روند قیمت مسکن، تابعی از نرخ ارز/ رونق بازار زیر چتر رکود

طبق آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، حجم معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریور ماه افت تقریبا ۱۰ درصدی و نسبت به مهرماه سال ۹۶، افت حدود ۴۸ درصدی داشته است. این در حالی است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مهرماه نسبت به شهریورماه ۵.۹ درصد افزایش و نسبت به مهرماه سال ۹۶، افزایش تقریبا ۴۵.۳ درصدی داشته است. با توجه به افزایش نرخ مصالح ساختمانی برخی فعالان بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن باز هم پتانسیل رشد خواهد داشت.

حسام عقبایی نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور در گفتگو با بورس نیوز در خصوص پیش بینی قیمت املاک مسکونی بیان کرد: حجم معاملات املاک مسکونی از خردادماه تا کنون سیر نزولی داشته و رکود بر بازار مسکن حاکم شده است. اگرچه در اقتصاد معمولا رکود مترادف با افت قیمت و رونق به معنای رشد قیمت ها است؛ ولی بازار مسکن به دلیل عدم توازن عرضه و تقاضا و کاهش تقریبا ۴۰ درصدی حجم معاملات در ۶ سال اخیر، و نیز جهش خیره کننده نرخ ارز در نیمه نخست سال ۹۷، دچار نوعی رکود تورمی شده است.

وی در پاسخ به این سوال که "با توجه به افزایش قیمت نهاده های ساختمانی، آیا قیمت ها افزایش خواهد داشت؟" عنوان کرد: هر چند بهای تمام شده ساختمان روند افزایشی دارد، ولی روند قیمت مسکن بیش از آنکه از بهای تمام شده تاثیر پذیرد، تابعی از نرخ ارز است. چنانچه نرخ ارز در چند ماه آینده کاهش یابد و یا به ثبات برسد، امکان کاهش قیمت مسکن در برخی از نقاط کشور تا حدود ۲۵ درصد وجود دارد. اما اگر بازار ارز و طلا همچون ماه های اخیر متلاطم باشد و نرخ ارز افزایش یابد، نه تنها قیمت ها افت نمی کند بلکه روند افزایش قیمت مسکن تداوم داشته و رکود در حجم معاملات تشدید خواهد شد. 

وی افزود: با توجه به وضعیت بازارهای موازی و اعمال تحریم های جدید در آبان ماه، پیش بینی می شود قیمت املاک مسکونی تا پایان فصل پاییز تغییر محسوسی نخواهد داشت. 

عقبایی در رابطه با پیش بینی وضعیت شرکت های ساختمانی که برخی از آنها هم در بازار سرمایه حضور دارند، گفت: چنانچه شرکت های ساختمانی در چند ماه رونق بازار مسکن در فروش پروژه های ساختمانی خود توفیقی نداشته اند، احتمالا در شرایط رکودی بازار هم نمی توانند فروش مطلوبی محقق سازند. به هر حال در چند ماهی که معاملات مسکن رونق داشت، بازار هم نقدینگی و هم انگیزه بیشتری برای خرید واحدهای مسکونی داشت. ضمن اینکه در مناطقی از کشور که توازن بین عرضه و تقاضای مسکن برقرار است، مسکن کالای سرمایه ای تلقی می شود و با اوضاع فعلی و مواردی که مطرح شد، سرمایه گذاری در بازار مسکن جذابیت کمتری دارد و فروش، دشوارتر خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن ضمن تاکید بر احتمال تشدید رکود معاملات اظهار داشت: شرایط شرکت های ساختمانی کاملا متفاوت از سایر شرکت های تولیدی است. بازار مسکن، بازار بسیار مقاومی بوده و اجرای یک پروژه ساختمانی از ابتدای کار تا زمان بهره برداری، زمان بر است و در این مدت ممکن است اتفاقات بسیاری رخ دهد که قیمت تمام شده و فروش مسکن متاثر شود. با این وضعیت، چشم انداز روشنی پیش روی صنعت انبوه سازی متصور نیستم؛ مگر آنکه دولت نگاه ویژه ای به بازار مسکن داشته باشد. حدود ۶۰ تا ۹۰ درصد از قیمت واحدهای مسکونی به زمین اختصاص دارد؛ امیدوارم دولت در راستای کاهش قیمت زمین گام های جدی برداشته و شرایطی ایجاد کند که تداوم فعالیت تولیدکنندگان مسکن، اعم از انبوه سازان واقعی و سازندگان خرد، تضمین شود. اعطای تسهیلات، تخصیص زمین ارزان قیمت، معافیت های خاص مالیاتی، تسهیل روند فروش، فراهم کردن فرصت مشارکت مردم در پروژه های ساختمانی و... از جمله اقداماتی است که می تواند سبب تقویت انگیزه سازندگان مسکن شود. رونق ساخت و ساز در گرو عزم و اراده است که به اعتقاد من در ۶ سال گذشته، مشاهده نشده است.

نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور در مورد شایعاتی که حکایت از نقش برخی مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک مسکونی دارد، گفت: بدون شک سوداگری در هر بازاری وجود دارد و در هر صنف ممکن است سوءاستفاده هایی انجام شود؛ ولی این نظریه که افزایش قیمت مسکن ناشی از تبانی برخی مشاوران املاک بوده، کاملا رد می شود. مردم دارای شعور و بینش کافی برای سرمایه گذاری هستند و قیمت مسکن را با واقعیت های اقتصادی و شرایط بازارهای موازی تطبیق می دهند و اقدام به خرید می کنند. برای سازندگان هم فروش به موقع پروژه ها با قیمت واقعی به نگهداری دارایی به امید فروش در قیمت های بالاتر ارجحیت دارد.

این کارشناس بازار مسکن در خاتمه تصریح کرد: قیمت ها در پاییز تغییر نخواهد کرد؛ توصیه می شود اگر فردی قصد خرید مسکن دارد، برای خرید اقدام کند.