شده،‌ نقطه نظرات بانک مرکزي درخصوص طرح پيشنهادي مذکور به هيچ عنوان در سطح ملاحظات و نگراني هاي پيرامون اجراي طرح در ابعاد کلان اقتصادي و ملاحظات مالي آن محدود و متوقف نشده، بلکه ضمن اعلام موافقت با کليات طرح پيشنهادي، راهکارهاي لازم جهت تکميل طرح و رفع نگراني‌هاي بانک مرکزي به وزارت راه و شهرسازي منعکس شده است. لذا به منظور تنوير افکار عمومي ديدگاه کارشناسي اين بانک پيرامون بخش مسکن و طرح پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي ارائه مي گردد:

بخش مسکن به دليل ارتباطات قوي با ساير بخش هاي اقتصادي به عنوان يکي از بخش‌هاي محرک رشد اقتصادي در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک توليد در اين بخش زمينه ساز رشد توليد و اشتغال در ساير بخش‌هاي وابسته مي شود.

بر همين اساس نيز در بسته پيشنهادي دولت جهت برون رفت از رکود اقتصادي، به بخش مسکن توجه ويژه‌اي شده و اين بخش جزء يکي از عوامل اوليه اثرگذار خروج از رکود تلقي شده است. مع‌الوصف همانگونه که در بسته پيشنهادي نيز بر "خروج غيرتورم‌زا از رکود سمت عرضه" تاکيد شده است، لازم است ارائه راهکارهاي ايجاد رونق توليد در بخش مسکن نيز با توجه به هدف ايجاد رونق غير تورمي در اين بخش تدوين و نهايي گردد.

بر همين اساس ضمن تاکيد بر گسترش راهکارهاي تامين مالي بخش مسکن به عنوان يکي از مولفه‌هاي اصلي ايجاد رونق اين بخش در شرايط کنوني، برخي از اصول موضوعه بانک مرکزي در اجراي هر طرح تامين مالي؛ از جمله استفاده از ظرفيت اجرايي صندوق‌هاي پس¬انداز مسکن، به شرح ذيل مي باشد:

1- رعايت اصل خود کفايي مالي طرح و توازن در منابع و مصارف آن به منظور احتراز از هرگونه استقراض از منابع پرقدرت بانک مرکزي و تحميل تبعات تورمي آن بر عموم اقشار جامعه.

2- سازگاري با اهداف کلان اقتصادي به ويژه کاهش نرخ تورم (که يکي از اولويت هاي اعلام شده از سوي دولت محترم مي باشد) به منظور تحقق رونق غير تورم‌زا در بخش مسکن

3- ضرورت اجراي طرح در مقياس متناسب با منابع و امکانات دولت

در همين راستا جمع بندي نتايج جلسات متعدد کارشناسي در خصوص طرح مذکور، ضمن موافقت با کليات آن، به شرح ذيل اعلام شده است:

"بانک‌ها در ايجاد صندوق هاي پس انداز مسکن ملزم به حفظ تعادل ميان منابع و مصارف صندوق بوده و لازم است برنامه دقيق و قابل اتکايي را جهت حفظ تعادل پايدار در منابع و مصارف صندوق و رفع هرگونه نگراني از توسل احتمالي آنها به منابع بانک مرکزي ارائه دهند." در راستاي تحقق اين مهم لازم است نکات ذيل مدنظر قرار گيرد:

الف- طرح به صورت پايلوت ترجيحاً در يکي از بانک‌هاي غيردولتي و در مقياس محدود و قابل مديريت اجرايي شود.

ب- سقف تسهيلات پرداختي از محل اين صندوق‌ها منوط به انجام سپرده‌گذاري، حداکثر 600 ميليون ريال تعيين ‌گردد.

ج- تسهيلات پرداختي از محل اجراي اين طرح در ابتدا به زوج‌هايي که براي اولين بار اقدام به خريد خانه (خانه اولي‌ها) مي نمايند، محدود شود.

د- بانک موسس صندوق پس انداز مسکن ملزم به ارائه جداول مشروح منابع و مصارف صندوق و اتخاذ تدابير و ارائه برنامه‌هاي احتياطي لازم جهت تامين کسري احتمالي مي‌باشد.

ه- ميزان منابع مورد نياز جهت جبران کمبود منابع از سوي دولت (در قالب وجوه اداره شده و يا يارانه نرخ سود تسهيلات) به ازاي هر متقاضي و کل برنامه در هر سال پيش‌بيني شده و در بودجه سالانه لحاظ گردد.

و- لازم است بانک‌ها قبل از تاسيس صندوق پس انداز مسکن، پيشنهاد دقيق و کارشناسي - اجرايي را به بانک مرکزي ارائه نمايند. بديهي است بانک مرکزي پس از انجام بررسي‌هاي لازم نسبت به ارائه مجوز تاسيس صندوق اقدام خواهد نمود.

2- يکي از يادداشت‌ها ضمن پذيرفتن آثار معکوس و پرهزينه شيوه تامين مالي طرح مسکن مهر در دولت دهم،‌ اين پرسش را مطرح نموده که چرا بانک مرکزي در مقابل آثار طرح مذکور ـ يعني رشد ناموجه پايه پولي و تغذيه‌کننده تورم شتابان سال‌هاي 1391 و 1392 اقتصاد ايران ـ سکوت اختيار کرده است. يادآور مي‌شود بانک مرکزي بر اساس همان اصولي که در يادداشت‌هاي روزنامه به آنها استناد شده (يعني جايگاه بخش مسکن در تامين نيازهاي ضروري،‌ الزامات قانون اساسي براي تامين مسکن براي آحاد جامعه و لزوم انطباق آن با شان و منزلت انسان)‌ ضمن آنکه هيچگاه اهداف اعلام شده در خصوص طرح مسکن مهر را زير سئوال نبرد، بلکه همواره در خصوص روش تامين مالي ناسالم آن هشدارهاي لازم را اعلام و نسبت به تبعات تورمي آن اعلام نظر نموده بود.

رويکرد حرفه‌اي بانک مرکزي بر اين اصل استوار بوده که گزارشات کارشناسي و هشدارهاي خود را همواره به سطوح تصميم‌گير و سياستگذاران کشور اعلام نموده است. لازم به ذکر است، برخلاف آنچه که در يادداشت مذکور تصريح شده، رجوع به آرشيو گزارش‌هاي داخلي اين بانک و گزارش‌هاي ارائه شده به شوراي پول و اعتبار نشان مي‌دهد که بدنه کارشناسي اين بانک همواره به بيان وقايع آماري و نتايج تحليلي خود از تصميم‌هاي اتخاذ شده در دولت قبل اهتمام داشته است. حتي هشدارهاي صريح و مستند يکي از گزارش‌هاي کارشناسي از آسيب‌هاي بالفعل اجراي مسکن مهر بر تخريب پايه پولي و تشديد فشارهاي تورمي در يکي از جلسات شوراي پول و اعتبار، منجر به ايجاد نگراني در ميان اعضاي وقت شوراء و احاله تصميم‌گيري براي دور جديد تزريق پايه پولي به جلسه بعدي شد.‌

بديهي است که فشارهاي شديد دولت وقت و بويژه برخي از مقامات وقت وزارت راه‌وشهرسازي سبب شد طرح مذکور به‌رغم تمامي تبعات سنگين و فراگير خود، کماکان ادامه يابد. به عبارت بهتر رويکردهاي کنوني بانک مرکزي در شيوه تامين مالي مسکن مهر و ديگر پيشنهادات نه از سر سياست‌ورزي، بلکه از روي واقع‌نگري و انطباق تصميم‌هاي سياستي با نيازهاي واقعي بازارها و متغيرها و تحليل همزمان هزينه‌ها و فايده‌هاي مترتب بر آنها اتخاذ شده است.

3- در يکي از يادداشت‌هاي منتشره نقش و رويکردهاي نظام بانکي در حوزه مسکن در قالب ارائه پرسش‌هايي، مورد انتقاد قرار گرفته است. با توجه به مجموعه مباحثي که از سال 1389 در زمينه مسکن مهر آغاز شد و هنوزهم گريبانگير اقتصاد ايران است، شايد اين پرسش‌ها چندان محلي از اعراب نداشته باشد، مع الوصف لازم به تصريح است که نظام بانکي يکي از ارکان تامين مالي اقتصاد؛ البته در کليت خود و با تمامي اجزاست.

در تنظيم سياست‌هاي اعتباري، مقتضيات کلان اقتصاد مورد توجه قرار مي‌گيرد و مطلوب آن است که بانک‌ها از آزادي عمل کافي براي تخصيص منابع بر اساس نتايج ارزيابي‌هاي فني- اقتصادي- مالي برخوردار باشند. در نتيجه تخصيص اعتبار در نظام بانکي مبتني بر تسهيم‌ بخشي نيست.

در زمينه نقش و حوزه عمل سياست‌هاي پولي براي خروج از رکود، توصيه مي‌شود به اسناد منتشره در خصوص خروج غيرتورمي اقتصاد از رکود‌ مراجعه شود. در پاسخ به پرسش‌هاي پاياني نيز يادآور مي‌شود که بانک مرکزي نه تنها موافقت خود را با کليات طرح ايجاد صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن اعلام نموده، بلکه نقطه‌نظرات تکميلي نيز در برخي اجزاي طرح اعلام نموده است.

بانک مرکزي معتقد است طرح صندوق پس‌انداز مسکن واجد آثار مثبتي بر بهبود قدرت خريد خانوارهاست و مي‌تواند به تقويت و تعميق نظام تامين مالي اين بخش مساعدت کند. معهذا بايد توجه داشت که پس از اعلام ايرادات وارده به طرح‌هاي پيشنهادي، اين وظيفه پيشنهاددهندگان طرح است که نسبت به رفع ايرادات آن اقدام نمايند، هر چند که بانک مرکزي همواره سعي نموده است که در جهت رفع ايرادات به پيشنهاددهندگان طرح‌ها نيز مساعدت کارشناسي نمايد.

4- يکي از محورهاي استدلال متوليان بخش مسکن، پيوندهاي پسين و پيشين قوي اين بخش با ديگر بخش‌هاست؛‌ تاحدي که از آن به عنوان لکوموتيو و موتور محرک اقتصاد ياد مي‌کنند. اگرچه در صحت وجود اين روابط ترديد نيست،‌ ليکن بايد توجه داشت که تنها بخش مسکن از چنين روابط گسترده‌اي در اقتصاد برخوردار نمي‌باشد.

اين موضوع براي بانک مرکزي مهم است که در کنار حمايت از بخش مسکن ساير بخش‌هاي اقتصادي نيز از سياست‌هاي تشويقي و توسعه‌اي دولت برخوردار شده و سهم آنها از منابع اعتباري کشور نيز رعايت گردد. به عبارت روشن‌تر،‌ لازم است سياستگذار در هدايت منابع و تخصيص عوامل توليد، نگاه نسبتاً متوازني را اتخاذ کرده و پايداري درازمدت اقتصاد کلان و تناسب دروني بخش‌ها و حوزه‌ها از منابع محدود در اختيار را نيز مدنظر قرار دهد.


يادآور مي‌شود يکي از مشکلات و عوارض جانبي اجراي طرح مسکن مهر در سال‌هاي 1390 و‌ 1391، شکل‌گيري آثار تزاحمي بخش مسکن براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي بوده است. با توجه به حجم محدود اعتبارات بانکي و در شرايط عدم دسترسي به ابزارهاي تامين مالي خارجي، اجراي وسيع و در مقياس بزرگ مسکن مهر سبب بيرون رانده شدن ساير طرح‌ها و نيازهاي توليدي از فهرست تامين مالي و تامين سرمايه در گردش بانکها شد؛

که البته يکي از دلايل تعميق رکود اقتصادي در سال‌هاي اخير نيز شناخته مي‌شود. عدم توجه به اين شرط بديهي، سبب خواهد شد به جاي آنکه بخش‌هاي مختلف اقتصاد به مثابه يک پيکره واحد حرکت کنند تا اقتصاد به پيش برود، دچار ناسازگاري و عدم تناسب شوند. نيازي به توضيح نيست که اقتصاد نيز در اين حالت از حرکت باز خواهد ايستاد.

5- يکي از نکاتي که در مطالب مورد اشاره به چشم مي خورد، عدم عنايت به ساختار مالي بانک است. اين مسئله باعث شده تا اين موضوع مطرح شود که "براي جلوگيري از برهم‌خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل هم مي‌توان با توجه به وضعيت منابع و مصارف سيستم بانکي شرايط پرداخت تسهيلات و بازپرداخت آن را منعطف درنظر گرفت، به نحوي که در زمان کمبود منابع، ‌نرخ سود بانکي را افزايش يا مدت زمان بازپرداخت را کاهش داد و در عين حال وجوه اداره شده ذخيره‌اي توسط دولت در نظر گرفته شود تا در صورت برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانکي از اين وجوه براي برقراري تعادل استفاده کرد.

" به نظر مي‌رسد، اين عبارات هنگامي مقرون به صحت است که فرض شود اقتصاد صرفاً شامل بخش مسکن بوده و بخش ديگري در اقتصاد فعال نيست که از بابت نوسان نرخ سود بانکي يا دسترسي به اعتبار بانکي دچار آسيب شود. علاوه برآن بايد توجه داشت که نرخ سود و حجم اعتبارات و توزيع بخشي آن ابزارهاي مديريت فضاي اقتصاد کلان‌اند که بايد بابت تامين مجموعه‌اي از اهداف اقتصاد کلان؛ به صورت متوازن، سازگار و جامع مورد استفاده قرار ‌گيرند.

محدود کردن آنها به پيگيري اهداف بخشي، نه تنها با ذات و کارکردهاي اين ابزارها تناسبي ندارد، بلکه سبب اخذ دستاوردهاي متناقض نيز خواهد شد؛ همانگونه که کاهش نرخ سود بانکي با هدف کاهش هزينه‌هاي توليد در سال‌هاي گذشته، سبب سرکوب مالي و تشديد تورم و تلاطم بازارهاي دارايي در اقتصاد شد.

علاوه برآن، بايد توجه نگارندگان را به اين نکته معطوف داشت که به دلايل مختلف، بودجه عمومي دولت در تامين و تخصيص وجوه اداره شده براي بخش مسکن، آن‌هم در مقياس وسيع با محدوديت مواجه است. در نتيجه،‌ هرگونه کسري منابع طرح‌هاي بخش مسکن به شيوه‌هاي پيشنهادي در مرحله اجرا،‌ با احتمال زياد منجر به استقراض از بانک مرکزي خواهد شد. آثار زيان‌بار اين شيوه تامين مالي نيز در خصوص طرح مسکن مهر، پيش از اين تجربه شده است.

در خاتمه، ضمن درک دغدغه‌هاي مسئولين محترم وزارت راه و شهرسازي براي ايجاد تحرک و رونق در اين حوزه، يادآور مي‌شود تدبير در امور اقتضا مي کند که طرح پيگيري اهداف خوب و طرح هاي جذاب بايد همراه با کار کارشناسي دقيق و بررسي همه جانبه ابعاد موضوع صورت پذيرد.

بديهي است شتابزدگي در اجرا و ايجاد توقعات و انتظارات در افکار عمومي قبل از جمع بندي موضوع، اقدامي سازنده به شمار نمي‌رود. قاعدتاً شيريني تصميماتي که براساس اصول کارشناسي و بادقت اتخاذ شده باشند براي مردم عزيز کشور به مراتب بيشتر و پايدارتر خواهد بود.