ارزش سهام پدیده رویایی است نه کارشناسی
با تشکر از جناب آقای حمید خادم به دلیل نقد مطلب یاد شده، پیش از جواب دادن به ابهامات مطرح شده از ایشان کمال تشکر را داریم چرا که شفاف سازی و کارشناسی شدن چالش پدیده شاندیز هدف غایی ما نیز هست و از هرگونه بحث کارشناسی کارشناسی استقبال می کنیم.
در جواب این مدرس عزیز دانشگاه باید به چند نکته توجه داشت. اول اینکه در تحلیل قبلی، هدف نهایی به هیچ عنوان ارزشگذاری پدیده شاندیز نبود. بلکه قصد مقاله صرفا این بود که اعلام کند پدیده شاندیز در خوشبینانه ترین حالت یک چهارم قیمت فعلی ارزش دارد. در تحلیل قبلی جملات زیر در ابتدای مطلب آمده بود که احتمالا به آن توجه نشده است:
«همچنین در بحث ارزشگذاری شرکت، قیمت هر سهمی که مردم 8 هزار تومان می خرند، در حدود 1700 تومان برآورد شده است. این رقم صرفا در مقام مقایسه و به عنوان خوشبینانه ترین برآورد کارشناسی از قیمت عادلانه سهم ارائه شده است و طبیعی است قصد این مقاله فقط نقد کردن قیمت 8 هزار تومانی است و قصد این مقاله ارائه قیمت پیشنهادی برای خرید نیست»
اما فارغ از اینکه مقاله قبلی به هیچ عنوان ادعای ارزشگذاری سهام پدیده شاندیز را نداشته است در ادامه جواب ابهامات نقد فوق آمده است.
نقد اول: با توجه به محاسبات صورت گرفته، می بینیم که برآورد گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری، معادل ده درصد (10 درصد) ارزش واقعی پروژه می باشد؛ که فرض افزايش نرخ فروش هر مترمربع از این بنا در شرایط تورمی فعلی، درصد مزبور به كمتر از ده درصد (10 درصد) رقم مذکور می رسد.
با توجه به مطالب گفته شده و بدون هیچ توضیح اضافه ای، باید گفت :
"احسنت بر این تحلیـل فنی شما !"
حال با استفاده از اطلاعات ارائه شده در صورتهای مالی شرکت ابنیه پدیده شاندیز (منعکس در سایت پدیده) ارزيابي های مذکور به شرح زیر ارائه شده است :
همانطور که گفته شد، شرکت ابنیه پدیده شاندیز مشمول استفاده از استاندارد حسابداري شماره 29 (فعاليت ساخت املاك) مي باشد. لذا براي محاسبه میانگین بهای فروش هر مترمربع می باید، مبلغ پیش دریافتها (قبل از کسر درآمد های شناسایی شده تاکنون) را بر متراژ فروش رفته تقسیم نمود.
پاسخ نقد اول: در مقاله اول که این استاد محترم دانشگاه زحمت نقد کردن آن را کشیده بودند مجموع ارزش پروژه شهر رویایی پدیده مشهد، 4860 میلیارد تومان پیش از کسر سهم واحدهای پیش فروش شده و مشاعات برآورد شده بود. متن زیر بخشی از مقاله مورد نقد است:
«در صورتیکه مشت را نشانه خروار بدانیم 560 هزار متر مرکز خرید و 250 هزار متر هتل و 183 هزار متر واحدهای اقامتی جمعا ارزش 4860 میلیارد تومان میرسیم که طبق صحبت صاحب شرکت 15٪پروژه نیز تاکنون واگذار شده است.»
در محاسبات صورت گرفته در مقاله اولیه محاسبات مربوط به درصد پیشرفت لحاظ شده است. اثبات این ادعا نیز اینجاست که این استاد محترم که ادعا می کنند نرخ های ما تنها 10 درصد نرخ های واقعی لحاظ شده اند، خودشان در ادامه نقدشان در خوشبینانه ترین حالت رقم 4725 میلیارد تومان برای پروژه برآورد می کنند. سوال اینجاست که اگر نرخ های مقاله اولیه 10 درصد نرخ های واقعی است چگونه است که رقم برآوردی خود شما نه تنها ده برابر رقم مقاله اولیه نیست بلکه کمتر نیز هست.
نقد دوم: بدلیل عدم افشاء پیش دریافتهای قبلی (از محل درآمد های شناسایی شده) در صورتهای مالی، جهت محاسبات، از مانده پیش دریافتها استفاده شده است، که البته این مورد به نفع دوستانمان در گروه تحلیل نیز می باشد (زيرا میانگین نرخ فروش را کمتر از واقع نشان می دهد) :
(ماخذ اطلاعات فوق : یاداشتهای شماره 15 و 2-22 همراه صورتهای مالی حسابرسی شده شرکت ابنیه پدیده شاندیز برای سال 1392)
حال درصورتیکه پیش دریافت های فوق بابت فروش پانزده درصد (15 درصد) از واحد های پروژه (نه کـل پروژه) باشد (درصد پیشرفت پروژه 15 درصد می باشد)، ارزش کل دارایی های قابل فروش پروژه قبل از تعدیل به شرح ذیل محاسبه می شود (ارقام به میلیون ریال) :
753,503,31 |
= |
15% ÷
563,725,4 |
= ارزش کل دارایی های قابل فروش (قبل از تعدیل) |
با توجه به شرایط تورمی موجود و انعکاس فروش ها به نرخ های قدیمی و همچنین منظور نشدن فروش های سنوات قبل در پیش دریافت های مذکور، با رعیات اصل احتیاط و در بدبینانه ترین حالت، ارزش کل داراییهای قابل فروش در قسمت قبل را با نرخ پنجاه درصد (50 درصد) تعدیل می کنیم :
630,255,47 |
= |
150% ×
753,503,31 |
= ارزش کل دارایی های قابل فروش (بعد از تعدیل) |
پاسخ نقد دوم: نقد دوم نیازی به پاسخ ندارد. صرف نظر از مفروضات غلط این استاد دانشگاه که نشان از عدم مطالعه دقیق صورتهای مالی دارد اما در نهایت عدد برآوردی ایشان به طرز شگفت انگیزی با عدد 4860 میلیارد تومانی مقاله اولیه تقریبا یکسان است.
در واقع ایشان با این محاسبات عدد ما را تایید کرده اند و حتی به طور ضمنی اعتراف کرده اند که عدد ما حدود 150 میلیارد تومان نیز بیش از واقعیت (واقعیت طبق نظر این استاد محترم) می باشد. اما از اینها گذشته مفروضات غلط فاحشی در محاسبات ایشان هست که این موارد به شرح زیر است:
1. این استاد دانشگاه در محاسبات خود مجموع رقم پیش دریافتها را تقسیم بر متراژ فروش سال 92 کرده است. در واقع ایشان عامدانه و یا سهوا مبلغ پیش دریافت را که یک رقم انباشته و مربوط به چند سال است تقسیم بر متراژ فروش فقط یک سال ( سال 92) نموده است و به نرخهای نجومی ای رسیده اند که هیچ مبنای علمی و تحلیلی ندارد.
2. این استاد دانشگاه پیشرفت کلیه پروژه ها را 15 درصد فرض کرده اند. ای کاش این استاد محترم قبل از ارائه این تحلیل خود یادداشت 8 صورتهای مالی را مطالعه می نمودند تا درصد پیشرفت پروژه ها را مشاهده نمایند. درصد پیشرفت پروژه ها به شرح زیر است:
3. ایشان در ابتدای برآورد خود به شرح زیر بر کسانی که به ارزش پروژه نقد دارند منت می گذارند: «در صورتهای مالی، جهت محاسبات، از مانده پیش دریافتها استفاده شده است، که البته این مورد به نفع دوستانمان در گروه تحلیل نیز می باشد (زيرا میانگین نرخ فروش را کمتر از واقع نشان می دهد)» اما ایشان در انتهای تحلیل خود به یکباره منت گذاشتن خود را فراموش می کنند و ارزش پروژه را 50 درصد به خاطر تعدیلات تورم و غیره زیاد می کنند.
گرچه در مورد این عدد 50 درصد نقدهای جدی وجود دارد و ادعا می شود قیمت ملک در این مدت نزولی نیز بوده است اما جدای از این بحث ها اصل این کار این استاد محترم مغلطه ای نادرست است. گرچه حتی بعد از این تعدیل 50 درصدی نیز رقم برآوردی ایشان از برآوردهای مقاله اولیه کمتر است.
4. مهم ترین نقد به محاسبات ایشان این است که برای پروژه هایی که خودشان ادعا می کنند 15 درصد تکمیل هستند، ارزش روز را لحاظ می کنند اما هزینه های برآوردی تکمیل پروژه و خواب پول تا زمان فروش را لحاظ نمی کنند. این نقد به روش مقاله اولیه نیز وارد است.
اما توجه داشته باشید در مقابه اولیه ما گفتیم خوشبینانه تحلیل می کنیم تا ثابت کنیم پدیده سهمی 8000 تومان نمی ارزد. اما این استاد محترم اگر ادعا دارند هر سهم 8000 تومان می ارزد نباید خوشبینانه تحلیل کنند. البته این نوع محاسبه ایشان از خوش بینی فراتر است و تهور است.
نقد سوم: نکته حائز اهمیت اینکه، سایر اموال و داراییهای مشهود شرکت ابنیه پدیده شاندیز (بدون در نظر گرفتن دارایی های نامشهود) شامل، هتل ها، تالارها، ساختمان های اداری، باغ گل، مرکز فرهنگی تفریحی، مرکز ورزشی و سایر دارایی ها (به شرح یادداشت شماره 11 صورتهای مالی) و همچنین سرمایه گذاریهای این شرکت (به شرح یادداشت 10 صورتهای مالی) شامل، 99/99 درصدی در پروژه کیش، 99/99 درصدی در شرکت پدیده پارسیان - مشتمل بر کلیه رستورانهای پدیده، 99/99 درصدی در هایپر مارکت پدیده و غیره، جزو داراییهای قابل فروش نبوده (شرکت قصد فروش آنها را ندارد) و ارزش آنها در محاسبات فوق الذکر در نظر گرفته نشده است!
علی ایحال با عنایت به موارد مطروحه در بالا و با یک تامل کوتاه، نتيجه گيري در مورد سوال زیر را بعهده مخاطبان فهيم بورس نيوز و خوانندگان اين مطلب مي گذاريم :
"آیا ارزش روز تمام داراییهای شرکت ابنیه پدیده شاندیز پس از کسر تمامی بدهی های جاری و آتی، با استفاده از روش ارزشگذاری بر مبنای خالص ارزش داراییها (یا همان NAV)، حداقل 128 هزار میلیارد ریال برآورد نــمی شود!"
پاسخ نقد سوم: این نقد واقعا حیرت انگیز است. این استاد محترم در محاسباتی سرتاسر اشتباه ابتدا به رقم 4700 میلیارد تومان می رسند و سپس سرانگشتی و بدون ارائه اطلاعات دقیق 8100 میلیارد تومان دیگر به ارزش شرکت اضافه می کنند و می پرسند آیا با این محاسبات ارزش روز داراییهای پدیده شاندیز 12800 میلیارد تومان نیست. جواب ما تنها یک جمله است. احسنت بر این تحلیل فنی شما...!
اما بد نیست داراییهایی که ایشان بدانها اشاره کرده اند نیز کمی بیشتر مورد تحلیل قرار دهیم تا مشخص شود این حرف دوستان که ادعا می کنند پدیده شاندیز بسیاری داراییهای ارزشمند دیگر دارد مغلطه ای بیش نیست.
1. صحبت از پدیده کیش و رستوران آن شده است. جالب است بدانید که پدیده کیش در سال 92 به مبلغ 450 میلیارد تومان خریداری شده است. صاحبان اولیه پدیده کیش این شرکت را تنها سه سال قبل در سال 89 و با سرمایه 14 میلیارد تومان تاسیس کرده بودند.
معلوم نیست رستوران و زمینی که 14 میلیارد تومان خریداری شده است و برای موسسان آن تنها 14 میلیارد تومان خرج داشته چطور ظرف سه سال به مبلغ 450 میلیارد تومان به شرکت ابنیه و ساختمان فروخته شده است. از دید کارشناسان این پروژه نه تنها ارزش افزوده ای برای شرکت ابنیه و ساختمان پدیده ندارد بلکه برای آن ذخیره کاهش ارزش نیز باید منظور شود.
2. صحبت از شرکت پدیده پارسیان شده است. این استاد محترم ادعا نموده اند که این شرکت مالک کلیه رستورانهای پدیده است. به عنوان نمونه عرض می کنم این شرکت مالک رستوران پدیده کیش نیست بلکه آن را از شرکت بین المللی پدیده کیش اجاره نموده است و تنها پیمان کار آن است. شرکت پدیده پارسیان با سرمایه 7 میلیارد تومان از لحاظ اندازه اصلا در مقیاسی نیست که مورد بحث بیشتر قرار گیرد.
رستوران پدیده کیش و زمین کنار آن، که برنامه ریزی شده است پروژه شهر رویایی کیش اجرا شود همان سرمایه گذاری 14 میلیارد تومانی کذایی است (شرکت بین المللی پدیده کیش) که به مبلغ 450 میلیارد تومان به شرکت ابنیه و ساختمان ( شرکتی که مردم مالک آن هستند) فروخته شده و از سود رویایی 435 میلیارد تومانی آن ریالی به جیب مردم عادی سهامدار شرکت ابنیه و ساختمان نرفته است. بلکه مردم تامین کننده این سود برای سهامداران اولیه بوده اند.
3. ایشان صحبت از سهام هایپر مارکت نموده اند. گویا این استاد محترم بحث سطح اهمیت در حسابرسی را مطالعه نفرموده اند. به ایشان توصیه می کنیم علاوه بر استاندارد 29 حسابداری مربوط به املاک، محاسبات مربوط به سطح اهمیت را نیز مطالعه بفرمایند. هایپر مارکت پدیده شاندیز در سال 92 و با بهای تمام شده 100 میلیون تومان به شرکت ابنیه و ساختمان پدیده اضافه شده است. صحبت از چندین هزار میلیارد تومان است. صد میلیون تومان شاید پول یکروز تبلیغات شرکت نیز نشود.
نقد چهارم : در پایان، روش ابداعی گروه تحلیل شرکت سرمایه گذاری، جهت محاسبه ارزش ذاتی سهام شرکت ابنیه پدیده شاندیز (استفاده از روش ارزش بیمه شده پروژه -دارایی- جهت برآورد ارزش پروژه) را روشی ابداعی و نوظهور می دانم و به نظر اينجانب استفاده از آن منطقي بنظر نميرسد (تشريح ايرادات وارده بر آن از حوصله اين بحث خارج است).
پاسخ نقد چهارم: ارزش بیمه شده اصلا روش محاسبه ارزش ذاتی نیست. مقاله اولیه نیز ادعا نکرده بود روشی تحت عنوان روش ارزش بیمه ابداع کرده است.
ارزش بیمه شده پروژه پدیده شاندیز 1700 میلیارد تومان است بدین معنی که کارشناسان صنعت بیمه تعهد داده اند اگر فرض مثال و خدای نکرده بر اثر هر حادثه ای، پروژه پدیده شاندیز در مشهد تخریب شد و به طور کامل از بین رفت، حداکثر مبلغ 1700 میلیارد تومان به عنوان خسارت خواهند پرداخت.
معمولا اگر سطح پوشش بیمه ای کم باشد حسابرس شرکت هشدار های لازم را خواهند داد. حال سوال اینجاست که پروژه ای که به ادعای مدیرانش بیش از 12 هزار میلیارد تومان ارزش دارد چطور تنها 1700 میلیارد تومان پوشش بیمه ای دارد و حسابرس هم صحبتی از کم بودن پوشش بیمه ای نکرده است.
الهی... اکشال نداره
مچی نگرفتم. توضیحات کامل در مطلب اولی که ایشان "تحلیل فنی" نموده بودند آمده است.
این بالا هم با دلیل هایی که آوردین هر حسابداری می فهمه حق با شماس تیم تحلیل فنی حااااااافظ یا حسابرس
یه کم دیگه درهم ببافین تحویل مردم بدین دیگه شما بهتره موقعی که بورس حباب داشت میومدین حرف میزدین ومقاله مینوشتین بیشتر از این خودتونو خراب نکنین واقعا از سر بدبختی وبیچارگی مقاله می نویسین لازم نیست شما بیاین مال واموال پدیده رو برآورد کنید پدیده یه برند میفهمین یعنی چی .نه که نمیفهمین شما رو چه به برند
مبنای کار سازمان بورس قانون است و بر اساس چارچوب های قانونی فعالیت های نظارتی خود را انجام می دهد در خصوص شرکت پدیده یک گروه کارشناسی تشکیل شده و هماهنگی های لازم با برخی مراجع ذی ربط صورت گرفته است، اگر سازمان بر اساس قانون موظف به رسیدگی باشد این رسیدگی انجام می گیرد اما بر اساس گزارش های اولیه و داده هایی که تاکنون به دست ما رسیده است به دلیل اینکه این شرکت در قالب سهامی خاص در حال عرضه سهام است، امکان نظارت سازمان بورس وجود ندارد، چون این سازمان موظف به نظارت بر شرکت های سهامی عام است.
http://www.boursenews.ir/fa/news/131909/%D9%86
"خالص" ارزش دارايي ها(دارايي ها منهاي بدهي ها)
حداقل در تدريس هاي دانشگاهي خود بفرماييد:
در محاسبه ارزش خالص دارايي ها(NAV) مي بايست رقم بدهي هاي فعلي و آتي را پروژه را از ارزش دارايي ها كسر نمود.
تا جاییکه من میدونم، ارزش خالص دارایی ها است! برو یادبگیر بعد کامنت بده
بورس نیوز لج و لج بازی راه انداختی؟
به جاش بیا یه فکری برای سهامداران بورس کن که سرمایشون از کفشون رفت.
در آخر من اصلا توصیه ای برای خرید پدیده در این نرخ با توجه به دشمنانش ندارم و به دیگران هم میگم نخرید ولی من با توجه به اینکه نرخ خریدم پایین بوده و حاشیه سودم بالاست قصد فروش فعلا ندارم. ولی نیاین دوسال دیگه بگین خوش بحال آنهایی که دی 92 از بورس رفتن.
دوستان بورسی گرامی قصدم نا امید کردن شما نبود. منو ببخشین آخه از بورس نیوز که برای سرمایه ام چالش ایجاد کرده ناراحت بودم و اینطور گفتم. دوستان گرامی مطمئن باشین در بورس هم فرصت برای سود خیلی زیاد هست. اگه شما میلیونی ضرر کردین بدونین که سرمایه داران عمده هزاران میلیارد ضرر کردن ولی هنوز هستن و به آینده امیدوارن. هنوز نکاتی مثبتی هم در بورس وجود داره: p\e خیلی از شرکتها زیر 5 هستش. خیلی از شرکتها در صورتهای مالی خود افزایش قیمت رو پیش بینی نکردن و اگه نامردی نکنن حداقل در بدترین شرایط eps پیشنهادی خودشون رو برآورده میکنن. البته هر لحظه امکان کوتاه آمدن دولت و افزایش نرخ هر چند کوچک وجود داره. در آخر اینکه دولت برای تولید ملی و اعتبار خودش هم که شده باید صنایع رو حمایت کنه. به هرحال لطفا نوسانگیری نکنین و پول خودتون رو به کارمزد کارگزاری و بورس ندین. ایشالا که همه پر سود باشین که هیچ انسان شریف و با وجدانی از ضرر و زیان کسی راضی نمیشه. و بدونین که بهترین سرمایه همه ما ، خانواده ، سلامتی و خدای دوست داشتنی هستش ...
محاسبات ایشون درسته. اصلا ایشون حسابرس چندتا شرکته ساختمونی بودن، این محاسبات جزو کارهای روزمره شونه، ولی متاسفانه کاملا مشخصه که حافظ داره جو میده! الان نقدهارو جوری بیان کرده که اینگار محاسباتش درست بوده! در صورتیکه واقعا اشتباهه...
به شخصه حاضرم تمامی سرمایه خودم در پدیده سرمایه گذاری کنم و لی در بورس خیر ..به خاک سیاه نشوند ما رو این بورس
عزیزان خسته نباشید
چرا سال گذشته که سهام بعضی شرکتها مثل پالایشگاه تهران ظرف یک سال از 7 هزار تومن به 120 هزار تومن رسید صدات در نمی یومد/
1. حافظ خودش گفته که "تاکنون 15% پروژه واگذار شده است" ...! پس نقد اول که گفته این عدد از کجا اومده بی معناست (چون خود حافظ هم استناد کرده).
2. با یه نسبت ساده میشه فهمید که، وقتی 15% پروژه به مبلغ 4.725.563 میلیون ریال واگذار شده، پس ارزش بازار 100% آن چقدر میشه!!!
3. در نقد دوم، واقعا ظرف چند سال قیمت ملک حداقل 50% بالا نرفته!!!! والا بیشتر رفته!!!
4. نقد سوم که کلا بی محتواست! عدد بدست آمده در بند 2 نشان دهنده واحدهایی است که پدیده قصد فروش آنها رو داره. لذا، اگه ارزش واحدهایی رو که قصد فروش آنها رو نداره بش اضافه کنیم، چه شود...
5. ارزش بیمه شده برای بیمه س، نه برای ارزشگذاری. شرکت های بیمه، ارزش بیمه نامه رو بر اساس، مخارج قابل بازیافت شناسایی می کنن... نه ارزش کل پروژه...!!!
باریکلا، میشه شماره تونو بذارید رو سایت...
مو لای درزش نمیره...
معلوم میشه بورسی هستین و تو تیم تحلیل تون افراد قوی ندارد درخصوص نقد اولی که کردید
"«در صورتیکه مشت را نشانه خروار بدانیم 560 هزار متر مرکز خرید و 250 هزار متر هتل و 183 هزار متر واحدهای اقامتی جمعا ارزش 4860 میلیارد تومان میرسیم که طبق صحبت صاحب شرکت 15٪پروژه نیز تاکنون واگذار شده است.»
من با تحلیل آقای خادم موافق هستم ، البته بگم نباید این قدر تند مطالب را تحلیل می نمودند ولی انتقاد حق مسلم هر مخاطبی است، در صورتهای مالی شرکتهای مشمول استاندارد 29 از تقسیم درآمد به متراژ که بهای هر متر بدست نمی آید این فک نکنم خیلی سخت باشه و تحلیلش رو نتوانید از از استاندارد استنباط کنید علی ایحال از استدلال منطقی که می توان استنباط نمود آیا در هیچ جای کشور حتی روستاهای ..... هم زمین ساخته شده را با متری 000ر500 هزار تومانی که شما خوشبینانه محاسبه کردید می خرند، ثانیا من خودم خبره استاندارد املاک هستم شما چنین نقدی میکنید به تحلیل دوست حسابرس محترم رفرنس هم بدهید با حرف حرف کردن و تعصب که نمی شود"
درخصوص نقد دوم شما:
"در واقع ایشان با این محاسبات عدد ما را تایید کرده اند و حتی به طور ضمنی اعتراف کرده اند که عدد ما حدود 150 میلیارد تومان نیز بیش از واقعیت (واقعیت طبق نظر این استاد محترم) می باشد. اما از اینها گذشته مفروضات غلط فاحشی در محاسبات ایشان هست که این موارد به شرح زیر است"
مشخصه چون تعصب داشتین نقد ایشان را خوب نخوندید اون عدد 860ر4 میلیارد تومان محاسبه شما ارزش کل دارایی ها بوده و این که می گین بطور شگفت انگیز با عدد شما برابر شده چون آقای خادم تنها بهای دارایی های قابل فروش را محاسبه کردند پس بهتر با دقت نقد دیگران را بخونییید واسه سرمایه گذاری شما جالب نیست اینقدر سرسری از تحلیل منتقدات رد بشوید و شان علم را زیر سوال ببرید.
در نقد سوم :
من هم خودم تحلیل این قسمت آقای خادم را که گفته
"حال درصورتیکه پیش دریافت های فوق بابت فروش پانزده درصد (15 درصد) از واحد های پروژه (نه کـل پروژه) باشد (درصد پیشرفت پروژه 15 درصد می باشد)، ارزش کل دارایی های قابل فروش پروژه قبل از تعدیل به شرح ذیل محاسبه می شود (ارقام به میلیون ریال) " نفهمیدم احتمالا محاسبات ذیل آن یعنی تقسیم پیش دریافتها به 15 درصد مبین استفاده از نسبت گیری برای بدست آوردن کل پیش دریافتها هست که منطقی بنظر می رسد ولی حاصلضرب آن در 150 درصد زیادی خوش بینانه بوده است.
در خصوص نقد سوم بنظر زاده روی کردید و تنها به ارزشهای تاریخی اشاره می کنید بد نیست به استاندارد های آیفک مراجعه و تفاوت بین ارزشهای تاریخی با ارزشهای روز در کشورهایی که تورم بالا را دارند مطالعه تا اینقدر یکطرفه به قاضی نروید.
در خصوص نقد چارم:
ارزش بیمه شده اصلا روش محاسبه ارزش ذاتی نیست. مقاله اولیه نیز ادعا نکرده بود روشی تحت عنوان روش ارزش بیمه ابداع کرده است.
بهتر است استاندارد های حسابرسی بخش 315 را نیز مطالعه کنید بر دانش شما در اینخصوص افزوده خواهد شد
بهتر است جواب نقد ها نحترمانه باشد نه متعصبانه شما یک شرکت سرمایه گذاری معتبر هستید
نرخ های یاد شده فقط برای اینکه عموم خوانندگان متوجه شوند نرخ ها از کجا آمده ذکر شده. و ریز تعدیلات بابت درصد پیشرفت کار به دلیل پیچیدگی موضوع در متن نیامده است.
تازه یه چیز جالب اون 15 درصدی رو که گفتی از کجا اومده برو تحلیل قبلیتو بخون خودت گفتی تو مجمع از جانب بدیده
آهاییییییییییی مردم کشور سرمایه گذاری حافظ بهای هر متر پروژه پدیده رو 500 هزار تومان محاسبه کرده خادم 4 میلیون تومان کدوم درسته؟؟؟؟
حافظ اگه متری 500 تومان تو جاده های مشهد نه شهر مشهد گیر آوردی تمام سرمایه ام تو بورس رو میکشم بیرون همشو ازت میخرم
لازم نیست استاد دانشگاه بود تا تحلیل قبلی شما رو نقد کرد. لازم هم نیست به صورت پیچیده و فنی پاسخ بدید . فقط بفرمایید چطور این قیمتها رو در محاسبات خودتون قبول کردید؟؟؟
ایا هزینه ساخت یک متر مسکونی با همین تورم و خواب سرمایه 590 هزارتومان میشه که شما بدون هیچ مشکلی این قیمت رو ملاک ارزش گذاری املاک پدیده قرار دادید؟
یک جواب ساده به همین سوال بدید
1. حافظ خودش گفته که "تاکنون 15% پروژه واگذار شده است" ...! پس نقد اول که گفته این عدد از کجا اومده بی معناست (چون خود حافظ هم استناد کرده).
2. با یه نسبت ساده میشه فهمید که، وقتی 15% پروژه به مبلغ 4.725.563 میلیون ریال واگذار شده، پس ارزش بازار 100% آن چقدر میشه!!!
3. در نقد دوم، واقعا ظرف چند سال قیمت ملک حداقل 50% بالا نرفته!!!! والا بیشتر رفته!!!
4. نقد سوم که کلا بی محتواست! عدد بدست آمده در بند 2 نشان دهنده واحدهایی است که پدیده قصد فروش آنها رو داره. لذا، اگه ارزش واحدهایی رو که قصد فروش آنها رو نداره بش اضافه کنیم، چه شود...
5. ارزش بیمه شده برای بیمه س، نه برای ارزشگذاری. شرکت های بیمه، ارزش بیمه نامه رو بر اساس، مخارج قابل بازیافت شناسایی می کنن... نه ارزش کل پروژه...!!!
دکتر کاردان
مهندس پروژه شناس
...
ضمناً رئیس بورس گفت پدیده یک شرکت خصوصیه و از الزامی نداره از قوانین بورس پیروی کنه.
سرمایه گذاری حافظ محترم فک کنم فقط از استاندارد 29 به ضرب و تقسیمش تو تحلیلاتون توجه میکنید این همه جواب انتقادی که به تون با رفرنس بند های 33 و 34 استاندارد املاک و مثال 2 پیوست استاندارد فوق شده رو قبول ندارید و باز به اشتباه از تحلیلتون تاکید میکنید
جملات خیلی جانبدارانتون نشون میده که دلتون واسه افشاء گری بیشتر نسوخته دارید اشتباه تون رو یه جوری رفع و رجوع میکنید این همه تحلیل کردین همش فقط گفتین ولی رفرنس بدیدن طبق کدوم بند و ماده استاندارد املاک عمل می کنید که ما یاد نداریم، میخوایم یاد بگیریم تحلیل گران حرفه ای
بورس نیوز من به شخصه اگر میدونستم تا این حد اساتید و دست اندرکارانی که برای جمع آوری مطاالب تلاش میکنند تا این حد بچه گانه فکر میکنند و اهل لج و لج بازی هستند قید خوندن مطاالبی که توسط این طور افراد با این ذهنیت های واهی تهیه میشه رو میزدم و دوباره وارد سایت بورس نیوز نمیشدم !
در نظر سنجی امسال کاربران به این ذهنیت شما نمره ای که در شان سایت شما باشد خواهند داد! این اسمش شفاف سازی نیست .... بهش میگن لج بازی و....
این خیلی جالبه
اصلا به برند و غیره کار ندارم من به شما یک زمین به قیمت متری x ریال در فرمانیه می دم شما برو مجوز ساخت و پروانه یک برج تجاری و هتل رو در یک روز بگیر . من روز بعد به دو برابر قیمت از شما می خرم...
اقا یک مقدار به شعور مخاطبها هم احترام بگذارید بد نیست . مثلا شما تحلیلگر هستید؟؟؟
بلاخره تکلیف این پدیده هم مشخص میشه کی راست گفته کی دروغ ولی به سهامداران خرد که پول خود رو به هزار زحمت و رنج به دست اورده اند توصیه میشه در پدیده ذخیره سود کنند وخارج بشند کسانی هم که قدرت ریسک پذیری بالا و بدون تحلیل دارند با پدیده میمونند.
بابا چه حرفیه
سرمایه گذاری محترم حافظ
دخالت بورس در حساب هاي مالي پديده
همانند دخالت إمريكا در امور داخلي ايران وكشورهاي همسايه ميباشد
اصلا چه دليل داره سازمان بورس نظر بده درمورد يك شركت كه سهامي خاصه
سازمان بورس فقط ميتونه درمورد شركت هاي زيرمجموعش و شركت هايي كه سهامي عام هستند نظر بده
اصلا كي از شمانظر خواست؟
واقعا اگر موضوع براي بحث كم دارين موضوع پيشنهاد بدم بهتون
موضوع پيشنهادي:
سوال اينجاست كه چرا بحران اقتصادي جنوب شرقي آسيا گريبانگير بورس هاي كشورهاي فيليپين و بورس هاي بزرگ امارات شده بود و همه شاخص هاشون منفي بود
اون موقع زماني كه ايران تحت فشار شديد تحريم ها بود
شاخص بورس ايران رو به بالا بود
واقعا چرا؟؟؟؟؟
این یه سایت خبری هست که عزیز آگاه شوند سهامی رو به 10 برابر ارزش ذاتی اون نخرند. همین!
الان بورس نیوز و سایت هدف حافظ حالا به هر دلیلی سهام پدیده رو تحلیل میکنند و این زنگ خطری است برای سهامداران چون که با این حجم نقدینگی که وارد پدیده شده برای حقوق شهامداران احترامی قائل نیست که شفاف سازی کنه و در قالب یک سهامدار دست به تحلیل میزنه متاسفم برای مسئولان پدیده حالا شما تصور کنید که خیلی ها بر اساس ایسن تحلیل هال از پدیده خارج بشند و اون موقع که همه دنبال پولشان هستند و بهش نمیرسند کسانی قبلا رسیدند ایا اون موقع کسی پیدا میشه از بورس نیوز و هدف حافظ تشکر کنه؟؟؟ ما فقط عادت کردیم انتقاد کنیم و تشکر کردن رو یاد نگرفتیم فقط اینو بدونید که پدیده نباید سهامدارانش رو نگران کنه و دست به شفاف سازی بزنه و حقوق سهامداران رو رعایت کنه این که دیگه انتظار بالایی نیست نه غلام؟؟؟؟؟؟؟؟
جالب بود.
اون زمان من 10000تا بیشتر سهام نداشتم که با نرخ 5000تومن خریده بودم .تا صبح خابم نبرد از جوش و غصه و قتی صبح رفتم دفتر پدیده دیدم ملت ریختن و همه فروشنده هستن و پدیده هم با خونسردی هرکس فروشنده بود سهامشو به قیمت روز می خرید.منم با دست پاچگی فروختم به یک دلال ولی 3 روز دیگه رفتم با قیمت بالاتر خریدم و تاحالا هم هرچی پول دستم اومده خریدم و ضرر نکردم .
چون بعد اون واقعه فهمیدم پدیده بیدی نیست که با این بادا بلرزه!و تا آخرشم هستم
معلوومه چرا از بورس فراری هستند
چون باید 5% عرضه کنندقیمت گذاری از مشتشان خارج میشود ودر اختیار عرضه وتقاضا قرار میگیرد
1 - 15میلیون دیگه میخام باقیمت حدود 9000 هزار تومان خرید کنم ، و دو ماه پس از افتتاح شهر رویایی ، بکشمش بیرون / نظرتون ؟
2 - کسی در مورد پردیسبان که این روزها حواشی داره داره یا نه ، ارزشش داره آدم با قیمت 55 تومن که البته برخی ها تا 30 تومن هم قیمت دادند بخره و ولش کنه به امان خدا تا بعد .
تشکر
برج 2 خواستم بخرم گفتن خوب نيست.الان با دوبرابر قيمت خريدم. اون زمان هر سهم 5170 تومان و الان هر سهم 11194 تومن.
حالا اين وسط كي ضرر كرد ؟ ؟؟؟
فقط خواستم حضورمو پرنگ تر کنم
ب عنوان ی سهام دار در پدیده عرض میکنم ک
پایدار تا پای دار
پرچم بچه های تربت بالاست