خیز باورنکردنی مسکن
بازار مسکن خیز گرفت. حالا در شرایطی که سود سپرده های بانکی چنگی به دل نمی‌زند، دلار بازار مبهمی را تجربه می‌کند و معاملات دلاری تقریبا متوقف شده است و بورس ریزش های پی در پی را تجربه می‌کند، بازار مسکن بی صدا پیشروی می‌کند.
به گزارش بورس نیوز، شهروند نوشت: آخرین گزارش بانک مرکزی از وضع معاملات ملکی، رقم عجیبی را به ثبت رساند. براساس این گزارش، قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین ٩٧ نسبت به فروردین ٩٦ نزدیک به ٣٠درصد رشد داشته است. البته فعالان بازار هم این جهش قیمت مسکن را تأیید می‌کنند و می‌گویند؛ بالاخره طلسم این بازار شکسته و خرید و فروش ها به رونق افتاده است.
غرب تهران رکورد افزایش قیمت ها را به نام خود ثبت کرد. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین‌ماه سال ١٣٩٧ حاکی از آن است که میان مناطق ٢٢گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم ١٣,٥درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.
زعفرانلو یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران می گوید: «خانه ای در منطقه جنت آباد که آبان پارسال متری ٦میلیون تومان به فروش می‌رفت، این روزها قیمتش به ٩میلیون تومان رسیده است. هر واحد ملک نوساز در پونک حد فاصل شهرک غرب و اتوبان یادگار امام این روزها متری ١١میلیون تومان معامله می‌شود، درحالی که همین ملک را بهمن پارسال با حدود ٧.٥میلیون تومان هم می‌توانستید خریداری کنید.»
آن گونه که این فعال بازار می‌گوید: میزان تقاضا در واحدها با متراژ پایین بسیار بیشتر از متراژهای بزرگ است و همین مسأله موجب شده که قیمت خانه‌های زیر ١٠٠متر بیش از دیگر خانه ها افزایش یابد.
اما رشد قیمت‌ها تنها به این مناطق محدود نمی‌شود. هر مترمربع خانه در منطقه مهرآباد که شهریور پارسال ٣,٥میلیون تومان معامله می‌شد، حالا حدود ٥میلیون تومان می‌ارزد. شرق تهران هم اوضاع به همین قرار است. پارسال درحالی با داشتن ٣٠٠میلیون تومان می‌توانستید یک خانه ٦٠متری در منطقه پیروزی خریداری کنید که این روزها با ٤٠٠میلیون تومان هم قادر به خرید چنین خانه‌ای نیستید و باید موجودی خود را به حدود ٤٥٠میلیون تومان برسانید. حالا آن‌گونه که محمد یکی از فعالان بازار در منطقه شمال تهران می‌گوید: سازندگانی که نگاه تیزبینی دارند، حالا به سمت خرید خانه‌های کلنگی رفته‌اند.
به دلیل رکود بازار قیمت مسکن در سال‌های گذشته کمتر از نرخ تورم افزایش می‌یافت و همین مسأله جذابیت بازار ساخت‌وساز را از بین برده بود.
درحالی بسیاری از خریداران ریشه افزایش قیمت ماه های اخیر را در زیاده‌خواهی برخی از مالکان می‌دانند که جعفر خزاعی سرچشمه کارشناس مسکن می‌گوید؛ قیمت ساخت مسکن در پایتخت بشدت افزایش یافته است. به گفته او، درحالی قیمت ساخت مسکن در پارسال حدود یک‌میلیون و ٢٠٠هزار تومان بود که امروز ساخت هر مترمربع در ساده‌ترین حالت یک‌میلیون و ٦٠٠ تا یک‌میلیون و ٧٠٠هزار تومان آب می‌خورد.
** بازار متفاوت فروردین
بازار معاملات مسکن در نخستین ماه امسال متفاوت از چند سال اخیر بود. حدود ٥هزار معامله واحد مسکونی با متوسط قیمت ٥٥,٣میلیون ریال به ثبت رسیده است. حجم فروش واحدهای مسکونی درحالی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ٥٩ و ٦.٣درصد کاهش نشان می‌دهد که نرخ رشد متوسط قیمت افزایش حدود ٢٩.٥درصدی را نشان می‌دهد.
هر چند که گزارش بانک مرکزی از کاهش تعداد معاملات در فروردین خبر می‌دهد اما فعالان بازار از افزایش تعداد خرید و فروش ها در اردیبهشت می‌گویند. زعفرانلو یکی از فعالان بازار در غرب تهران با اشاره به سیاست های ارزی دولت در این‌باره گفت: نبود بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری نقدینگی موجود در جامعه را به سمت بازار مسکن سرازیر کرده است. او ادامه می‌دهد: همین دیروز خود من ٣ معامله انجام دادم که جزو معدود اتفاقات سابقه کاری من است.
** رکورد زنی بازار مصالح
این افزایش قیمت در حالی است که فعالان بازار می‌گویند بازار مصالح ساختمانی رشد بیش از ٣٠درصدی را شاهد بوده است. خزاعی، عضو سابق هیأت مدیره انجمن انبوه سازان در این‌باره می‌گوید به عنوان مثال قیمت هر کیلو میلگرد سایز ٢٦ از کیلویی ١٨٠٠ تا ٢هزار تومان به ٣هزار تا ٣٢٠٠ تومان رسیده است. قیمت سیمان هم از ٥ تا ٦هزار تومان به ٨ تا ٩هزار تومان رسیده است. بی تردید این رشد از یک طرف با افزایش هزینه های سرمایه گذاری در بخش عرضه مسکن، انگیزه ورود به بازار را کاهش می‌دهد و از طرفی با افزایش انتظارات قیمتی بالا در آینده این بخش، می‌تواند عاملی در جهت ورود به این بخش باشد. البته نباید از نقش مهمترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده های بانکی چشم‌پوشی کرد. بر این مبنا، نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، تأثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن بر جای گذاشته است؛ به گونه‌ای که یکی از عوامل موثر تطویل رکود مسکن را بدون شک می‌توان نرخ های بالای سود سپرده‌های بانکی دانست.
** بازار جذاب
در ایران به دلیل توسعه نیافتگی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش مهمی در جذب دارایی‌های افراد برعهده داشته است. براساس برخی مطالعات، املاک مسکونی و تجاری طی سالیان گذشته، بیش از ٨٠درصد خالص ثروت را به خود اختصاص داده است. سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار بسیار قابل توجه است به‌طوری‌که این سهم براساس داده‌های منتشر شده از ٢٨درصد در سال ٧١ به بیش از ٣٣درصد در سال ٩٢ رسیده است.
همچنین این بخش ضریب اهمیت بالایی نیز در محاسبه تورم به خود اختصاص داده است، به‌طوری که ضریب اهمیت آن در محاسبه شاخص قیمتی مصرف‌کننده، بیش از ٣٠درصد است و این بدان معنی است که افزایش قیمت در این بخش، تأثیر بسیار زیادی بر سطح قیمت‌ها در اقتصاد و البته در هزینه مصرفی خانوار خواهد گذاشت. از نظر اشتغال نیز این بخش سهم قابل توجهی را به خود اختصاص داده است.
بنابراین سرمایه گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان های شروع شده ازجمله مهمترین شاخص های پیشرو برای رشد اقتصادی به حساب می‌آید؛ افزایش فعالیت‌های ساختمانی، رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می‌تواند یکی از عوامل کاهنده رشد اقتصادی باشد زیرا مسکن سهم قابل توجهی از تقاضای کل اقتصاد را به خود اختصاص داده است. در همین راستا، براساس گزارش بانک مرکزی، در اسفندماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ١٢,٣هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش اندک ٥.٠درصدی را نشان می‌دهد.
** محرک های بازار مسکن چه بود
در این میان توجه به دو عامل تحریک کننده قیمت مسکن بسیار مهم به نظر می‌رسد: نخست نرخ سود سپرده های بانکی است که به تصمیم نهاد سیاست‌گذاری بر‌می‌گردد و این‌که چه تصمیماتی برای آینده آن اتخاذ خواهد کرد، می‌تواند اثر قابل‌توجهی بر تحولات بخش مسکن داشته باشد. دومین عامل نیز بحث تحریک عرضه و تقاضای این بخش است.
افزایش حجم تسهیلات در این بخش می‌تواند از طریق افزایش تقاضا، این بخش را تحریک کند. در بسته سیاست های اعتباری سال 97 برای بازار مسکن، منابع محدودی نیز برای وام بدون سپرده خرید مسکن در نظر گرفته شده است. کل اعتبار در نظر گرفته شده در بسته برای تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید مسکن حدود 8هزار میلیارد تومان است. در سال جدید، در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب وام‌های بدون سپرده 60، 50 و 40 میلیون تومانی برای خرید مسکن پرداخت خواهد شد. بخش عرضه را نیز می‌توان براساس ابزارهای موجود تحریک کرد، به‌طوری که براساس اخبار منتشرشده، تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شده است.
تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه یافته، با سقف های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است. سقف این وام در تهران برای سنتی سازی 70 میلیون، انبوه سازان 90 میلیون و انبوه سازان استفاده کننده از تکنولوژی های نوین نیز 110 میلیون تومان است.
تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل 20درصد سقف وام، اوراق مسکن تهیه شود، اما سازنده های آپارتمان های حداکثر 75 مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر 100 مترمربع در شهرهای کم‌جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند.
غرب تهران رکورد افزایش قیمت ها را به نام خود ثبت کرد. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین‌ماه سال ١٣٩٧ حاکی از آن است که میان مناطق ٢٢گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم ١٣,٥درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.
زعفرانلو یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران می گوید: «خانه ای در منطقه جنت آباد که آبان پارسال متری ٦میلیون تومان به فروش می‌رفت، این روزها قیمتش به ٩میلیون تومان رسیده است. هر واحد ملک نوساز در پونک حد فاصل شهرک غرب و اتوبان یادگار امام این روزها متری ١١میلیون تومان معامله می‌شود، درحالی که همین ملک را بهمن پارسال با حدود ٧.٥میلیون تومان هم می‌توانستید خریداری کنید.»
آن گونه که این فعال بازار می‌گوید: میزان تقاضا در واحدها با متراژ پایین بسیار بیشتر از متراژهای بزرگ است و همین مسأله موجب شده که قیمت خانه‌های زیر ١٠٠متر بیش از دیگر خانه ها افزایش یابد.
اما رشد قیمت‌ها تنها به این مناطق محدود نمی‌شود. هر مترمربع خانه در منطقه مهرآباد که شهریور پارسال ٣,٥میلیون تومان معامله می‌شد، حالا حدود ٥میلیون تومان می‌ارزد. شرق تهران هم اوضاع به همین قرار است. پارسال درحالی با داشتن ٣٠٠میلیون تومان می‌توانستید یک خانه ٦٠متری در منطقه پیروزی خریداری کنید که این روزها با ٤٠٠میلیون تومان هم قادر به خرید چنین خانه‌ای نیستید و باید موجودی خود را به حدود ٤٥٠میلیون تومان برسانید. حالا آن‌گونه که محمد یکی از فعالان بازار در منطقه شمال تهران می‌گوید: سازندگانی که نگاه تیزبینی دارند، حالا به سمت خرید خانه‌های کلنگی رفته‌اند.
به دلیل رکود بازار قیمت مسکن در سال‌های گذشته کمتر از نرخ تورم افزایش می‌یافت و همین مسأله جذابیت بازار ساخت‌وساز را از بین برده بود.
درحالی بسیاری از خریداران ریشه افزایش قیمت ماه های اخیر را در زیاده‌خواهی برخی از مالکان می‌دانند که جعفر خزاعی سرچشمه کارشناس مسکن می‌گوید؛ قیمت ساخت مسکن در پایتخت بشدت افزایش یافته است. به گفته او، درحالی قیمت ساخت مسکن در پارسال حدود یک‌میلیون و ٢٠٠هزار تومان بود که امروز ساخت هر مترمربع در ساده‌ترین حالت یک‌میلیون و ٦٠٠ تا یک‌میلیون و ٧٠٠هزار تومان آب می‌خورد.
** بازار متفاوت فروردین
بازار معاملات مسکن در نخستین ماه امسال متفاوت از چند سال اخیر بود. حدود ٥هزار معامله واحد مسکونی با متوسط قیمت ٥٥,٣میلیون ریال به ثبت رسیده است. حجم فروش واحدهای مسکونی درحالی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ٥٩ و ٦.٣درصد کاهش نشان می‌دهد که نرخ رشد متوسط قیمت افزایش حدود ٢٩.٥درصدی را نشان می‌دهد.
هر چند که گزارش بانک مرکزی از کاهش تعداد معاملات در فروردین خبر می‌دهد اما فعالان بازار از افزایش تعداد خرید و فروش ها در اردیبهشت می‌گویند. زعفرانلو یکی از فعالان بازار در غرب تهران با اشاره به سیاست های ارزی دولت در این‌باره گفت: نبود بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری نقدینگی موجود در جامعه را به سمت بازار مسکن سرازیر کرده است. او ادامه می‌دهد: همین دیروز خود من ٣ معامله انجام دادم که جزو معدود اتفاقات سابقه کاری من است.
** رکورد زنی بازار مصالح
این افزایش قیمت در حالی است که فعالان بازار می‌گویند بازار مصالح ساختمانی رشد بیش از ٣٠درصدی را شاهد بوده است. خزاعی، عضو سابق هیأت مدیره انجمن انبوه سازان در این‌باره می‌گوید به عنوان مثال قیمت هر کیلو میلگرد سایز ٢٦ از کیلویی ١٨٠٠ تا ٢هزار تومان به ٣هزار تا ٣٢٠٠ تومان رسیده است. قیمت سیمان هم از ٥ تا ٦هزار تومان به ٨ تا ٩هزار تومان رسیده است. بی تردید این رشد از یک طرف با افزایش هزینه های سرمایه گذاری در بخش عرضه مسکن، انگیزه ورود به بازار را کاهش می‌دهد و از طرفی با افزایش انتظارات قیمتی بالا در آینده این بخش، می‌تواند عاملی در جهت ورود به این بخش باشد. البته نباید از نقش مهمترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده های بانکی چشم‌پوشی کرد. بر این مبنا، نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، تأثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن بر جای گذاشته است؛ به گونه‌ای که یکی از عوامل موثر تطویل رکود مسکن را بدون شک می‌توان نرخ های بالای سود سپرده‌های بانکی دانست.
** بازار جذاب
در ایران به دلیل توسعه نیافتگی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش مهمی در جذب دارایی‌های افراد برعهده داشته است. براساس برخی مطالعات، املاک مسکونی و تجاری طی سالیان گذشته، بیش از ٨٠درصد خالص ثروت را به خود اختصاص داده است. سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار بسیار قابل توجه است به‌طوری‌که این سهم براساس داده‌های منتشر شده از ٢٨درصد در سال ٧١ به بیش از ٣٣درصد در سال ٩٢ رسیده است.
همچنین این بخش ضریب اهمیت بالایی نیز در محاسبه تورم به خود اختصاص داده است، به‌طوری که ضریب اهمیت آن در محاسبه شاخص قیمتی مصرف‌کننده، بیش از ٣٠درصد است و این بدان معنی است که افزایش قیمت در این بخش، تأثیر بسیار زیادی بر سطح قیمت‌ها در اقتصاد و البته در هزینه مصرفی خانوار خواهد گذاشت. از نظر اشتغال نیز این بخش سهم قابل توجهی را به خود اختصاص داده است.
بنابراین سرمایه گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان های شروع شده ازجمله مهمترین شاخص های پیشرو برای رشد اقتصادی به حساب می‌آید؛ افزایش فعالیت‌های ساختمانی، رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می‌تواند یکی از عوامل کاهنده رشد اقتصادی باشد زیرا مسکن سهم قابل توجهی از تقاضای کل اقتصاد را به خود اختصاص داده است. در همین راستا، براساس گزارش بانک مرکزی، در اسفندماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ١٢,٣هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش اندک ٥.٠درصدی را نشان می‌دهد.
** محرک های بازار مسکن چه بود
در این میان توجه به دو عامل تحریک کننده قیمت مسکن بسیار مهم به نظر می‌رسد: نخست نرخ سود سپرده های بانکی است که به تصمیم نهاد سیاست‌گذاری بر‌می‌گردد و این‌که چه تصمیماتی برای آینده آن اتخاذ خواهد کرد، می‌تواند اثر قابل‌توجهی بر تحولات بخش مسکن داشته باشد. دومین عامل نیز بحث تحریک عرضه و تقاضای این بخش است.
افزایش حجم تسهیلات در این بخش می‌تواند از طریق افزایش تقاضا، این بخش را تحریک کند. در بسته سیاست های اعتباری سال 97 برای بازار مسکن، منابع محدودی نیز برای وام بدون سپرده خرید مسکن در نظر گرفته شده است. کل اعتبار در نظر گرفته شده در بسته برای تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید مسکن حدود 8هزار میلیارد تومان است. در سال جدید، در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب وام‌های بدون سپرده 60، 50 و 40 میلیون تومانی برای خرید مسکن پرداخت خواهد شد. بخش عرضه را نیز می‌توان براساس ابزارهای موجود تحریک کرد، به‌طوری که براساس اخبار منتشرشده، تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شده است.
تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه یافته، با سقف های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است. سقف این وام در تهران برای سنتی سازی 70 میلیون، انبوه سازان 90 میلیون و انبوه سازان استفاده کننده از تکنولوژی های نوین نیز 110 میلیون تومان است.
تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل 20درصد سقف وام، اوراق مسکن تهیه شود، اما سازنده های آپارتمان های حداکثر 75 مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر 100 مترمربع در شهرهای کم‌جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند.
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه