دهن کجی بازار مسکن به بازار ارز/ شاقول مسکنی‌ها تراز نیست

حسن محتشم عضو هیئت‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان در گفت‌وگو با بورس‌نیوز در خصوص تأثیر کاهش نرخ ارز بر قیمت مسکن بیان کرد: نرخ ارز در سال جاری رشد تقریباً ۳۰۰درصدی را تجربه کرد و بسیاری از بازارها و کالاها تحت تأثیر افزایش نرخ ارز، رشد کردند. 

وی ادامه داد: قیمت مسکن هم در چند ماه اخیر به‌طور متوسط افزایش 50 درصدی داشته که البته در نقاط مختلف کشور افزایش قیمت‌ها متفاوت بوده و بین ۳۰ تا ۸۰درصد افزایش قیمت داشته اما رشد بازار مسکن تنها ناشی از افزایش نرخ ارز نبوده که در صورت کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن هم افت کند.

وی افزود: قیمت املاک مسکونی از سال ۱۳۹۲ تقریباً رشد نکرده بود و رشدی که در ماه‌های اخیر شاهد بودیم رشدی معقول و منطقی متناسب با نرخ تورم است که تناسبی هم با افزایش نرخ ارز ندارد.

این فعال بازار مسکن در پیش‌بینی قیمت مسکن اظهارکرد: باوجودآنکه "مسکن" بعد از ارز و سکه، کالایی سرمایه‌ای تلقی می‌شود، اما حباب قیمتی ندارد؛ شاید اگر قدرت خرید مردم و نیز نقد شوندگی مسکن بالاتر بود، سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن هدایت می‌شد و امکان رشد بیشتری در بازار مسکن بود؛ اما با توجه به بهای تمام‌شده ساخت‌وساز و عدم رشد چندساله مسکن، قیمت‌های فعلی را منطقی می‌دانم و حتی اگر نرخ دلار در کمتر از ۱۰ هزار تومان تثبیت شود، قیمت مسکن افت چندانی نداشته و فقط ممکن است قیمت‌ها اصلاح ۱۰ تا ۱۵درصدی داشته باشند، ضمن اینکه هنوز نمی‌توان پیش‌بینی کرد کاهش نرخ دلار تا کجا ادامه خواهد داشت.

عضو هیئت‌مدیره کانون انبوه‌سازان در ادامه ضمن اشاره به نابرابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن تصریح کرد: رونق ساخت‌وساز مسکن از دو جنبه حائز اهمیت است؛ رونق صنایع وابسته به ساختمان و تأمین نیاز متقاضیان مسکن، طبق سند چشم‌انداز توسعه از ۳ سال قبل وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور احداث شود تا در سال ۱۴۰۴ عرضه و تقاضا برابر شده و مسکن، از حالت کالای سرمایه‌ای خارج گردد. 

وی اضافه کرد: در این سال‌ها هرگز سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته نشده و هرساله تقریباً ۵۵ درصد این میزان احداث واحدهای مسکونی جدید انجام‌شده و علاوه بر مشکل روند کاهشی صدور پروانه‌های ساختمانی، با مشکل بزرگ‌تری هم در این زمینه مواجه هستیم و آن‌هم صدور پروانه ساخت در مناطقی است که نیاز متقاضیان واقعی مسکن را برطرف نمی‌سازد. نمونه بارز این موضوع، صدور پروانه‌های ساختمانی در منطقه ۲۲ تهران بدون توجه به نیاز واقعی مردم بوده است.

وی تأکید کرد: شورای عالی معماری و شهرسازی باید شهرداری‌ها را مکلف کند مجوز ساخت‌وساز در مناطقی صادر شود که نیاز واقعی بخش مسکن تأمین گردد. نتیجه ساخت‌وساز در مناطقی که سود بیشتری برای سازندگان داشته و قدرت خرید و شرایط متقاضیان واقعی مسکن در آن لحاظ نشده، این است که امروز حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و ۲۹ درصد جمعیت فاقد مسکن کشور، قدرت خرید آن را ندارند.

محتشم در پاسخ به این سؤال که "زمان مناسبی برای خرید مسکن هست یا می‌توان به کاهش قیمت‌ها خوش‌بین بود" گفت: با توجه به وضعیت فعلی اقتصاد کشور، نهایت حمایت دولت از اقشار متوسط و ضعیف، پرداخت بسته‌های حمایتی بوده و بعید است که دولت بتواند برای رونق بازار مسکن یا افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن اقدامی انجام دهد. 

وی گفت: افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به دنبال رکودی چندساله ایجادشده و با توجه به افزایش بهای ساخت، انتظار کاهش محسوسی در بازار مسکن نمی‌رود، ضمن آنکه تجربه چند دهه گذشته، نشان می‌دهد قیمت مسکن هر ۲ تا ۳ سال یک‌بار جهش داشته و چه‌بسا اگر برای خرید تعلل شود، در آینده قیمت‌ها مجدداً افزایش‌یافته و دیگر امکان خرید فراهم نشود؛ بنابراین اگر کسی قصد خرید مسکن داشته و نقدینگی کافی در اختیار دارد، بهتر است برای خرید اقدام کند.

وی در خاتمه در رابطه با راهکار ایجاد رونق در بازار مسکن عنوان کرد: با توجه به قیمت‌های فعلی مسکن، بسیاری از اقشار متوسط و ضعیف قدرت خرید یک واحد مسکونی مناسب سکونت را ندارند و از سوی دیگر، تمرکز بر تسهیلات خرید مسکن هم راهگشا نیست؛ چراکه سقف تسهیلات فعلی جوابگوی خرید یک واحد مسکونی نبوده و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم، مبلغ اقساط را بالا می‌برد که باقدرت خرید مردم سازگار نخواهد بود. 

وی در پایان خاطرنشان کرد: پیشنهاد می‌شود، کماکان احداث واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت با متراژهای کوچک در شهرها توسط شهرداری‌ها، ترجمان‌ها، انبوه‌سازان و البته فروش بخشی از هر واحد مسکونی به متقاضی برحسب توان مالی و اجاره دادن مابقی ملک است؛ در این صورت متقاضی مسکن می‌تواند به‌تدریج وجه خرید واحد مسکونی کامل را پرداخت کند و از جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن هم کمتر آسیب خواهد دید.