بورس املاک و مستغلات، آری یا خیر...

راه‌اندازی بورس مسکن و عرضه املاک از طریق این بازار، اقدامی است که در هیچ یک از بورس های جهانی انجام نمی‌شود.

در بورس آمریکا، شرکت های ساختمانی بخش قابل توجهی از بازار سرمایه را تشکیل می دهند و مردم با خرید سهام شرکت های ساختمانی، در سود احداث پروژه های ساختمانی شریک می شوند و این شرکت ها هم با فروش سهام، از بازار سرمایه تامین مالی می کنند. صندوق های زمین و ساختمان هم تجربه دیگری است که در دنیا صورت گرفته که البته این صندوق ها در بورس ایران هم عرضه شده؛ ولی تجربه موفقیت آمیزی نبوده اما؛ اینکه با راه اندازی بورس مسکن، چطور قرار است مسکن متری به فروش برسد و یا چطور قرار است املاک بزرگ را در قالب ETF ها عرضه کرد، مشخص نیست.

موافق راه اندازی بورس مسکن نیستم و به نظر می رسد این بازار، همچون بازار متشکل ارزی محکوم به شکست خواهد بود. مسکن، کالایی مصرفی است و اگر قرار باشد مشکلات متقاضیان واقعی مسکن کاهش یابد، باید مشکل اصلی این بازار ریشه یابی و مرتفع گردد. عرضه مسکن در بورس، تاثیری در رفع مشکلات بخش عرضه مسکن نخواهد داشت.

مسکن قابل عرضه در بورس نیست 

کالایی قابلیت عرضه در رینگ بورس کالا را دارد که همگن باشد. گندم، شمش فولاد، طلا و نقره، نفت و... کالاهایی هستند که در تمام بازارهای جهانی بر اساس ویژگی های خاص و‌‌استانداردهای تعریف شده ای، عرضه می گردند. مسکن کالای همگن نبوده و قابلیت عرضه در بورس را ندارد؛ چرا که مسکن در هر کشور و هر شهر و هر منطقه ای، تعاریف و شاخصه های خاص خود را دارد و چه بسا ۲ واحد آپارتمان مسکونی در یک طبقه از یک ساختمان، قیمتی مشابه نداشته باشند و این اختلاف قیمت ناشی از تفاوت هایی مثل نوع کابینت و درب و پنجره و جنس سنگ و سرامیک کف و... است‌. ضمن اینکه، در بخش اول طرح بورس مسکن، قرار است شرکت های ساختمانی با استفاده از آورده مردم، اقدام به احداث ساختمان کنند و مردم هم متناسب با آورده نقدی خود، در یک یا چند متر از ساختمان شریک باشند. تجربه نشان داده در کشور ما، سازندگان مسکن تمایلی به تقسیم حاشیه سود خود با مردم ندارند و این طرح احتمالا به شکست خواهد انجامید‌. چه بسا که در سنوات گذشته هم این صندوق ها وجود داشته و عملکرد موفقی هم نداشته اند.

انتقال بنگاهداری از بانک ها به بازار سرمایه 

 به عرضه املاک مازاد بانک ها در بازار سرمایه هم به شدت انتقاد دارم. این اقدام هم تفاوتی با بنگاه داری بانک ها ندارد و فقط قرار است بنگاهداری از بانک ها به بازار سرمایه منتقل شود‌. چرا که با این شیوه عرضه، بورس به کارگزاری املاک تبدیل خواهد شد و طبق قوانین و مقررات، بازار سرمایه حق چنین کاری ندارد. بر اساس قوانین، فعالیت های مربوط به خرید و فروش املاک به صنف مشاوران املاک سپرده شده و اگر قرار باشد با عرضه املاک در بورس کالا، این بازار بابت فروش اموال مازاد و بزرگ بانک ها و نهادهای دولتی، کارمزدی دریافت کند، یعنی عملا این بازار وارد حوزه دلالی املاک شده و این کار، تعریفی برای بورس مسکن نیست. این طرح، جزو وظایف بازار بورس نبوده و منفعتی هم برای اقتصاد ایران نخواهد داشت.

انتظار مشارکت بیمه ها در پروژه های ساختمانی برای بیمه کردن سرمایه های مردم، معقول نیست و قطعا صنعت بیمه از طرح تحت پوشش قرار دادن ریسک توقف پروژه ساختمانی به عللی مثل اختلاس و... استقبال نخواهد کرد.
به هر حال ممکن است یک پروژه ساختمانی با مشارکت مردم، احداث شود؛ اما در کشور ما ریسک کلاهبرداری و اختلاس بالا بوده و نمی توان تضمین کرد سازندگان بعد از جذب سرمایه های مردم، تخلفی نکنند. مگر آنکه سازندگان تضامین بانکی موثق ارائه دهند و پشتوانه سرمایه های مردم، بانک ها باشد.
بیمه اعتباری و تحت پوشش قرار دادن بازپرداخت تسهیلات، تجربه موفقی برای صنعت بیمه نبود و مشکلاتی برای شرکت های بیمه ایجاد کرد و بعید است که صنعت بیمه، ریسک های این چنینی را بپذیرد.

با توجه به ارزش مسکن در ایران و نیز حجم بالای املاک مازاد بانک، راه اندازی بازاری مستقل برای مسکن که از شفافیت اطلاعاتی برخوردار باشد، اقدام مناسبی خواهد بود‌. اما این کار، دشواری هایی هم خواهد داشت. هر کالایی که در بازار سرمایه مورد داد و ستد قرار می گیرد، استاندارد سازی میشود؛ اما مسکن قابلیت استاندارد سازی ندارد و املاکی که حتی در مجاورت هم و در یک منطقه قرار دارند، قیمت یکسانی ندارند. بنابراین ارائه اطلاعات شفاف از املاک قابل عرضه در بورس املاک و مستغلات ، کار آسانی نخواهد بود.
ولی از این جهت که با راه اندازی بورس مسکن، بازاری برای عرضه املاک بزرگ و به صورت مشارکتی خواهیم داشت و این اقدام شاید روزنه ای برای عرضه املاک مازاد بانک ها بگشاید. ضمن اینکه می توان در این بازار از انواع ابزارها استفاده کرد تا به رونق بازار مسکن و تحقق اهداف متولیان این بازار کمک کند. فروش متری مسکن با روش های مختلف، تمرکز بر صندوق های زمین و ساختمان، معاملات اوراق مسکن، امکان خرید تدریجی مسکن و... همه و همه از ابزارهایی است که ظاهرا در بورس مسکن ارائه خواهد شد‌.
راه اندازی بورس املاک و مستغلات ، مزایا و معایب خاص خود را دارد و ممکن است این بازار، بازار موفقی نباشد‌‌‌. بعید است که بورس مسکن برای فعالان بازار سرمایه، بازار جذابی باشد و به نظر می رسد این بازار با روحیه سهامداران، سازگاری نخواهد داشت. بازار مسکن مشتریان خود را دارد و اتفاقا بهتر است محدودیت هایی ایجاد شود که امکان سفته بازی و دستکاری قیمت ها در بورس مسکن فراهم نباشد و مصرف کنندگان و متقاضیان واقعی مسکن برای تامین نیاز خود به این بازار مراجعه کنند و حتی اگر قصد جذب سرمایه های مردم را داریم، باید شرایطی ایجاد شود که سرمایه گذاری ها بلند مدت باشد. اگر بورس مسکن، بازاری برای فعالیت نوسان گیران باشد، اهداف مسوولان از راه اندازی این بازار محقق نخواهد شد.

موافق عرضه املاک از طریق بورس کالا نیستم و معتقدم اگر قرار است مسکن را وارد بازار سرمایه کنیم، بهتر است بازاری مستقل راه اندازی شود که تمرکز بیشتری هم بر استاندارد سازی و تعریف ابزارهای خاص صورت بگیرد.

یکی از راهکارهای اصلی ایجاد رونق در بازار مسکن، تامین اعتبار است. برای تامین اعتبار یا باید دولت خط اعتباری راه اندازی کند و متقاضیان واقعی مسکن که فاقد مسکن هستند را شناسایی کرده و با شرایط و ضوابطی، این خط اعتباری را به احداث مسکن برای این قشر تخصیص داد و یا اینکه سرمایه های مردم را جذب سیستم بانکی کرد و به متقاضیان واقعی مسکن، تسهیلات خرید مسکن اعطا کرد که البته با توجه به شرایط تورمی کشور، این طرح ها موثر نیستند و احتمالا دولت هم توان تامین اعتبار و اعطای تسهیلات مکفی به بخش مسکن را ندارد.
اگر بورس کالا به عنوان بازاری برای تامین سرمایه بخش مسکن عمل کند، بازار موثری خواهد بود.
اما باید مسیری تعریف شود که امنیت سرمایه های مردم تضمین شود. بسیاری از شرکت ها در بازار سرمایه عرضه شده اند و مردم با اطمینان خاطر اقدام به خرید سهام آنها کرده اند و شرکت ها و صنایع هم از طریق بازار سرمایه، تامین مالی کرده اند. اگر سازوکار مناسبی ارائه شود، بورس مسکن می تواند در جذب سرمایه های سرگردان و کمک به حوزه تولید مسکن هم کمک کند.
برای عرضه املاک در بورس، باید سرمایه اولیه معرفی شود و دولت هم تدبیری بیندیشد که از این بازار حمایت کافی را به عمل آورد. "زمین" دارایی با ارزشی است که با تورم، ارزش آن افزایش می یابد و در طرح عرضه متری مسکن، سهمی از زمین می تواند تضمین خوبی برای جلب مشارکت مردم و رونق تولید مسکن باشد.
راه اندازی بورس املاک و مستغلات و موفقیت این بازار در جذب سرمایه های سرگردان و هدایت آن به سمت تولید مسکن، البته منجر به کاهش قیمت املاک نخواهد شد و فقط می تواند از جهش های سرسام آور مسکن جلوگیری کند. قیمت مسکن هم مانند سایر کالاها و خدمات، تابعی از شرایط اقتصادی کشور بوده و در بهترین حالت، بخش مسکن هم باید مطابق با نرخ تورم، رشد قیمت داشته باشد تا تولید مسکن جذابیت خود را از دست ندهد.

راه اندازی بورس املاک و مستغلات از بار مشکلات بازار مسکن نخواهد کاست. مشکل بازار مسکن ریشه در شرایط اقتصادی کشور و وجود حجم بالای سرمایه های سرگردان دارد. راه اندازی بورس مسکن، برای مردم عادی خطرناک بوده و ممکن است مشکلات بازار مسکن و رانت برای افرادی خاص را افزایش دهد.
در چندسال گذشته دولت برای حل مشکلات بازار مسکن، همیشه مسیر اشتباهی را پیموده و اقدامات غیر کارشناسی انجام شده است. از طرفی بخش مسکن به حال خود رها شده و عده ای که به رانت دسترسی دارند، بازار مسکن را به آشفتگی کشانده اند؛ از طرف دیگر گاهی دولت در این بازار مداخله کرده و طرح هایی مثل مسکن مهر و مسکن اجتماعی و... ارائه می کند و اخیرا هم از بورس مسکن صحبت می شود. در اقتصادی که قیمت کالاها هر روز رشد می کند، چطور می توان از کنترل بازار مسکن صحبت کرد؟
بهتر است دولتمردان به جای دستکاری بازار مسکن، مشکلات کلان اقتصادی کشور را برطرف کنند. هر مداخله ای از سوی دولت، شوک به این بازار است و در گذشته های دور هم هرگاه دولت ها مداخله کمتری در بازار مسکن داشته اند، این بازار متعادل تر شده است‌‌. الان تعادل عرضه و تقاضای بازار مسکن از دست رفته و به جای ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن، قصد دارند سرمایه های خرد مردم را به بورس بکشند و هیچ تضمینی نیست که در صورت تلاطم بازار سرمایه، مردم به زودی در بورس مسکن هم دچار ضرر و زیان نشوند.

اگر پشتوانه بورس املاک و مستغلات ، سیستم بانکی کشور با اوضاع فعلی و قوانین نیم بند بازار سرمایه باشد، راه اندازی بورس مسکن هیچ مشکلی از این بازار حل نخواهد کرد و فقط طوری جریان سازی می شود که جیب عده ای خاص، پر شود‌. اما اگر بورس مسکن بازاری برای مشارکت و همراهی متقاضیان واقعی مسکن با فعالان حوزه تولید مسکن باشد، شاید بتوان به اثرگذاری این بازار امیدوار بود.
بارها مقوله بورس مسکن مطرح شده، ولی فقط در حد تبلیغات رسانه ای بوده و هیچ کار دقیق و حساب شده ای در این زمینه صورت نگرفته است.
حالا هم مشخص نیست چطور قرار است مسکن را وارد بازار سرمایه کنیم، بدون اینکه جلسه ای با انبوه سازان برگزار شده باشد؟ حدود ۸۰ درصد از تولید و عرضه املاک توسط انبوه سازان صورت می گیرد؛ ولی انجمن انبوه سازان در جریان راه اندازی بورس مسکن قرار نگرفته است. شاید هم قرار است فقط با طرح این موضوع در فضای مجازی و رسانه ها، سفته بازی کرده و نقدینگی مردم از دست شان گرفته شود و این کار، تسکینی موقت برای بازار مسکن باشد.
در تمام دنیا انبوه سازی، صنعتی برای جذب سرمایه های مردم و مشارکت آنها در تولید مسکن است؛ اما این کار، مقررات خاص خود را دارد و برای آنکه بتوان طرح مشارکت انبوه سازان و مردم برای تولید مسکن در بستر بازار سرمایه را فراهم کرد، باید جلساتی برگزار می شد که هنجارهای انبوه سازان و مردم در آن بررسی می شد‌. بورس می تواند پناهگاهی برای مردمی باشد که قصد دارند سرمایه های اندک شان را در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند؛ ولی فعلا مسیر صحیح طی نشده است.
فروش متری مسکن باید در قالب طرح های پروژه محور صورت بگیرد و بیمه ها پشتوانه این طرح ها و پروژه ها باشند تا اگر سازندگان با مشکلی مواجه شدند، سرمایه های مردم تحت پوشش بیمه باشد و ریسک ضرر و زیان متوجه سرمایه گذاران نباشد. این کار، شدنی است؛ مشروط بر آنکه مسیر درست طی شود.