رشد نقدینگی در فونداسیون ساختمان‌ها
به گزارش بورس‌نیوز، مسکن یکی از شاخصه‌های مهم و تأثیرگذار در رشد اقتصادی جامعه‌ها محسوب شده و همین موضوع اهمیت این بخش برای فعالان اقتصادی را نشان می‌دهد. گزارش‌های منتشرشده نشان می‌دهد که در میان صنایع مختلف، صنعت ساختمان‌سازی را می‌توان صنعت اول ایران دانست. چراکه ساختمان‌سازی پربازده‌ترین و پر نوسان‌ترین صنعت در ۴۰ سال گذشته اقتصاد ایران بعد از انقلاب بوده است و این می‌تواند نشان‌دهنده وضعیت مسکن سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز باشد.
طی سال‌های اخیر مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به سرمایه‌ای امن و بی‌خطر برای سرمایه‌گذاران شده و قیمت مسکن و پیش‌بینی آن اهمیتی بیش‌ازپیش پیداکرده است.
به‌طورکلی پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور وابستگی بسیاری به متغیر‌های کلان همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد. این مهم بر همه‌ی ارکان ساخت مسکن مثل مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد اثرگذار بوده است. پس اگر بخواهیم به‌طور دقیق به بازار مسکن نگاه کنیم، باید این درک را داشته باشیم که به جهت رشد اقتصادی اندک طی دهه‌های گذشته، مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده که بازدهی نسبتاً خوبی برای سرمایه‌گذاران خود دارد. عامل مهم دیگری که باعث رشد قیمت مسکن شده است کاهش نسبی جمعیت روستانشین و افزایش ساکنین شهر‌ها است. درواقع با افزایش جمعیت به‌طورکلی و مهاجرت مردم از روستا‌ها به شهر‌های بزرگ تقاضای مسکن افزایش داشته و سرمایه‌گذاری در آن به نظر منطقی بوده است. از طرفی با توجه به محدودیت زمین، با افزایش تقاضای آن قیمت به‌شدت افزایش می‌یابد. طی چند دهه اخیر نیز بازار به‌صورت دوره‌ای نسبت به متغیر‌ها واکنش داده است.
ساخت‌وساز و معاملات مسکن در سال ۹۹
در سالی که گذشت حجم معاملات نسبتاً خوب بود و حجم معاملات نسبت به سال قبل آن یعنی سال ۹۸ بالاتر برآورد شده است؛ البته بخشی از معاملات مسکن به جهت وجود تقاضای مصرفی در این بازار همواره برقرار است، اما در سال‌های رونق این حجم تقاضا افزایش پیدا می‌کند. از ابتدای سال ۹۶ تا آبان سال ۹۹ سیکل رونق بر بازار مسکن حاکم بوده و قیمت رشدی در حدود ۵۳۱ درصد داشته است.
تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت‌وساز نیز می‌تواند دید خوبی از رونق یا رکود بازار مسکن به ما بدهد، اما متأسفانه آمار کامل و جامعی در این مورد وجود ندارد و یا در صورت وجود مربوط به سال‌های گذشته است و شرایط امروز بازار مسکن را برای ما تصویر نمی‌کند.
پیش‌بینی ساخت‌وساز مسکن در سال جدید
همواره دوره‌های رکود مسکن با رکود در ساخت‌وساز همراه بوده است. به‌طور ساده‌تر هنگامی‌که حجم معاملات در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند، درواقع معامله‌گران و فعالان این حوزه شرایطی برای کسب سود و بازدهی در این بازار نمی‌بینند؛ درنتیجه اقدام برای اخذ پروانه ساخت کم می‌شود و در کنار کاهش حجم معاملات، حجم ساخت‌وساز نیز کاهش چشمگیری پیدا می‌کند. در اواخر دوره رکود معاملات مسکن ساخت‌وساز به‌آرامی افزایش پیدا می‌کند و سازندگانی که در این دوره اقدام به ساخت می‌کنند، به سود خوبی می‌رسند.
در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در دوره رکودی خود قرار خواهد داشت و بهای تمام‌شده هر مترمربع ساختمان در حدود ۵ میلیون تومان است. با احتساب نرخ بهره پولی که برای ساخت طی هر پروژه صرف می‌شود و پولی که بابت بهای زمین پرداخت می‌گردد، سود حقیقی چشمگیری در شرایط حال حاضر برای سازندگان مسکن وجود ندارد.
قیمت میلگرد و تیرآهن، پرکاربردترین فلزات در ساختمان‌سازی
قیمت محصولات فولادی بسته به نوع اسکلت ساختمان تأثیر بسزایی بر بهای تمام‌شده مسکن دارد. به‌طورکلی میلگرد در اسکلت بتنی و تیرآهن در اسکلت فلزی مصرف دارد. اگر ساختمانی دارای اسکلت فلزی باشد هزینه فولاد آن به همان نسبت بیشتر خواهد بود.
تأثیر رکود و تورم بر بازار مسکن
اگر نقدینگی رشد کند و درنتیجه آن تورم کمتری تجربه کنیم احتمالاً رشد سریعی در قیمت مسکن نخواهیم داشت و همین نبود نوسان قیمت در این بازار موجب می‌شود، تقاضای مصرفی دلیل اصلی تغییر قیمت در بازار باشد نه تقاضای سرمایه‌ای. در سال جدید پیش‌بینی می‌شود رشد نقدینگی بیش از ۴۰ درصد باشد و برای نرخ تورم نیز ارقامی در حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد محتمل است. البته باید این نکته را در نظر گرفت که اثر نقدینگی به‌طور همسان و یکنواخت خود را نشان نمی‌دهد و ممکن است باوجود تورم ۴۰ درصدی در سال جدید، قیمت مسکن و بهای تمام‌شده ساخت آن کمتر از نرخ تورم رشد کند و یا حتی کاهش داشته باشد. طبق تجربه هنگامی‌که بخش واقعی اقتصاد ایران رشد می‌کند و تولید کالا و خدمات در کشور افزایش می‌یابد، صنعت ساختمان وارد رکود می‌شود و جذابیت خود را از دست می‌دهد.
پیش‌بینی قیمت مسکن در تهران و دیگر شهر‌ها
ازآنجایی‌که قیمت مسکن همواره چسبنده بوده است و دیرتر از قیمت سایر کالا و خدمات به رشد نقدینگی واکنش نشان داده است. انتظار داریم در این سال نیز قیمت مسکن علی‌رغم کاهش تقاضا و افزایش عرضه، کاهش چشمگیری نداشته باشد. از طرفی احتمالاً شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن خواهیم بود و این افزایش مانع کاهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ خواهد شد.
شرایط، اما برای همه شهر‌ها و مناطق یکسان نخواهد بود. احتمالاً در بعضی مناطقی که رو به رشد و رونق هستند همچنان افزایش قیمت خواهیم داشت. برای مثال قیمت مسکن و زمین در شمال کشور همچنان رو به رشد خواهد ماند. ازجمله عوامل مهم در این مسئله سهولت دسترسی و حمل‌ونقل از پایتخت به این نقاط و شرایط آب‌و هوایی معتدل و مطلوب است. در تهران نیز رونق ساخت‌وساز و معاملات در برخی مناطق حاشیه‌ای و تازه‌ساخت محتمل است. از دلایل این مسئله می‌توان به افق سرمایه‌گذاری روشن در این مناطق و پایین بودن قیمت اشاره کرد. احتمالاً، اما قیمت مسکن به‌طور میانگین رشدی در حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد در سال آینده تجربه خواهد کرد و این رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
منبع: تحلیل بازار سرمایه
