دفاعیه یک سهامدار از پدیده شاندیز و انتقاد از تحلیل بنیادی مشاور سرمایه گذاری هدف حافظ

با سلام خدمت خوانندگان محترم خبرگزاری بورس نیوز و همچنین دوستان فعال در گروه تحلیل يكي از شركتهاي سرمايه گذاري معتبر، که چند روز پیش تحلیل جامعی نسبت به صورتهای مالی شرکت ابنیه پدیده شاندیز را در این سايت منتشر کرده اند. اميد است، نگاه به تحليل شما از منظر استاندارد هاي حسابداري ايران، روزنه اي جديد در نتايج و شفافيت آن براي مخاطبان ايجاد نمايد.

در ابتدا یادآور می شود، که دلیل استفاده از مثالهای ساده و جملات عامیانه در این نوشتار، صرفاً جهت تسهیل در ارائه مطالب بوده و قبلا از کلیه خوانندگان محترم (خصوصاً حسابداران، حسابرسان و تحلیلگران) عذر خواهی نموده و قضاوت نهایی را بعهده آنها میگذارم.

گروه تحليل شركت سرمايه گذاري جهت محاسبه میانگین بهای فروش هر مترمربع از واحد های شرکت ابنیه پدیده شاندیز (كه مبنای اصلي تعيين ارزش سهام بوده است)، درآمد شناسایی شده در سال 1392 را به متراژ فروش رفته تاکنون تقسیم کرده است.

همانطور که مستحضرید، در یادداشت 6-3 همراه صورتهای مالی شرکت ابنیه پدیده شاندیز (اهم رویه های حسابداری)، صراحتا بیان شده که مبنای شناخت درآمد طبق استاندارد 29 حسابداری ایران (فعالیتهای ساخت املاک) می باشد و همانطور که همه افراد شاغل در حوزه مالي می دانند طبق بندهاي 33 و 34 استاندارد فوق الذکر، شناخت درآمد بر اساس درصد پیشرفت کار شناسایی می شود؛ به عبارت ساده تر، بهای فروش هر مترمربع از واحد های شرکت ابنیه پدیده شاندیز، از تقسیم درآمد شناسایی شده به متراژ فروش رفته، بدست نمی آید (رویه مورد استفاده گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری نیز به همین طریق می باشد).

حال که با جزئيات رویه مورد استفاده توسط گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری آشنا شدیم، با بیان یک مثال ساده می توانیم تفاوت در نتایج را مشخص کنیم :

فرض کنید پروژه آلفا، دویست مترمربع (200 مترمربع) واحد قابل فروش دارد، که طی سال جاری سی مترمربع (30 مترمربع) از آن به بهای هر مترمربع، صد میلیون ریال (100 میلیون ریال) پیش فروش شده است. اگر درصد پیشرفت پروژه (طبق استاندارد حسابداری املاک)، ده درصد (10 درصد) باشد و شرایط احراز و شناخت درآمد املاک طبق استاندارد مزبور محقق شده باشد، اطلاعات زیر در صورتهای مالی پروژه آلفا برای سال جاری افشاء خواهد شد :

نکته : فرض بر این است که تاکنون درآمدی شناسایی نشده است (در غیر اینصورت می بایست درآمد انباشته شناسایی شده بر اساس درصد پیشرفت پروژه، از درآمد شناسایی شده تا ابتدای سال جاری کسر گردد تا درآمد سال جاری بدست آید).

مطابق رویه مورد استفاده توسط گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری، میانگین بهای فروش هر مترمربع از پروژه آلفا، با تقسیم D به B بدست آمده است. بنابراین، بهای فروش هر مترمربع پروژه آلفا طبق تحلیل دوستان محترم، ده میلیون ریال (10 میلیون ریال) می باشد که با یک محاسبه ساده، ارزش داراییهای قابل فروش پروژه آلفا معادل 000,2 میلیون ریال (200 مترمربع × 10 میلیون ریال) ارزشیابی می شود. حال اگر برای ارزیابی پروژه آلفا، از نرخ واقعی بنا (تقسیم C به B) استفاده کنیم (صد میلیون ریال - 100 میلیون ریال)، ارزش داراییهای قابل فروش پروژه آلفا معادل 000,20 میلیون ریال (200 مترمربع × 100 میلیون ریال) ارزشیابی می شود.

با توجه به محاسبات صورت گرفته، می بینیم که برآورد گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری، معادل ده درصد (10 درصد) ارزش واقعی پروژه می باشد؛ که فرض افزايش نرخ فروش هر مترمربع از این بنا در شرایط تورمی فعلی، درصد مزبور به كمتر از ده درصد (10 درصد) رقم مذکور می رسد.

با توجه به مطالب گفته شده و بدون هیچ توضیح اضافه ای، باید گفت :

"احسنت بر این تحلیـل فنی شما !"

حال با استفاده از اطلاعات ارائه شده در صورتهای مالی شرکت ابنیه پدیده شاندیز (منعکس در سایت پدیده) ارزيابي های مذکور به شرح زیر ارائه شده است :

همانطور که گفته شد، شرکت ابنیه پدیده شاندیز مشمول استفاده از استاندارد حسابداري شماره 29 (فعاليت ساخت املاك) مي باشد. لذا براي محاسبه میانگین بهای فروش هر مترمربع می باید، مبلغ پیش دریافتها (قبل از کسر درآمد های شناسایی شده تاکنون) را بر متراژ فروش رفته تقسیم نمود. بدلیل عدم افشاء پیش دریافتهای قبلی (از محل درآمد های شناسایی شده) در صورتهای مالی، جهت محاسبات، از مانده پیش دریافتها استفاده شده است، که البته این مورد به نفع دوستانمان در گروه تحلیل نیز می باشد (زيرا میانگین نرخ فروش را کمتر از واقع نشان می دهد) :

(ماخذ اطلاعات فوق : یاداشتهای شماره 15 و 2-22 همراه صورتهای مالی حسابرسی شده شرکت ابنیه پدیده شاندیز برای سال 1392)

حال درصورتیکه پیش دریافت های فوق بابت فروش پانزده درصد (15 درصد) از واحد های پروژه (نه کـل پروژه) باشد (درصد پیشرفت پروژه 15 درصد می باشد)، ارزش کل دارایی های قابل فروش پروژه قبل از تعدیل به شرح ذیل محاسبه می شود (ارقام به میلیون ریال) :

با توجه به شرایط تورمی موجود و انعکاس فروش ها به نرخ های قدیمی و همچنین منظور نشدن فروش های سنوات قبل در پیش دریافت های مذکور، با رعیات اصل احتیاط و در بدبینانه ترین حالت، ارزش کل داراییهای قابل فروش در قسمت قبل را با نرخ پنجاه درصد (50 درصد) تعدیل می کنیم :

نکته حائز اهمیت اینکه، سایر اموال و داراییهای مشهود شرکت ابنیه پدیده شاندیز (بدون در نظر گرفتن دارایی های نامشهود) شامل، هتل ها، تالارها، ساختمان های اداری، باغ گل، مرکز فرهنگی تفریحی، مرکز ورزشی و سایر دارایی ها (به شرح یادداشت شماره 11 صورتهای مالی) و همچنین سرمایه گذاریهای این شرکت (به شرح یادداشت 10 صورتهای مالی) شامل، 99/99 درصدی در پروژه کیش، 99/99 درصدی در شرکت پدیده پارسیان - مشتمل بر کلیه رستورانهای پدیده، 99/99 درصدی در هایپر مارکت پدیده و غیره، جزو داراییهای قابل فروش نبوده (شرکت قصد فروش آنها را ندارد) و ارزش آنها در محاسبات فوق الذکر در نظر گرفته نشده است!

علی ایحال با عنایت به موارد مطروحه در بالا و با یک تامل کوتاه، نتيجه گيري در مورد سوال زیر را بعهده مخاطبان فهيم بورس نيوز و خوانندگان اين مطلب مي گذاريم :

"آیا ارزش روز تمام داراییهای شرکت ابنیه پدیده شاندیز پس از کسر تمامی بدهی های جاری و آتی، با استفاده از روش ارزشگذاری بر مبنای خالص ارزش داراییها (یا همان NAV)، حداقل 128 هزار میلیارد ریال برآورد نــمی شود!"

صراحتاً، بيان مي دارم موارد مطروحه در بالا مبين تاييد يا رد اين سوال نبوده، بلكه تنها جهت افشاء صحيح تحليل انجام شده و تاكيد و توجه به استاندارد هاي حسابداري در تحليل ها انجام شده است.

در پایان، روش ابداعی گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری، جهت محاسبه ارزش ذاتی سهام شرکت ابنیه پدیده شاندیز (استفاده از روش ارزش بیمه شده پروژه -دارایی- جهت برآورد ارزش پروژه) را روشی ابداعی و نوظهور می دانم و به نظر اينجانب استفاده از آن منطقي بنظر نميرسد (تشريح ايرادات وارده بر آن از حوصله اين بحث خارج است).

قبلاً از کنکاش و انتقاد انجام شده توسط اینجانب، به عنوان عضوی کوچک از فعالان حوزه مالی و بورس، عذر خواهی نموده و بیان می دارم که مطالب فوق الذكر برگرفته از تسلط اندک اینجانب بر استاندارد های حسابداری و مبانی ارزیابی سهام بوده و حتما عاري از اشتباه نخواهد بود، ليكن ســــعـی شده موارد ارائه شده جانبدارانه نباشد.

با تشكر

حـميـد خـادم. حسـابرس و مـدرس دانشگاه