چند نکته در رابطه با صورتهای مالی شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز

طی روزهای گذشته در گزارش هایی به بررسی شرکت پدیده و نحوه انجام و پیشرفت پروژه پرداختیم همچنین ابهاماتی نسبت به صورت های مالی و نحوه قیمت گذاری واحدهای تجاری،اقامتی و اداری مطرح کردیم .

آنچه برای بسیاری از سهامداران و خوانندگان خبرهای "پدیده" حائز اهمیت می باشد پرداختن به ابهامات مالی این مجموعه و بیان آنهاست. بنابراین در این گزارش به نکاتی قابل تامل درباره اطلاعات مالی شرکت پدیده شاندیز و ابهامات آن می پردازیم.

شرکت توسعه بین المللی صنعت گردشگری پدیده شاندیز و شرکتهای تابعه

بعد از بررسي زیر مجموعه های شرکت توسعه بین المللی صنعت گردشگری پدیده ،اين نكته مشخص ميشود كه نزدیک به 85 درصد شرکت ابنیه و ساختمان پدیده که مهمترین و اصلی ترین شرکت تابع توسعه بین الملل می باشد، دراختيار اين شركت است که در راستای سیاست هیئت مدیره مبنی بر مشارکت عموم مردم در اجرای پروژه های این شرکت و همچنین تقاضای سرمايه گذاران برای خرید سهام اين شرکت ، نزدیک به 15 درصد سهام شرکت ابنیه و ساختمان به صورت عرضه تدريجي در اختیار عموم قرار گرفت تا مالکیت 100 درصدی توسعه بین المللی صنعت پدیده از شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز به 85 درصد تقلیل یابد.

نکته مهم و قابل تامل در رابطه با عرضه شرکت ابنیه و ساختمان پدیده توسط شرکت مادر یعنی همان شرکت توسعه بین الملل ، این می باشد که این میزان 15 درصدی در حال حاضر افزایش نمی یابد ، و تناسب به تقاضای عمومی و تصمیم هیئت مدیره افزایش خواهد یافت که البته افزایش چندانی نخواهد بود و میزان شناوری سهم به تقاضای عمومی در مشارکت پروژه ها بستگی دارد.

شرکت ابنیه و ساختمان شاندیز

این شرکت که در واقع اصلی ترین زیرمجموعه "پدیده" می باشد همان مجموعه ای است که سهامدار پروژه شاندیز، پدیده کیش و پدیده پارسیان می باشد و سهام این شرکت توسط شرکت مادر یا همان شرکت توسعه بین المللی پدیده عرضه شده است.

شركت ابنیه و ساختمان که در سال 88 شروع به فعالیت کرد در حال حاضر با سرمایه ای معادل 150 میلیارد ریالی مشغول به كاراست که البته این شرکت اخیراً با افزایش سرمایه 25 درصدی ، دارای سرمایه 187 میلیارد ریالی گردیده است، افزایش سرمایه ای که به صورت جایزه به سهامداران شرکت ابنیه و ساختمان تعلق گرفت.

اين شركت در حال حاضر مرکز خرید ، تعطیلات و سرگرمی پدیده شاندیز را به عنوان یکی از پروژه های اصلی و مهم خود افتتاح كرده است . افتتاح این بخش از پروژه ی پدیده شاندیز در زمان مقرر توانسته جوابگوی بسیاری از ابهامات و شایعات پیرامون شرکت پدیده و سهام آن باشد. در کنار پروژه ی پدیده شاندیز، پروژه کیش شرکت ابنیه و ساختمان پدیده نیز در مراحل عملیاتی قرار گرفته است.

وضعیت عملیاتی

با توجه به جدول فوق، درآمد فروش شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز در سال 91 و 92 از محل فروش واحدهای تجاری، اقامتی و هتل ها بوده است.این درآمدها از محل تنها پروژه ی پدیده شاندیز بوده که با پیشرفت پروژه و نیز اضافه شدن سایر پروژه های این شرکت ، افزایش و تعدیل قابل چشمگیری داشته.

توجه به یک نکته

به طور معقول حاشیه سود یک صنعت؛ حال چه آن صنعت گروه ساختمان باشد و چه گروه های دیگر؛ میانگین حاشیه سود مشخص و ثابتی دارد اما با توجه به اطلاعات مالی ارایه شده از شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز گویا این قاعده استثناهایی هم می تواند داشته باشد.

در جدول ذیل کلیه شرکت های ساختمانی که موضوع فعالیت آن ها ساخت واحدهای تجاری و مسکونی است و عمده درآمد آن ها از محل فروش این واحدها ست آورده شده است.

همان گونه که پیداست حاشیه سود عملیاتی شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز با بزرگترین شرکت ساختمانی این گروه یعنی "ثاخت" تقریبا برابر بوده در حالی که نسبت بهای تمام شده به فروش ابنیه و ساختمان حدود نصف شرکت بین المللی توسعه ساختمان می باشد.

نکته ای که در این میان می تواند سوال هر خواننده ای را برانگیزد این است که شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز چه ساز و کار و الگویی برای کاهش بهای تمام شده واحد های ساخته شده خود به کار می برد؟

یکی از استراتژی های پدیده سرمایه گذاری در زمین های بکر و مکان یابی محل هایی است که کسی سرمایه گذاری نکرده باشد با این تفکر بهای تمام شده زمین که امروز یکی از بخشهای مهم قیمت تمام شده ساختمان است کاهش می یابد .

پروژه کیش این شرکت خود گویای این مطلب است زیرا قسمت غربی جزیره هیچ پیشرفتی تا قبل از حضور این شرکتنداشت اما پس از شروع پروژه قیمت زمین و درخواست برای تعریف پروژه جدید در این بخش جزیره افزایش پیدا کرد.

تغییر کاربری زمین ها:

سال 85 در ابتداي دولت نهم با رويكرد استقلال استانها اختيارات شورای عالي شهر سازي به استانداري ها تنفيذ اختيار شد. شركت پديده نيزدر سال 87 با همين رويكرد مجوز هاي پروژه شانديز را از استانداري خراسان رضوي و شهرداري شانديز اخذ كرد وتغيير كاربري زمين ها از كشاورزي به مسكوني و تجاري انجام شد همچنين تمامي پروژه ها مجوز شهرداري را اخذ نمودند .

شبهات پيش آماده در مورد مجوز ها و كاربري زمينهاي پروژه پديده شانديز هم بعد از آن پیش آمد كه اين مصوبه (تنفيذ اختيار به استانداري ها ) در سال 90 توسط ديوان عدالت اداري لغو گشت و جهاد كشاورزي مدعي كاربري كشاورزي زمين ها شد كه پس از ارجاع به دادگاه حكم تبرئه پديده صادر شد.

پیش دریافت ها

همان طور که از جدول فوق پیداستشرکت ابنیه ساختمان در سال 90 مبلغ 101 میلیارد تومان پیش فروش واحدهای تجاری و اقامتی و هتل داشته که در آن سال هیچ یک از آنها به درآمد فروش تبدیل نشده است حال آنکه در سال 92 مبلغ پیش دریافت ها از بابت پیش فروش واحد های تجاری ، اقامتی و هتل به مبلغ 304 میلیارد تومان رسیده که تنها حدود 48 میلیارد تومان آن به عنوان درآمد فروش شناسایی شده و در سال 92 نیز رقم پیش دریافت ها به 473 میلیارد تومان رسیده که از این میزان تنها 82 میلیارد تومان به درآمد فروش تبدیل شده است.

به عبارت بهتر از مجموع حدود 878 میلیارد تومان پیش فروش واحدهای انجام شده در سال های 90 ، 91 و 92 حدود 15 درصد آن به درآمد فروش تبدیل شده است .

به دلیل پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی که طبق آن خریدار درصدی از مبلغ واحد مورد نظر را نقدا پرداخت می کند و الباقی با چک های تا زمان تحویل واحد مورد نظر پرداخت می شود .این اسناد در حساب پیش دریافتها عمل می شود تا پس از وصول شدن به حساب درآمد منتقل گردد.

ابهامي ديگر در صورتهای مالی

با بررسي صورتهاي مالي(يادداشت 2-22) در قسمت فروش واحدهاي تجاري،مسكوني و اقامتي و هتل اين نكته مشخص مي شود كه شركت قيمتهاي پيش فروش را قيمت تمام شده در نظر گرفته اما قيمتهاي كنوني با توجه به دوران ركود مسكن اختلاف فاحشي با اعداد اعلام شده توسط شركت دارد.

در صورت های مالی هیچ اشاره ای به قیمت واحدهای اداری مجموعه نشده است.

سایت تحلیل برتر