اراده ای برای هدایت سرمایه های سرگردان وجود ندارد
به گزارش بورس نیوز منفی های بورس فرصتی برای سواستفاده برخی فعالان بازارهای موازی بود. آنهایی که رشد بازار سرمایه را علت تلاطم بازارهای موازی می دانستند، حالا بورس را قمارخانه نامیده اند و به مردم سیگنال خرید ملک می دهند. کار به جایی رسیده که حتی وعده بازدهی ۱۸۰۰ درصدی از سرمایه گذاری در املاک شمال کشور داده اند.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با بورس نیوز در این خصوص بیان کرد: بازار مسکن به تأثیر از نوسانات اقتصاد کلان کشور نوسانات خود را دنبال می‌کند؛ همانطور که بورس و سایر کالاهای سرمایه ای از اقتصاد کلان کشور تاثیر می پذیرند. اما تفاوت رفتاری در بازار مسکن با تفاوت رفتاری در بازارهای سرمایه، طلا و سایر بازارهای زودبازده در پروسه ساخت و تولید مسکن است. تولید مسکن پروسه ای زمان بر داشته و نوسانات کلان اقتصادی بر حوزه مسکن در بلند مدت آثار خود را نمایان می کند. به عبارتی اقتصاد مسکن یک اقتصاد خرد است و از اقتصاد کلان کشور تبعیت می کند. اگر اقتصاد کلان کشور به ثبات برسد بازارهای زود بازدهی همچون بازار سهام بازار ارز و طلا و غیره هم به تبعیت از اقتصاد کلان کشور، به ثبات می رسند. اما رفتار بازار مسکن رفتاری کاملاً متفاوت از بازارهای زودبازده بوده و عوامل متعددی بر قیمت املاک اثرگذار است که از مهمترین عوامل می‌توان به قیمت زمین اشاره کرد. قطعاً قیمت زمین در تهران و نقاط دیگر کشور روستاها متفاوت است، اما باید پذیرفت که تاثیر نوسانات تورم هیچ تفاوتی بر قیمت زمین تهران با قیمت زمین سایر شهرها و نقاط کشور ندارد. به عنوان مثال اگر در اقتصاد کلان تورم ۳۰ درصدی داشته باشیم این تورم ۳۰ درصدی در حوزه املاک هم با یک فاصله زمانی خود را نشان خواهد داد.
وی افزود: البته علاوه بر تاثیر تورم بر قیمت املاک عامل اثرگذار دیگری هم وجود دارد عرضه و تقاضا هم تاثیر با اهمیتی بر قیمت زمین و سایر املاک دارد. به عبارتی برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بخش املاک هر منطقه می تواند قیمت املاک را در آن منطقه تحت تاثیر قرار دهد. بنابراین اگر روند عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل باشد، تورم مهمترین عامل اثر گذار بر قیمت املاک خواهد بود و قیمت املاک متناسب با تورم رشد خواهد کرد.
پورحاجت ضمن تاکید بر ضرورت ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن گفت: در اینجاست که نقش سیاستگذاری در حوزه مسکن اهمیت پیدا می‌کند. در کشور ما سیاست گذاری ها در حوزه مسکن؛ به افزایش قیمت‌های بازار مسکن دامن زده است. مهمترین سیاست در حوزه مسکن بعنوان اصل بازآفرینی شهری در زمان دولت ریاست جمهوری آقای روحانی دنبال شد. در حوزه بازآفرینی شهری به علت برنامه ریزی نامناسب و سیاست ورزی کاملاً اشتباه، اهداف عالیه دنبال نمی شود و متاسفانه سرانجام مطلوبی هم ندارد. فعالیت مناسبی در حوزه بازآفرینی شهری صورت نگرفته است و علاقمندی وزارت راه و شهرسازی و بلاخص وزیر محترم راه و شهرسازی به ساخت و ساز در شهرک های اقماری است و این علاقه مندی به افزایش قیمت‌های بازار املاک دامن می زند. به همین دلیل است که مردم علاقه به تبدیل دارایی و وجه نقد خود را به زمین و تبدیل آن به ساختمانی شده اند و ملک تبدیل به یک کالای کاملاً سرمایه شده است.
وی اضافه کرد: این به دور از سیاست های اقتصاد مسکن کشور است. وقتی برنامه منسجمی برای بازآفرینی شهری دنبال نمی شود قطعاً توسعه شهری و تامین سرپناهی امن برای مردم به عنوان یک دغدغه، باعث ایجاد سیگنال هایی در بازار و مخصوصاً در مناطق حاشیه شهرها می شود. سرمایه ترسو است و به دنبال محلی است که ریسک کمتری وجود داشته باشد. بنابراین اگر سرمایه گذاران خرد تصمیم به سرمایه گذاری در حوزه املاک (حتی زمین های فاقد کاربری مسکونی در نقاط مختلف کشور) بگیرند؛ نباید به آنها خرده گرفت. بخش خصوصی با درک مفاهیم اقتصاد کلان کشور در بازاری سرمایه گذاری می کند که ارزش افزوده بیشتری برایش به همراه داشته باشد. متاسفانه وزارت راه و شهرسازی با سیاست‌های نادرست خود این سیگنال را به بخش خصوصی می دهد که همان مسیر اشتباهی را که این وزارتخانه برنامه‌ریزی کرده، دنبال کنند. سیاست‌گذار باید با سیاست گذاری صحیح و مناسب، منابع و سرمایه‌های مردم را به مسیر صحیح هدایت می‌کرد تا بازارها دچار نوسان غیر منطقی نشوند. از این رو نمی توان بخش خصوصی را در مورد اینکه در کدام بازار سرمایه گذاری کرده مقصر دانست؛ چرا که تا وقتی دولت با سیاست‌های نادرست خود به بی‌ثباتی اقتصادی کشور دامن می زند نباید به رفتارهای مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی خرده گرفت. قطعاً راهی برای کنترل سرمایه‌های سرگردان مردم وجود داشت؛ اما در شرایطی که متقاضیان مسکن با مشکلات عدیده ای مواجه اند؛ مجلس، وزارت راه و شهرسازی و دولت به جای رفع مشکلات بازار مسکن، فقط از اخذ مالیات از خانه‌های خالی صحبت می کنند! آیا واقعا شان و منزلت مردم ما در این حد است که به جای برنامه‌ریزی برای تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی برای رفع نیاز مردم، آنها را با بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی گرم کنیم؟
این فعال حوزه املاک در خاتمه تصریح کرد: مشکلات بازار مسکن ریشه در سیاستگذاری نادرست ۱۰ ساله دارد و بهتر است به جای بحث کردن در مورد طرح‌های بی‌فایده، فکری به حال حمایت از بخش خصوصی و ترغیب سرمایه گذاران برای تولید مسکن داشته باشیم. در ۱۰ سال گذشته تجربه تلخ چندین برابر شدن قیمت املاک و سخت تر شدن شرایط برای خانوارهای نیازمند مسکن بر بازار مسکن سایه افکند. با این سیاست گذاری های نادرست، هم مردم را از امکان دسترسی به مسکنی در شان خانوارها دور کردیم و هم به آینده جوانان من توجهی کردیم و هم به اقتصاد کشور لطمه زدیم. برای درک بهتر ضعف سیاست گذاری ها در حوزه مسکن فقط کافیست به یاد بیاوریم که وزارت مسکن و شهرسازی از ارائه آمار و اطلاعات مربوط به تعداد املاک مسکونی ساخته شده در کشور خودداری کرده است! بازار مسکن بازاری است که به بسیاری از صنایع گره‌خورده و رونق تولید مسکن چرخ بسیاری از صنایع کشور ما را خواهد گرداند. امیدواریم این مسیر نادرست، هر چه زودتر اصلاح گردد و بازار مسکن به جای آن که بازاری برای حرکت سوداگران باشد، به بازاری برای تامین نیاز واقعی مردم به مسکن برای مردم تبدیل شود. تمرکز بر تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز مردم، قیمت های این بازار را هم منطقی تر خواهد کرد.
