نقشه‌راه تامين‌مالي مسكن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، محمد‌هاشم بت‌شکن، در چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران ضمن تشریح رویکردهای گذشته تامین مالی مسکن در کشور، برنامه‌های جدید بانک مسکن و نقشه راه آتی نظام بانکی برای تامین مالی در بخش مسکن را رونمایی کرد. مدیرعامل بانک مسکن با ارائه طبقه‌بندی منسجم از ابزارهای تامین مالی خرید و ساخت مسکن، تازه‌ترین رویکردهای بانک مسکن را در ارتباط با تامین مالی این بخش تشریح کرد و اجرای این سیاست‌ها و موفقیت در به‌کارگیری 10 ابزار بورسی و بانکی تدارک دیده شده برای تامین مالی خرید و ساخت مسکن را منوط به همکاری چهار رکن حاکمیتی دانست. در سیاست‌های جدید بانک مسکن که بت‌شکن دیروز در جمع کارشناسان، مسوولان وزارت راه  و شهرسازی و همچنین نظام بانکی کشور، برای اولین بار به تشریح آن پرداخت، 10 روش نوین تامین مالی مسکن در حوزه خرید و ساخت و ساز مورد تاکید قرار گرفته که قرار است بانک مسکن با همکاری ارکان حاکمیتی مربوط، آنها را اجرایی کند.

راه‌اندازی دو نهاد جدید مالی تحت عنوان نهادهای تامین مالی بازار رهن، با عنوان «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» و «صندوق پس‌انداز مسکن آباد»، مهم‌ترین ابزارهایی است که مدیر عامل بانک مسکن در اعلام نقشه راه تامین مالی در بخش مسکن، بر آن تاکید کرد. بت‌شکن همچنین با اشاره به ظرفیت‌های تعریف شده در قوانین موجود و طرح‌های پیشنهادی همچون لایحه خروج از رکود اقتصادی که هم‌اکنون برای تصویب به مجلس ارائه شده است، سایر پیشنهادهای خود را برای تامین مالی در بخش مسکن، ارائه کرد.

این در حالی است که طی یک ماه گذشته «دنیای اقتصاد» اخباری مبنی بر ارائه پیشنهاد وام 80 میلیونی خرید مسکن از طرف بانک مسکن به بانک مرکزی منتشر کرد و طی روزهای اخیر نیز این خبر از سوی وزیر راه و شهرسازی تایید شد.

عباس آخوندی اعلام کرد: این پیشنهاد هم‌اکنون برای بررسی نهایی به شورای پول و اعتبار رفته است. به این ترتیب این موضوع را می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که وام 80 میلیونی مسکن به احتمال زیاد قرار است در قالب یکی از این دو صندوق جدید به متقاضیان پرداخت شود.

 10 ابزار جدید تامین مالی مسکن

مدیرعامل بانک مسکن در تشریح نقشه راه تامین مالی در بخش مسکن از طراحی 10 ابزار جدید تامین مالی خبر داد که هم‌اکنون برخی از آنها برای بررسی و تصویب به بانک مرکزی و دولت پیشنهاد داده شده است.

محمد‌هاشم بت‌شکن، با طبقه‌بندی این 10 ابزار جدید در دو گروه، گفت: پنج ابزار مربوط به تامین مالی طرف تقاضا و به‌منظور خرید مسکن و پنج ابزار دیگر نیز به‌منظور تامین مالی طرف عرضه و برای تقویت توان ساخت‌و‌ساز در کشور طراحی شده است. راه‌اندازی «صندوق پس‌انداز مسکن و سپرده ممتاز»، «صندوق املاک و مستغلات»، «صندوق پس‌انداز مسکن یکم»، «صندوق پس‌انداز مسکن آباد» و «صندوق سرمایه‌گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده»، پنج ابزار جدیدی است که از طرف بانک مسکن به دولت و بانک مرکزی به‌منظور تامین مالی خرید مسکن پیشنهاد شده است.

همچنین «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز ساخت مسکن»، «گواهی سپرده خاص»، «اوراق مشارکت»، «صکوک اجاره»، «اجاره و استصناع»، «صندوق زمین و ساختمان»، «اوراق سرمایه‌گذاری متری» و «شرکت سهام پروژه ساختمانی» پنج ابزاری هستند که از طرف بانک مسکن برای تامین مالی ساخت‌و‌ساز طراحی شده است.

بت‌شکن با بیان اینکه دو نهاد حوزه رهن در بین 10 ابزار پیشنهاد شده از اهمیت بالاتری برخوردارند، افزود: پیشنهاد راه‌اندازی «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» و «صندوق پس‌انداز مسکن‌آباد» هم‌اکنون در بانک مرکزی در حال بررسی است.

وی در توضیح جزئیات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، این صندوق را مختص تامین مالی خرید مسکن برای زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها اعلام کرد و گفت: روش فعلی وام خرید و صندوق موجود برای پرداخت این تسهیلات با دو محدودیت عمده شامل «نبود تعادل ذاتی» در صندوق پس‌انداز مسکن و در نتیجه عدم تعادل بین مصارف و منابع و همچنین عدم امکان افزایش سقف تسهیلات مواجه است؛ بنابراین برای رفع این مشکلات و تامین مسکن مورد نیاز خانه اولی‌ها، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم پیشنهاد شده است. مدیرعامل بانک مسکن افزود: در سازو‌کار طراحی شده برای این صندوق، قرار است کسری صندوق، در ابتدای طرح به صورت یکجا از محل افزایش سرمایه بانک مسکن یا وجوه اداره شده دولت، تامین شود.

وی همچنین در تشریح جزئیات صندوق پس‌انداز مسکن آباد، توضیح داد: صندوق پس‌انداز مسکن آباد برای تامین مالی خرید مسکن برای دهک‌های متوسط جامعه (غیر از خانه اولی‌ها) است.

بت‌شکن ادامه داد: تقویت قدرت خرید مسکن، افزایش نقش بانک مسکن در تامین مالی بخش مسکن و افزایش اشتغال و ایجاد رشد مثبت اقتصادی ازجمله اهداف راه‌اندازی این صندوق محسوب می‌شود. آن‌طور که مدیرعامل بانک مسکن توضیح داد، احتمالا تسهیلات صندوق آباد به‌صورت اوراق قابل نقل و نقل در فرابورس در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد و نرخ سود آن مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار تعیین می‌شود که در حال حاضر 21 و 22 درصد است.

 9 درخواست از چهار نهاد حاکمیتی

مدیرعامل بانک مسکن اجرای طرح‌های جدید در قالب نقشه راه تامین مالی در بخش مسکن را منوط به همکاری چهار رکن حاکمیتی شامل بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان بورس و معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور دانست. بانک مسکن برای اجرایی شدن این نقشه 9 درخواست دارد. مهم‌ترین خواسته‌های بانک مسکن برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی، افزایش سرمایه بانک مسکن به‌منظور افزایش توان وام‌دهی و همچنین تعیین تکلیف پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود است. بانک مسکن همچنین از چهار رکن حاکمیتی تقاضا کرده است ضمن فراهم کردن زمینه صدور مجوز صندوق‌های پس‌انداز مسکن جدید، امکان کاهش نرخ سپرده قانونی حساب‌های تعهدی مسکن و صدور مجوز برای تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن منطقه‌ای، را تدوین کند.

همچنین مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، صدور مجوز انتشار انواع ابزارهای تامین مالی و همچنین صدور مجوز صندوق توسعه مسکن و درنهایت اختصاص سرفصل مستقل برای بانک‌های توسعه‌ای در برنامه ششم، از دیگر درخواست‌های بانک مسکن برای فراهم شدن امکان حرکت در مسیر نقشه راه تامین مالی مسکن است.

 امکانات جدید در لایحه خروج از رکود

بت‌شکن همچنین با اشاره به لایحه اقتصادی دولت برای خروج از رکود که هم‌اکنون در مجلس در حال بررسی است، امکانات پیش‌بینی شده در این لایحه به‌منظور تامین مالی بخش مسکن را مثبت ارزیابی کرد.

یکسان سازی و کاهش تدریجی نسبت سپرده قانونی بانک‌ها متناسب با تحولات نرخ تورم، گسترش زمینه فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی بخش ساختمان، توسعه صندوق‌های پروژه برای تامین مالی پروژه‌های تولیدی، طراحی اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی و غیررهنی به‌منظور استفاده توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری برای آزاد‌سازی منابع خود و اختصاص آنها به اعطای تسهیلات جدید و همچنین انحصار زدایی از عاملیت وام دهی برای سایر بانک‌ها با هدف تحرک بخشی به فعالیت‌های بخش مسکن از طریق امکان راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در سایر بانک‌ها از جمله سرفصل‌هایی است که مدیرعامل بانک مسکن با تکیه بر موارد مندرج در لایحه اقتصادی دولت برای خروج از رکود، آنها را تشریح کرد.

 دو راهکار قانونی برای جبران کسری منابع وام مسکن

مدیرعامل بانک مسکن در چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با اشاره به بحثی که هم‌اکنون در خصوص کمبود منابع صندوق پس‌انداز در موضوع افزایش وام خرید بین دولت و بانک مرکزی مطرح است و باعث به تاخیر افتادن برخی طرح‌های تامین مالی از جمله افزایش سقف وام مسکن شده است، توضیح داد: در سال 1346، قانونی تحت عنوان «قانون تشویق پس‌انداز مسکن» تصویب شد که در آن برای جبران کمبود منابع صندوق پس‌انداز مسکن در آن زمان، سه روش پیش‌بینی شده بود.

بت‌شکن توضیح داد: در این قانون، استفاده از سه ابزار کمکی برای جبران کسری منابع صندوق از طریق دریافت وام‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت از بانک مرکزی، استفاده از کمک‌های خارجی و در نهایت بهره‌گیری از سپرده‌های بلندمدت که به وسیله سازمان برنامه از طریق بانک مرکزی در اختیار بانک رهنی (بانک عامل در سال 46) قرار می‌گیرد در نظر گرفته شده بود. وی افزود: در واقع هدف از تصویب این قانون در آن زمان، کمک به تامین مالی مسکن از طریق منابع جبرانی و جلب پس‌اندازهای خصوصی بانک رهنی و صندوق پس‌انداز مسکن بوده است.

مدیرعامل بانک مسکن همچنین به قانون دیگری تحت عنوان «قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه سازی» مصوب سال 51 اشاره کرد و گفت: براساس این قانون علاوه بر بانک رهنی برای سایر بانک‌های کشور نیز امکان تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن فراهم شد. وی افزود: این قانون به بانک مرکزی اختیار داده که بتواند بانک‌ها را مکلف کند قسمتی از سپرده‌های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند و به این وسیله مشکلات احتمالی ناشی از کمبود منابع با اتکا به این امکان قانونی برطرف شود. بنابراین اگر این قوانین قدیمی و موجود دوباره احیا شود و ظرفیت‌های آنها مورد استفاده قرار گیرد، مسیر تامین مالی مسکن تسهیل خواهد شد.

 سابقه بنگاهداری در سیستم بانکی

مدیرعامل بانک مسکن همچنین به‌طور غیرمستقیم به موضوع بنگاهداری بانک‌ها و تشکیل شرکت‌های ساختمانی توسط بانک‌ها و مشارکت آنها در ساخت‌و‌سازهای غیرمصرفی اشاره کرد و گفت: در گذشته روش مناسبی برای مشارکت بانک‌ها در فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز وجود داشت.

وی توضیح داد: در سال 55 با همکاری بانک مرکزی نهادی با عنوان «شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران» تشکیل شد که 28 بانک و موسسه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در آن مشارکت داشتند و سهامدار بودند.

هدف از تاسیس این شرکت کمک به ایجاد و تاسیس واحدهای ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری بود و عمده فعالیت‌های این شرکت ایجاد تسهیلات مالی مورد نیاز واحدهای ساختمانی از طریق پیش‌خرید واحدها، تشویق سرمایه‌گذاری، دریافت هرگونه وام و اعتبار و فروش واحدهای مسکونی به خریداران بود.

با وجود این شرکت در آن سال‌ها هیچ بانکی به‌طور مستقیم به فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز و تشکیل شرکت‌های ساختمانی ورود نمی‌کرد.

مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تشریح کرد

در چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به‌عنوان برگزارکننده اصلی این همایش چشم‌انداز بازار مسکن در سال 94 را آرام و بدون جهش قیمتی پیش‌بینی کرد. علی چگینی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی درباره آینده بازار مسکن در سال 94 گفت: بازار مسکن با مجموعه اقتصاد کشور ارتباط مستقیمی دارد. در حال حاضر این بازار در رکود نسبی قرار دارد و قیمت‌های اسمی مسکن ثابت هستند. از این رو انتظار نمی‌رود سال آینده جهش قیمتی در این بازار شاهد باشیم. او ادامه داد: از طرف دیگر احتمال اینکه سرمایه‌های  بازارهای رقیب مانند بورس، سکه و ارز هم  به بازار مسکن سراریز شوند، کم است؛ بنابراین سال آینده بازار مسکن روند آرامی را به لحاظ ابعاد قیمتی سپری می‌کند.  او تصریح کرد: طی ماه‌های گذشته روند منفی صدور پروانه ساخت‌و‌ساز را در سطح شهر تهران شاهد هستیم بنابراین به نظر می‌رسد نیمه اول سال آینده شاهد ثبات در بازار باشیم. او افزود: البته این روند با شرایط فعلی قابل پیش‌بینی است؛ اما در صورتی که گشایشی در مسائل بین‌المللی رخ دهد مسلما روند بازار تفاوت خواهد کرد.