خصوصی سازی، اخرین سنگر حل مشکلات مسکن!
بورس نیوز:
مسکن، به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های هر خانوار ایرانی، در سال‌های اخیر سهم فزاینده‌ای از سبد هزینه‌ای خانوارها را به خود اختصاص داده است. بر اساس آمار‌های رسمی، در شهر‌هایی همچون تهران، بیش از ۵۰ درصد از درآمد خانوارها صرف تأمین مسکن می‌شود؛ رقمی که نشان‌دهنده بحران جدی در بازار مسکن و ناتوانی بسیاری از خانواده‌ها در تأمین سرپناه مناسب است. بااین‌حال، دولت‌ها یکی پس از دیگری می‌آیند و می‌روند، اما هیچ اقدام بنیادین و کارآمدی که بتواند تغییر محسوسی در این حوزه ایجاد کند، صورت نمی‌گیرد.
در گزارش‌های تورمی که هر ماه مرکز آمار منتشر میکند، هزینه‌های مربوط به مسکن همواره به یکی از بخش‌هایی تبدیل شده است که توجه‌ها را به خود جلب میکند.
ناکامی دولت‌ها در حل بحران مسکن
سیاست‌های دولتی در بخش مسکن، نه‌تنها نتوانسته‌اند مشکلات این بازار را کاهش دهند، بلکه در بسیاری از موارد، موجب تعمیق بحران شده‌اند. مسکن مهر، که در دولت نهم و دهم با تبلیغات گسترده به‌عنوان راهکاری برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد معرفی شد، پس از گذشت بیش از یک دهه، همچنان با مشکلات عدیده‌ای در زیرساخت، خدمات شهری و کیفیت ساخت مواجه است. بسیاری از واحد‌های این طرح، فاقد حداقل امکانات رفاهی بوده و در مناطقی ساخته شده‌اند که فاقد دسترسی مناسب به خدمات عمومی هستند.
تورم نقط به نقطه مسکن و... با رشد ۳۷.۹ درصد در جایگاه دوم قرار دارد
در دولت سیزدهم نیز، وعده‌ی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال داده شد، اما آمار‌ها نشان می‌دهند که این وعده، بیش از آنکه به یک برنامه عملیاتی شباهت داشته باشد، یک آرمان‌گرایی غیرواقع‌بینانه بوده است. بر اساس گزارش بانک مسکن که در ابتدای سال ۱۴۰۳ منتشر شد به وضوح نشان میدهد که تاکنون فقط ۳۳۵ هزار واحد مسکونی در قالب طرح مسکن ملی احداث شده که از این تعداد، بسیاری هنوز به مرحله تکمیل و بهره‌برداری نرسیده‌اند. همچنین، سهم سال ۱۴۰۲ از این واحدها، تنها ۱۰۵ هزار واحد بوده است. به‌عبارت‌دیگر، در سه سال اجرای این طرح، سالانه تنها حدود ۱۰۰ هزار واحد ساخته شده که معادل یک‌دهم رقم وعده داده‌شده توسط دولت است.
علاوه بر شکست سیاست‌های تولید مسکن، طرح مالیات بر خانه‌های خالی نیز که توسط مجلس تصویب شد، نتوانست نقش مؤثری در کنترل بازار ایفا کند. اجرای ناقص، ضعف در شناسایی واحد‌های خالی و عدم اجرای مؤثر این قانون، باعث شد که این سیاست نیز به سرنوشت بسیاری از برنامه‌های ناکارآمد گذشته دچار شود.
در هر دوره وعده حل مشکل مسکن توسط دولت‌ها داده شده و، اما هیچ کاری از پیش نبرده بلکه با دخالت‌های بی، چون و چرا وضعیت را نیز بحرانی‌تر کرده‌اند.
نرخ تورم سالانه مسکن و... در سطح ۴۱ درصد نشان از عمق فاجعه دارد
خصوصی‌سازی؛ راهکاری اثبات‌شده در حل بحران مسکن
در شرایطی که سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن با ناکارآمدی مواجه شده‌اند، بررسی تجربه‌ی کشور‌هایی که توانسته‌اند مشکل کمبود مسکن را حل کنند، نشان میدهد که خصوصی‌سازی، همراه با نظارت اصولی دولت، می‌تواند راه‌حلی مؤثر برای خروج از این بحران باشد.
در سنگاپور، یکی از موفق‌ترین مدل‌های تأمین مسکن پیاده‌سازی شد که طی آن، دولت با سیاست‌گذاری مناسب، فضایی را برای فعالیت مؤثر بخش خصوصی فراهم کرد. در نتیجه، عرضه مسکن متناسب با تقاضا افزایش یافت و بخش بزرگی از جمعیت، توانستند خانه‌دار شوند. در ترکیه نیز، با واگذاری پروژه‌های مسکن به بخش خصوصی و تنظیم‌گری صحیح، مشکل کمبود مسکن تا حد زیادی برطرف شده است.
اما مهم‌ترین نمونه‌ی موفق خصوصی‌سازی در اقتصاد، مربوط به چین است. بررسی‌های علمی نشان میدهد که خصوصی‌سازی شرکت‌های دولتی در چین، بهره‌وری را بیش از ۱۷۰ درصد افزایش داده است. در مناطقی که دولت کنترل کمتری بر شرکت‌ها داشته، اثرات خصوصی‌سازی به‌مراتب بیشتر بوده است. همچنین، در صنایع فناوری پیشرفته و مصرف‌کننده، این تأثیرات چشمگیرتر بوده‌اند. بررسی دیگری نشان میدهد که شرکت‌های خصوصی، به‌طور متوسط ۵۳ درصد بهره‌وری بیشتری نسبت به شرکت‌های دولتی دارند، اما تحقق کامل این مزایا، نیازمند گذشت چندین سال است. این یافته‌ها به‌روشنی نشان می‌دهند که خصوصی‌سازی، با افزایش بهره‌وری، می‌تواند در حوزه مسکن نیز تأثیرات مثبتی به همراه داشته باشد.
هرچند در کشور چین نیز که این الگوی توسعه موفق را پیش گرفته است در دوره پسا کرونا با قیمت گذاری‌های دستوری قیمت مسکن فاجعه عمیقی را در اقتصاد چین شکل داده و تا به حال حاضر درگیر رفع این مشکل است؛ هرچند این اقدامات بی هزینه نبوده و منجر ورشکستگی شرکت‌های فعال در حوزه مسکن همچون کانتری گاردن و اورگرند شد، دولت چین در حال حاضر با ترزریق بسته‌های محرک سعی در تحریک بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله مسکن دارد.
در دوره پسا کرونا، چین شاهد مشکلات جدی در بخش مسکن بود که ناشی از سیاست‌های اشتباه دولت شی جین پینگ در زمینه قیمت‌گذاری دستوری مسکن بود. این سیاست‌ها منجر به بحران‌های جدی در بازار مسکن شد، اما دولت چین پس از شناسایی اشتباهات خود، به سرعت اصلاحات لازم را انجام داد و از وقوع فجایع بزرگتر جلوگیری کرد. در مقابل، در ایران، دولت‌ها در هر دوره به ارائه وعده‌های مشابه می‌پردازند و همچنان بر این باورند که باید دولت با قدرت و به‌طور مستقیم وارد بازار مسکن شود. این رویکرد نه‌تنها به رفع مشکلات موجود کمک نمی‌کند بلکه خود عاملی برای تشدید بحران‌ها و کاستی‌های موجود در این بخش می‌شود.
چرا خصوصی سازی در ایران تبدیل به یک رویا شده است؟!
باوجوداینکه خصوصی‌سازی در بسیاری از کشورها، موجب تحول در بخش‌های اقتصادی شده، اما در ایران اجرای نادرست و غیرشفاف این سیاست، موجب ایجاد ساختاری موسوم به "خصولتی‌سازی" شده است. در چنین ساختاری، دارایی‌های دولتی نه به بخش خصوصی واقعی، بلکه به نهاد‌های شبه‌دولتی واگذار می‌شوند که همچنان به منابع دولتی وابسته‌اند و بهره‌وری لازم را ندارند، به نوعی میتوان گفت: شترمرغ‌هایی در اقتصاد هستند که نه تخم میگذارند و نه بار میبرند!
بزرگ بودن دولت و مداخله بیش‌ازحد آن در اقتصاد، مانع اصلی خصوصی‌سازی واقعی است. حل این مشکل، نیازمند کاهش تصدی‌گری دولت، ایجاد فضای رقابتی، بهبود شفافیت و تقویت نظام نظارتی است. بورس می‌تواند بستری مناسب برای ورود بخش خصوصی واقعی به حوزه مسکن باشد، به‌شرطی که فرایند واگذاری‌ها به‌صورت شفاف و بر اساس اصول رقابتی صورت گیرد.
چندی پیش رهبر انقلاب در دیدار با کارآفرینان و فعالان اقتصادی، بر اهمیت خصوصی‌سازی و کاهش تصدی‌گری دولت تأکید کردند و صراحتاً بیان داشتند:
"نظام تصمیم‌گیری و اجرایی کشور به بخش خصوصی کمک کند. "
بااین‌حال، برخی افراد و نهاد‌ها همچنان با بهانه قرار دادن تحریم‌ها، از اجرای این سیاست‌ها امتناع می‌کنند و بر مداخلات دولتی در اقتصاد اصرار دارند. این در حالی است که حتی در شرایط تحریم نیز، با اصلاح ساختار‌های اقتصادی و میدان دادن به بخش خصوصی، میتوان مسیر رشد و توسعه را هموار کرد.
سخن آخر
بحران مسکن در ایران، نتیجه‌ی سیاست‌های ناکارآمد دولتی و تصدی‌گری بیش‌ازحد دولت در این حوزه است. تجربه‌ی کشور‌هایی مانند چین، سنگاپور و ترکیه نشان میدهد که خصوصی‌سازی، در کنار نظارت اصولی دولت، می‌تواند به افزایش بهره‌وری، کاهش هزینه‌های تولید و رونق بازار مسکن منجر شود. بااین‌حال، خصوصی‌سازی در ایران تاکنون به خصولتی‌سازی تبدیل شده که نه‌تنها مشکلات را حل نکرده، بلکه موجب افزایش ناکارآمدی شده است.
برای حل بحران مسکن و کاهش فشار بر خانوارها، لازم است که دولت از مداخله مستقیم در ساخت‌وساز پرهیز کند و به‌جای آن، فضای مناسبی برای ورود بخش خصوصی واقعی فراهم نماید. این امر تنها در صورتی محقق خواهد شد که بزرگ بودن دولت به‌عنوان یک مانع اساسی برطرف شود، فرایند‌های واگذاری شفاف‌تر گردد و نظارت‌ها بر عملکرد بخش خصوصی بهبود یابد. اگر چنین تحولاتی در اقتصاد ایران رخ دهد، میتوان انتظار داشت که نه‌تنها بازار مسکن، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی نیز، شاهد انقلابی بزرگ در بهره‌وری و رشد اقتصادی باشند.
پایان مطلب
علیرضا مبصر- پژوهشگر بازار سرمایه
