جذابیت نرخ تامین مالی بازار سرمایه نسبت به نرخ سازنده‌های بزرگ مسکن/ فروش متری مسکن شکست می‌خورد/ بازار سرمایه ظرفیت تامین مالی مسکن را دارد؛ اگر...

روزبه شریعتی، کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با بورس نیوز، درخصوص تامین مالی حوزه مسکن اظهار کرد: از ابعاد مختلف درباره این موضوع می‌توان صحبت کرد. بازار ما در دو بخش بازار اولیه و ثانویه خلاصه می‌شود. می‌خواهیم درباره حوزه‌ای صحبت کنیم که ببینیم هیچ مشکلی ندارد؟ آیا بخش اقتصاد در حوزه مسکن پایتخت درست می‌چرخد؟ اگر این طور باشد، یعنی مشکل سازنده ها، فقط سرمایه در گردش بوده که در این صورت باید سرمایه در گردش را تامین کنیم.

وی افزود: اگر در مقامی باشم که در سازمان بورس تصمیم بگیرم، می‌گویم که دولت از شرکت‌ها و سرمایه گذاران در خرید و فروش مالیات می‌گیرد، عوارض وضع می‌کند، در بخش شفاف اقتصاد و قیمت گذاری دخالت می‌کند و... آقای دولت می‌خواهید که از طریق بازار سرمایه تامین مالی انجام دهید؟ مثل تامین مالی صندوق بازنشستگی که ۴.۵ همت در این بازار تامین مالی انجام داد، یا "شگستر" که ۲ همت تامین مالی انجام داد. 

وی بیان کرد: سازمان بورس در صورتی قبول می‌کند دولت از طریق بورس تامین مالی انجام دهد که ابتدا مشکلات ریشه‌ای بازار مسکن را حل کند. یعنی تمرکززدایی از تهران را انجام دهد. چطور می‌شود روی قیمت و فروش شرکت‌ها قیمت گذاری دستوری باشد، اما از بازار مسکن و از همان سازنده‌های مسکن، مالیات نگیرید؟ اگر دولت توانست پاسخ ایرادات سازمان بورس را دهد، سازمان بورس طرح‌های مسکن دولت را تامین مالی کند. 

شریعتی خاطرنشان کرد: وقتی مالیات دولت از کل املاک لوکس تهران از یک کارگزاری کوچک کمتر است، یعنی انتفاع قانونگذار این است که در ملک و ماشین دلالی رقم بخورد. چرا دولت از بورس منتفع نیست، زیرا بورس بازار شفافی است و نمی‌تواند منتفع باشد. 

کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: یک کارمند حتی در منطقه ۷ و ۸ هم به فکر خرید خانه نیست. باید این قدر خدمات رفاهی، آموزشی، شغل و... در همه جای ایران فراهم باشد تا تمرکز زدایی صورت بگیرد. به کشور‌های توسعه یافته نگاه کنید. به طور مثال اگر کسی بخواهد در وال استریت کار کند، به نیویورک می‌رود. اما کسی که از شهر کلمبیا خدمات اعم از دانشگاه، امکانات رفاهی، آموزشی و.... برایش فراهم است، نیاز نیست که فکر کند برای داشتن شغل بهتر به نیویورک برود. الان ما باید ایرادات را برطرف کنیم. 

وی عنوان کرد:اگر دولت می‌خواهد به مردم کمک کند، باید از املاک لاکچری مالیات بگیرد. با همین مالیات در اطراف تهران شهرک سازی کند، مترو‌ها را به بهره برداری برساند تا مردم بتوانند مثل شهر‌های بزرگ رفت و آمد کنند و مشکلی نداشته باشند. میخواهم بگویم که قانونگذار ایرادات ریشه‌ای حوزه مسکن را نمی‌خواهد برطرف کند، اما به سازمان بورس فشار می‌آورد که متولی وزارت اقتصاد است و باید کمک کند.

شریعتی توضیح داد: اگر سازمان بورس و بانک مرکزی بخواهد مستقل عمل کند نباید زیر بار این مساله برود. نمی‌توانیم بگوییم که سازنده‌ها پول ندارند. سازنده‌ها پول دارند، اما وقتی می‌بینند مردم قدرت خرید ندارند یا وقتی قیمت زمین بعد از ساخته شدن مسکن بالا می‌رود، به فکر ساخت مسکن نمی‌شوند. پول آن‌ها یا در سیستم بانکی نشسته یا در ملک‌های ساخته شده، پارک شده است. نمی‌توانیم بگوییم پول نداریم. در حجم نقدینگی ۷ میلیارد تومانی پول نداشتن حرف اشتباهی است. بانک‌ها بنگاه املاک هستند. بانک‌های ما ملّاک شدند. اگر بخواهیم بگوییم که سازمان بورس موظف است تامین مالی حوزه مسکن را انجام دهد، باید سازنده پیدا کند و بگوید که تامین مالی را برایش انجام دهد که در این حالت عملا سازنده، نقش پیمانکاری دارد. 

این کارشناس بازار سرمایه گفت: بازار سرمایه ظرفیت دارد، اما زیرساخت‌های شهری باید فراهم شود و در قالب شرکت پروژه به میدان بیاید. یک شرکت پروژه‌ای که مشخص باشد چه کاری دارد انجام می‌دهد. اما اگر بخواهید ساختار را طوری ببندید که پیمانکار هیچ انتفاعی نداشته باشد، مطمئن باشید که در آن فساد پیش می‌آید و ما نمی‌توانیم جلوی این کار را بگیریم. نرخ تامین مالی بازار سرمایه نسبت به نرخ سازنده‌های بزرگ مسکن جذاب‌تر است. پس اگر دولت یک شرکت پروژه ایجاد کند، به شفافیت کامل برسد، پروژه‌ها را تعریف کند و به قیمت منطقی بفروشد طبیعتا می‌تواند یک سوم بازار آزاد نرخ تامین مالی داشته باشد که بازار سرمایه نیز از چنین شرکتی حمایت می‌کند. اما در حال حاضر بازار به دلیل اینکه عملکرد شرکت‌های ساختمانی را دیده حمایتی انجام نمی‌دهد. ما شرکت‌های ساختمانی زیادی را دیدیم که پول نقد را دارند، اما پروژه‌ای را آغاز نمی‌کنند.

شریعتی با اشاره به فروش متری مسکن در بازار سرمایه افزود: دلیل اینکه مردم ملک می‌خرند این نیست که بگویند ما یک متر ملک خریدیم بلکه می‌خواهند از تورم جا نمانند. مفهوم مسکن متری را نمی‌دانم. مردم می‌خواهند که ارزش پولشان حفظ شود. این کار رشد دلاری دارد و خود را با تورم هماهنگ می‌کند و مهمتر اینکه مالیات نمی‌دهند. در سوئد اگر کسی دارای دو خانه باشد بیش از نصف اجاره مسکن را مالیات می‌دهد. زیرا بیش از نیاز خود خانه خریده است.

کارشناس بازار سرمایه گفت: اگر ساختار درست باشد، دیگر مردم فقط پول خود را در ملک نمی‌گذارند. مردم به این فکر می‌کنند که کجا سرمایه گذاری کنند تا با کمترین ریسک بیشترین انتفاع را داشته باشند. اگر ساختار اقتصادی و شفافیت در بازار ملک و مالیات ستانی آن درست شود، مردم دنبال این نمی‌روند که ملک روی ملک بگذارند. در حال حاضر برای مردم ملک دارایی امن است. نگاه مردم به بورس خراب شده است. اگر مردم از بورس سکه بخرند می‌توانند فردا از خزانه بانک رفاه، ملت و سامان تحویل بگیرند، اما ترجیح می‌دهند که از بازار بخرند. پس قطعا فروش متری مسکن شکست می‌خورد.