۹۵ درصد پروژه‌های انجام‌شده توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن، مسکونی، اداری و تجاری است؛
بورس نیوز:
یکی از بازار‌هایی که همیشه موردتوجه سرمایه‌گذاران بوده و متناسب با ریسک آنها، بازده داشته است، املاک و مستغلات است؛ در واقع به دلیل ماهیت فیزیکی بودن و به پشتوانه اعتماد و تقاضای مردم به‌عنوان یکی از نیاز‌های اولیه، کم ریسک محسوب می‌شود. شرایط اقتصادی و نرخ تورم بیش از ۵۰ درصد در سال، منجر به افزایش هزینه‌ها و بهای تمام‌شده محصولات می‌شود و بیشترین ضربه را به شرکت‌های ریالی محور و غیر صادراتی وارد می‌کند. طبیعتاً شرکت‌های انبوه‌سازی از برخی اقلام دلاری محور با قیمت‌های جهانی استفاده می‌کنند، اما قیمت فروش متناسب با تورم، بهترین ویژگی آنها است.
شرکت‌های گروه انبوه‌سازی بورس، در زمینه‌هایی مثل ساخت مسکن، سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با پروژه‌های عمرانی، بازسازی، تعمیر و نگهداری املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند. اولین شرکت پذیرفته‌شده که زیرمجموعه گروه انبوه‌سازی املاک و مستغلات است، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران با نماد "وساخت" بود که پس از کسب مجوز از بانک مرکزی و سازمان بورس وارد بازار بورس شد. سهام ۲۹ شرکت ساختمانی در بورس معامله می‌شوند که گروهی بر شاخص این صنعت تأثیرگذار هستند و جمعاً به مبلغ ۶۲ همت ارزش بازار دارند.
باوجوداینکه بازار مسکن فعلاً در رکود به سر می‌برد، اما تورم، افزایش نرخ دلار و قیمت سایر دارایی‌ها، بالاخره کار خودشان را خواهند کرد و قیمت ملک و زمین دوباره اوج خواهد گرفت. قیمت هر متر مسکن در تهران به‌صورت میانگین ۱۹ درصد نسبت به سال ۱۴۰۲ افزایش‌یافته و هزینه‌های ساخت‌وساز هم با توجه به بررسی کارشناسان مربوطه، حدوداً ۷۰ درصد رشد کرده است. با افزایش نرخ فروش زمین و ساختمان، سودآوری شرکت‌های انبوه‌سازی می‌تواند افزایش یابد؛ زیرا محصول به فروش رفته این شرکت‌ها، متناسب با تورم است.
معرفی شرکت
از ابتـدای تأسیس شـرکت گـروه سرمایه‌گذاری مسـکن تاکنـون عملیـات اجرایـی بیـش از ۷۰ هـزار واحد مسـکونی در ۴۳۶ پروژه توسـط شرکت‌های گـروه سرمایه‌گذاری مسـکن شروع‌شده و بیـش از ۶۰ هـزار واحـد نیـز بـه بهره‌برداری رسـیده و تحویـل خریـداران محترم شـده اسـت. از ایــن تعــداد پــروژه، بیــش از ۱۰۰ پــروژه در مقیــاس بلندمرتبه‌سازی اجراشده و به‌عنوان ساختمان‌های مانــدگار در عرصـه معمـاری و توسـعه گر در منطقـه شـناخته می‌شوند؛ مانند مجتمـع مسـکونی آسـمان در تبریـز، مجتمـع مسـکونی دراک در شـیراز و مجتمـع مسـکونی زیتـون در اصفهـان.
گـروه سرمایه‌گذاری مسـکن دارای ۱۶ شـرکت تابعـه، شـامل ۱۳ شـرکت سـاختمانی و سـه شـرکت پشـتیبانی اسـت کـه در ۲۸ اسـتان و ۳۶ شـهر کشـور، گسـترده شده‌اند و طـی چنـد سـال اخیـر، سـهام ۶ زیرمجموعه شـرکت نیـز در بـازار سـرمایه ایـران پذیرفته‌شده و سـهام هفتمیـن شـرکت نیـز در آسـتانه عرضـه اولیـه در بـازار سـرمایه اسـت. ثمسکن با ارزش بازار ۴ همت و ارزش معاملات ۶ میلیارد تومان، یکی از نمادهای نسبت کوچک و رشدی بازار سرمایه است و با قیمت ۲۶۰ تومان معامله می‌شود. با توجه به محاسبه شاخص NVT و مقایسه عمق سفارش‌های، گروه انبوه‌سازی نسبت به سایر گروه‌های کوچک و متوسط بازار سرمایه و سهام ثمسکن نسبت به سایر نمادهای بزرگ صنعت، نقد شونده‌تر است و گردش نقدینگی بسیار بالاتری از سطح میانگین دارد!
۹۵ درصد پروژه‌های انجام‌شده توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن، مسکونی، اداری و تجاری است که با توجه به افزایش نرخ‌ها و سودآوری بیشتر املاک و ساختمان‌ها، عملکرد شرکت بهینه‌تر است. تقاضای بالای مسکن و شرایط اقتصادی حاکم بر فعالیت‌های گروه انبوه‌سازی، از فرصت‌های شرکت است؛ در مقابل، طولانی بودن دوره گردش سرمایه به علت ساختار و نوع صنعت و همچنین راکد شدن بازار ساخت‌وساز از تهدیدات شرکت است. البته با توجه به رشد بازار‌های دلار، طلا، خودرو و دارایی‌های دیگر، به نظر می‌رسد بازار‌های بورس و ارز دیجیتال طی سه سال آتی رشد خوبی کنند و انبوه‌سازی هم با خروج از فاز انباشت و رکود می‌تواند یکی از گروه‌های جذاب بورس برای سرمایه‌گذاری شود.
ترکیب سهامداران
گروه مالی بانک مسکن مالکیت ۴۹.۵ درصد از کل سهام گروه سرمایه‌گذاری مسکن را به ارزش روز ۲ هزار و ۶۸ میلیارد تومان دارد و پس‌ازآن، سرمایه‌گذاری خورشید سپهر ۱۳.۶ درصد، سرمایه‌گذاری توسعه ملی ۴.۱ درصد، سرمایه‌گذاری تأمین آتیه مسکن ۳.۵ درصد، صندوق هدف مسکن آتی ۲.۱ درصد و سبد بازار گردانی شرک ۱.۲ درصد از سهام ثمسکن را در اختیار دارد. پرتفوی گروه مالی بانک مسکن عمدتاً از سهام شرکت‌های متوسط و کوچک با ارزش بازار بین ۵ تا ۱۰ همت تشکیل‌شده است و بیشترین سرمایه را به ثمسکن با ارزش ۲ هزار و ۶۸ میلیارد تومان اختصاص داده است و به‌غیراز آن، سرمایه‌گذاری بر روی سهام شرکت‌های دیگر، سبک بوده و اکثراً بازده سالانه خوبی داشتند.
"ستران"، "ثمسکن"، "وخارزم" و بخصوص سهرمز از سال ۱۴۰۱ تاکنون، بازدهی بسیار خوبی داشتند و نسبت به کلیت بازار بورس، درصد رشد‌های بالایی را به ثبت رساندند. نسبت قیمت به سود خالص (P/E ttm) "ثمسکن" ۲۱، "ستران" ۸.۷، "وخارزم" ۴.۱ و "سهرمز" ۸.۶ است که مقایسه‌ها نشان می‌دهد بیشترین سودسازی را شرکت سرمایه‌گذاری خوارزمی نسبت به ارزش بازارش داشته و پایین‌ترین نسبت P/E از آن ثمسکن است و می‌توان چنین برداشت کرد که عملکرد قیمت و سودآوری ثمسکن نسبت به‌کل پرتفوی مثبت بوده، اما نسبت به سهم‌های پربازده داخل پرتفوی، هنوز عقب است!
ارزش‌گذاری پرتفوی "ثمسکن"
تقریباً ۷۹ درصد سرمایه گروه سرمایه‌گذاری مسکن به سهام شرکت‌های بورسی اختصاص‌یافته است و ۱۰ هزار و ۷۴۶ میلیارد تومان با قیمت روز سهام ارزش دارد. خالص ارزش پرتفوی بورسی ۱۰ همت و پرتفوی غیر بورسی ۲.۷ همت برآورد می‌شود که نسبت به بهای تمام‌شده ۱۴۰۰ درصد برای شرکت ارزش‌افزوده ایجاد کرده است. بیشترین وزن دارایی ثمسکن را "ثشرق" به ارزش ۳.۸۵ همت، "ثپردیس" ۱.۶ همت، "ثالوند" ۱.۳۵ همت و "ثجنوب" ۱.۳۳ همت تشکیل می‌دهد؛ در مقابل، "ثجنوب"، "ثپردیس" و "ثرود" بیشترین سودآوری و تقسیم سود را برای ثمسکن دارند. ارزش خالص دارایی‌های ثمسکن به مبلغ ۱۲.۷ همت و حقوق صاحبان سهام نیز، ۱.۷۵ همت است که NAV به ازای هر سهم ۹۱۵ تومان برآورد می‌شود.
ارزش خالص پرتفوی بورسی و بهای تمام‌شده پرتفوی غیر بورسی ثمسکن از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ نوسانات خاصی نداشت و با درصد‌های بسیار کم تغییر پیدا می‌کرد؛ اما از سال ۱۳۹۸ نوسانات با اختلاف قابل‌توجهی افزایش یافت! به‌طوری‌که ارزش پرتفوی این نماد در سال ۱۳۹۷ به مبلغ ۲۸۹ میلیارد تومان بود که در سال ۱۳۹۹ با اوج‌گیری بازار بورس به مبلغ ۳.۶ همت رسید و اکنون به مبلغ ۱۴.۵ همت برآورد شده است. قیمت بازاری سهام ثمسکن ۲۶۳ تومان و تقریباً ۲۹ درصد NAV (Net Asset Value) خود معامله می‌شود که می‌توان گفت قیمت سهم ۲۵۰ درصد پتانسیل رشد را در حالت بدبینانه دارد و اگر شرایط بازار بیش‌ازحد مثبت باشد، ممکن است اهداف بالاتر از ارزش ذاتی در دسترس باشند!
تحلیل سود و زیان
گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سال ۱۴۰۲ به مبلغ ۷۷۰ میلیارد تومان درآمد، ۹۶ میلیارد تومان هزینه‌های اداری و ۶۷۴ میلیارد تومان سود خالص داشته است که به ترتیب، ۱۵۲ درصد، ۶۰ درصد و ۱۸۰ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش‌یافته و اوضاع سودآوری شرکت خیلی خوب است. جمع درآمد‌های عملیاتی شرکت طی این ۱۰ سال به‌صورت میانگین ۵۳ درصد سال‌به‌سال افزایش داشته و از هزینه‌های اداری جلوتر حرکت می‌کند. با توجه به افت درآمد ۶ ماهه ۱۴۰۳ از ۴۸۲ به ۷۳ میلیارد تومان، رکود بازار مسکن و روند خنثی گروه انبوه‌سازی در سیکل‌های اخیر بازار بورس، پیش‌بینی می‌شود شرکت سود خالص کمتری در سال ۱۴۰۳ بسازد؛ اما سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ می‌تواند برای گروه انبوه‌سازی و بخصوص شرکت‌های بنیادی سال‌های طلایی باشد.
با توجه به فراکتال‌های قبل و حساسیت درآمد شرکت به نوسانات شاخص هم‌وزن بورس، پیش‌بینی می‌شود گروه سرمایه‌گذاری مسکن حدوداً ۳۵۰ میلیارد تومان درآمد داشته باشد که نسبت به سال ۱۴۰۲ کاهش ۵۵ درصدی را شاهد خواهیم بود. نرخ رشد هزینه‌ها نسبت به درآمد‌ها طی این ۱۰ سال به‌صورت میانگین کم بوده، اما در سال ۱۴۰۲ با وجود رشد چشمگیر درآمد‌های عملیاتی، هزینه‌های اداری هم نسبت به سال قبل، ۶۰ درصد افزایش‌یافته و نشان می‌دهد تورم و شرایط اقتصادی حاکم بر نیروی انسانی، منجر به رشد پیاپی هزینه‌های حقوق و دستمزد و سایر هزینه‌های اداری می‌شود. در نهایت با کسر هزینه‌های ۱۵۰ میلیاردی هزینه‌ها، سود خالص به مبلغ ۲۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود.
میانگین حاشیه سود خالص ثمسکن ۷۶ درصد است و شرکت در سال ۱۴۰۲ حاشیه سود خالص ۸۷ درصدی را به ثبت رساند که با توجه به افت و رشد یک سال در میان حاشیه سود شرکت به نظر می‌رسد سال ۱۴۰۴ با کاهش حاشیه سود مواجه شود. ازیک‌طرف کاهش سودآوری و از طرف دیگر، کاهش حاشیه سود می‌تواند بنیاد و سهامداران را تحت تأثیر قرار دهد. به دلیل رشد سودآوری و افزایش ارزش خالص دارایی‌های شرکت، بازده حقوق صاحبان سهام و دارایی‌ها در بالاترین سطح خود طی این ۵ سال قرار دارد که یک نکته مثبت تلقی می‌گردد و می‌توان چنین برداشت کرد که شرکت فعالیت‌های خوبی دارد و از دارایی‌ها در جهت افزایش سود به‌خوبی استفاده می‌شود.
نویسنده: هادی بهرامی
