اصغر "تسه " برادر جمشید "بسم الله " است ؟

معاملات اوراق تسهیلات مسکن برای اولین بار در مهرماه سال 89 در فرابورس آغاز شد. این اوراق که معاملات آن بصورت غیر منسجم از سال 85 در شعب بانک مسکن انجام می شد در واقع جایگزینی برای استفاده از تسهیلات خرید مسکن از طریق سپرده گذاری در حساب پس انداز مسکن محسوب می شد.

 پیش از این وام خرید مسکن که از طریق سپرده گذاری در حساب پس انداز مسکن به متقاضیان اعطا می شد مشکلات مانند غیرقابل انتقال بودن داشت. بنابراین املاک دارای وام بصورت وکالتی به خریدار منتقل می شد و امکان بروز مشکلات حقوقی برای خریدار و فروشنده وجود داشت.

 از طرفی در طرح حساب پس انداز بانک مسکن بانک مکلف به پرداخت تسهیلات پس از طی دوره سپرده گذاری بود اما در روش انتشار اوراق، در ابتدای هر سال با توجه به وضعیت منابع و مصارف بانک مسکن اعلام می کند در طول سال چه میزان اوراقی را با چه ضریب و چه نسبتی منتشر می‌شود.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس به دلیل اینکه مستقیماً به بحث خرید مسکن و خانه دار شدن افراد ارتباط دارد همواره بحث های زیادی را به همرا داشته است. این اوراق از زمان پذیرش در فرابورس تحت تاثیر عوامل مختلف نوسانات قیمتی زیادی داشته است و اخیراً با رکورد شکنی به بیش از 100 هزار تومان نیز رسیده است.

در این متن ابتدا نگاهی کوتاه به مکانیزم انتشار و نحوه استفاده از این اوراق خواهیم داشت و سپس به عوامل افزایش قیمت آن در فرابورس می پردازیم.

هر برگه از از اوراق تسهیلات مسکن برای استفاده از 5,000,000 ریال تسهیلات خرید یا ساخت مسکن می باشد. این اوراق پانزدهم هرماه توسط بانک مسکن به دارندگان حساب سپرده ممتاز تخصیص می یابد و پس از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی نماد معاملاتی آن از ابتدای ماه بعد در فرابورس بازگشایی می شود. در حال حاضر اعتبار اوراق منتشر شده در سال 93 از تاریخ صدور آن 25 ماه می باشد و تا یک ماه پیش از انقضا نماد معاملاتی آن باز بوده و قابلیت نقل و انتقال دارد.

 بنابراین دارندگان اوراق می توانند از اوراق خود برای اخذ تسهیلات خرید یا ساخت مسکن و یا تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن استفاده کرده و همینطور این امکان را دارند که اوراق را از طریق فرابورس به فروش برسانند.

دی ماه سال گذشته پس از اعلام خبر افزایش سقف تسهیلات مسکن، صف خرید برای اوراق تشکیل شد و قیمت اوراق ظرف مدت کوتاهی تا هفتاد هزار تومان و اخیراً تا مرز 100 هزارتومان افزایش یافت. افزایش 150 درصدی قیمت اوراق ظرف مدت کمتر از نه ماه آن هم در شرایطی که کلیه بازارها در رکود بوده اند احتمال حضور پررنگ سفته بازها و نقش آن ها در افزایش قیمت اوراق را تقویت می کند.

 اما واقعیت این است که با محدودیت هایی که فرابورس ایجاد کرده همچون تعیین سقف خرید به تعداد 90 برگه برای هر نفر و محدودیت فروش تا دو ماه پس از خرید عملاً سفته بازی بر روی اوراق به صفر رسیده است و دیگر نباید در این بازار دنبال اصغر " تسه" گشت که مثلا جایگزین جمشید بسم الله کرد و موضوع را فیصله داد .

گواه این مطلب این است که بیش از 99% خریداران اوراق در فرابورس در حال حاضر از این اوراق برای اخذ تسهیلات استفاده می کنند. بدین ترتیب باید علت افزایش قیمت را در جای دیگری جستجو کرد.

همانطور که پیشتر گفته شد بانک مسکن این اوراق را بر اساس حجم سپرده های ممتاز نزد بانک منتشر می کند. حساب ممتاز بانک مسکن طوری طراحی شده است که سپرده گذاران علاوه بر برخورداری از سود روزشمار 10%، می توانند به ازای هر ماه سپرده گذاری مبلغ 160 میلیون ریال در این حساب، یک برگه اوراق تسهیلات مسکن دریافت کنند.

 بنابراین سپرده گذاران این حساب به ازای یکسال سپرده گذاری مبلغ فوق، 16 میلیون ریال سود سپرده به صورت نقدی و 12 برگه اوراق تسهیلات مسکن دریافت می کنند که با فرض قیمت 100 هزار تومانی برای اوراق، مجموعاً چنین سپرده ای برای صاحب آن سود سالانه 5/17% دربردارد. این موضوع با توجه به سود سپرده در بانک های دیگر که سالانه 22% می باشد گویای این مطلب است که انگیزه کافی برای سپرده گذاری در این حساب وجود ندارد و سپرده گذاران این حساب احتمالاً عمدتاً به دنبال کسب اوراق به منظور اخذ تسهیلات هستند.

 از این رو بالا بودن نرخ سود سپرده های بانکی و عدم تطابق آن با نزولی بودن نرخ تورم موجب کاهش مانده سپرده های ممتاز بانک مسکن گردیده و سبب شده تا انتشار اوراق با کاهش روبرو شود. بنابراین بطور خلاصه می توان یکی از عوامل اصلی افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس را کاهش عرضه این اوراق ناشی از کاهش سپرده های ممتاز در بانک مسکن دانست.

از دیگر عوامل افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن می توان به رشد تقاضای واقعی برای این اوراق اشاره کرد. افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از 20 به 35 میلیون تومان و تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن از 5 به 10 میلیون تومان افزایش تقاضا را در پی داشت و قیمت اوراق را در فرابورس بالا برد.

در حال حاضر برای دریافت 35 میلیون تومان تسهیلات مسکن، فرد متقاضی بایستی 70 برگه اوراق تسهیلات مسکن خریداری نماید که با فرض قیمت هر برگه 100 هزار تومان باید حدود 7 میلیون تومان بابت خرید اوراق در فرابورس بپردازد. بنابراین می توان گفت در حقیقت 28 میلیون تومان از وام بصورت خالص دراختیار وام گیرنده قرار می گیرد. از آنجایی که نرخ تسهیلات مسکن که 16% می باشد بر روی کل مبلغ وام (35 میلیون تومان) اعمال می گردد و با درنظر گرفتن استفاده از حداکثر دوره بازپرداخت یعنی 12 سال، مبلغ هر قسط این وام 548 هزار تومان می شود.

ضمناً سود کل تسهیلات 44 میلیون تومان و نرخ موثر این تسهیلات برای فرد 22% می باشد. اما با توجه به اینکه تامین تسهیلاتی مشابه با وام خرید مسکن از سایر بانک ها با نرخ کمتر از 26% در شرایط فعلی امکان پذیر نمی باشد هنوز اخذ این وام حتی با قیمت 100 هزار تومان برای هر برگه اوراق تسهیلات مسکن از جذابیت برخوردار می باشد.

نتیجه گیری

با توجه به عوامل ذکر شده در بالا بایستی از طریق تقویت عرضه اوراق از سوی بانک مسکن به وسیله افزایش جذابیت سپرده های این بانک یا کاهش نرخ سود سپرده های بانکی سایر بانک ها و مطابق سازی آن با روند نرخ تورم سعی در کاهش قیمت این اوراق و بهبود شرایط اخذ وام برای متقاضیان واقعی بخش مسکن نمود.

 طرح افزایش سپرده های بانک مسکن از طریق تشویق صندوق های سرمایه گذاری به سرمایه گذاری در اوراق که به تازگی مطرح شده است که تا زمانی که فرصت های مشابه سرمایه گذاری با جذابیت بالاتر وجود دارد نمی تواند راهگشا باشد.

مشاور سرمایه گذاری هدف حافظ