قیمت‌ مسکن بالا رفته اما خریداری نیست

تنش در بازارو ایجاد حباب

سرمایه‌های سرگردان عامل ایجاد تنش در بازار هستند؛ بنابراین بازار مسکن نیز می تواند یکی از بازارهایی باشد که بعد از طلا و ارز مورد هدف نقدینگی سرگردان قرار بگیرد. در حال حاضر بیشترین دغدغه در خصوص گرانی مسکن هدایت نقدینگی به این بازار است. خروج آمریکا از برجام تاثیر روانی بر بازارها داشته است. این موضوع از چند ماه گذشته مطرح بوده، به گونه‌ای که افزایش قیمت‌ در بازار ملموس بوده است. البته عرضه و تقاضا تغییری در ماه‌های گذشته نداشته، بنابراین تاثیر روانی در تبدیل ریال به دلار یا طلا عامل حبابی شدن نرخ ها در بازار بوده است. حالا بازار مسکن نیز اسیر حباب شده است. عده‌ای که واحد مسکونی خود را پیش از خروج آمریکا از برجام فروخته‌اند، دیگر قادر به خرید نیستند. از طرفی حتی برخی که در همین حال اقدام به فروش می‌کنند، باید چندبرابر هزینه کرده تا بتوانند دوباره اقدام به خرید کنند.

دوراهی متقاضیان و فروشندگان

فشار طرف تقاضا، تعیین‌کننده‌ترین محرک بخش مسکن است. از نیمه دوم سال گذشته با تاثیرپذیری بازار مسکن از تسهیلات بانکی و رسیدن قیمت مسکن به کف، شاهد افزایش تدریجی متقاضیان این بازار بودیم. همزمان قیمت‌های پیشنهادی تا ۴۱ درصد رشد یافت و به همین دلیل در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ریزش مشتریان واقعی خود شد و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار رشد کرد. به طور مثال اسفند ۹۶ در شهر تهران، خانه‌های ۲۰۰ متر به بالا ۴۸ درصد و خانه‌های بالای ۶۰۰ میلیون تومان، ۵۲ درصد رشد معاملات را تجربه کردند که این نشان می‌دهد عمده خرید و فروش در ماه پایانی سال گذشته، مربوط به تقاضای سوداگری بوده است. اما رییس‌جمهور آمریکا، چهارشنبه ۱۸اردیبهشت از برجام خارج شد. این تصمیم ترامپ سوالاتی را درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن ایجاد کرده است؛ به‌گونه‌ای که اکنون متقاضیان و فروشندگان بازار مسکن بر سر دوراهی قرار گرفته و قادر به تصمیم گیری نیستند. البته در این میان گزارش‌ها از مشاوران املاک، حاکی از آن است که میزان متقاضیان در شهرهای جدید افزایش پیدا کرده و مردم سعی دارند پیش از آنکه قیمت مسکن به صورت رسمی افزایش پیدا کند، اقدام به خرید کنند. به عقیده برخی کارشناسان نیز تصمیم ترامپ برای خروج از برجام در بازار طولانی مدتی همچون بازار مسکن، اثر مثبتی گذاشته و موجب رونق آن می‌شود. همین‌طور که حالا تب و تاب در بازار مسکن افزایش یافته و خرید و فروش نسبت به ماه‌های گذشته رونق گرفته است. این درحالی است که اگر آمریکا در برجام حضور می‌یافت، پیش‌بینی رکود در مسکن را داشتیم اما با خروج ترامپ از برجام با توجه به منطقه‌ای بودن صنعت ساختمان، رکود در سال ۹۸ از بین می‌رود.

رشد حبابی قیمت‌ها

اما با تمام این تفاسیر و پیش بینی‌ها نمی‌توان منکر جو روانی در ایران شد. اکثر مشاوران املاک در سال گذشته، بر این باور بودند که رشد قیمت مسکن در تهران نباید در فروردین و اردیبهشت سال ۹۷ ادامه یابد و هرگونه تغییر و تحولی باید به اندازه نرخ تورم باشد؛ چرا که اگر قیمت‌ها دوباره افزایش یابد،معاملات مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید در رکود فرو خواهد رفت و باز هم مانند چند سال پیش رکود شدید مسکن تکرار خواهد شد. رکود مسکن که از سال ۹۲ تا ۹۶ به دلایل مختلف از جمله افزایش بیش از حد قیمت در سال های ۹۰ و ۹۱ و قبل از آن یعنی سال‌های ۸۵ و ۸۶ ادامه داشت، در فصل پاییز و زمستان سال گذشته تا حدودی با ورود خانه اولی‌ها با داشتن امتیاز وام‌های ۸۰ میلیون تومانی رونق گرفت که برخی رشد قیمت و معاملات را به فال نیک گرفته و معتقدند که برای عبور از رکود مسکن این رشد قیمت ها نیاز است. این روزها در بازار شاهد افزایش قیمت مسکن از 15 تا 40 درصد هستیم که نسبت به مناطق مختلف، متفاوت است. در این میان بیشترکارشناسان بر این باور هستند که رشد ۱۵ درصدی قیمت مسکن هم به نفع سازنده‌ها و هم به نفع متقاضیان است؛ چرا که رشد ۱۵ درصدی قیمت‌ها و رونق خرید و فروش باعث ضرر و خواب سرمایه آن‌ها از بابت عدم فروش واحدهای مسکونی ساخته شده نمی‌شود و به نفع متقاضیان مسکن خواهد بود که قدرت خرید خود را تا حدود زیادی حفظ کرده و برنامه‌ریزی لازم برای خرید مسکن می‌کنند. مشاوران املاک سطح شهر بر این باور هستند که هنوز در اواسط روزهای اردیبهشت هستیم و استارت بازار مسکن نخورده اما مشخص نیست چرا قیمت مسکن در حال افزایش است. این رشد قیمت‌ها و بر سر دو راهی قرار گرفتن ها دست به دست یکدیگر داده و باعث شده تا هیجان تقاضای مصرفی خرید نسبت به ماه‌های پایانی سال گذشته کاهش پیدا کند اما به گفته مشاوران املاک این رکود بیشتر ناشی از پرش‌های صورت گرفته در سطح قیمت مسکن است .

مشتریان و متقاضیان باید منتظر بمانند

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص  می‌گوید: قیمت مسکن در بهمن و اسفند 20 درصد افزایش داشته است. اما افزایش رسمی قیمت مسکن را پس از خروج آمریکا از برجام تایید نمی‌کنم،‌ معتقدم افزایشی صورت نگرفته و اگر چنین افزایشی باشد، افزایش قیمت اعلامی است و تحقق یافته نیست؛ به این معنا که فروشندگان نمی‌توانند با اعمال افزایش قیمت اقدام به فروش کنند. برای مثال اگر فردی بگوید قیمت واحد مسکونی‌اش پس از خروج آمریکا از برجام 100 میلیون تومان افزایش یافته وبخواهد اقدام به فروش آن کند، مشتری برای آن وجود ندارد؛ بنابراین، این واحد مسکونی به فروش نمی‌رود. در حال حاضر افزایش قیمت مسکن حباب است و کسانی که واحد مسکونی خود را با قیمت منطقی به فروش بگذارند، ‌موفق به فروش آن می‌شوند. به این ترتیب اگر زمان بگذرد، قیمت‌های اعلامی به حالت قبل باز می‌گردد؛ مشتریان و متقاضیان بازار مسکن باید منتظر بمانند. در حال حاضر خرید و فروش‌ها نسبت به‌ گذشته افزایش یافته است. افرادی که نیاز به مسکن دارند، خریداری می‌کنند. پیش از این بازار راکد بود اما حالا تب‌و‌تاب در بازار بیشتر شده است.

فقدان قانونی برای برخورد با گرانفروشان

او همچنین در خصوص افزایش قیمت اجاره بها می‌گوید: افزایش اجاره بها در بازار از خرداد سال جاری رخ می‌دهد. ‌پیش‌بینی می‌شود در شهرهای کوچک به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا شاهد افزایش قیمت‌ها نباشیم و اگر قیمت‌ها در شهرهای کوچک بالا برود، بسیار جزیی خواهد بود. همچنین در کلانشهرها افزایش اجاره بهای مسکن در حد تورم عمومی خواهد بود اما در کلانشهرهایی مثل تهران به دلیل عدم توازن بین عرضه و تقاضا، قیمت اجاره بها افزایش بیشتری خواهد داشت. حداکثر افزایش اجاره مسکن ۱۵درصد خواهد بود. برخورد قضایی و قانونی برای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود ندارد اما اگر افزایش قیمت‌ها غیرمتعارف باشد، بازار خودش را تنظیم می‌کند و بدترین برخورد با گرانفروشی‌ها، این است که مردم به سمت معامله با این فایل‌های گران نروند.

به گزارش قانون، یکی از متقاضیان بازار مسکن نیز می‌گوید: چند ماه پیش برای خرید یک واحد مسکونی اقدام کردم، قیمت آن متری یک میلیون و 900 هزار تومان بود و در ایامی که به اعلام تصمیم ترامپ در خصوص برجام نزدیک می‌شدیم، قیمت این واحد مسکونی به دو میلیون و 350 تومان رسید و حالا پس از خروج آمریکا از برجام به دو میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. البته با این قیمت به فروش نمی‌رود اما یک‌سری افرادی که احتیاج دارند یا نگران افزایش دوباره قیمت‌ها هستند، اقدام به خرید می‌کنند.