مسکن متری نخرید!

بورس نیوز: 

اعظم هنردوست، مدیر سرمایه‌گذاری و تامین مالی گروه سرمایه‌گذاری مسکن تشریح کرد: چند سال قبل طرحی با عنوان فروش متری مسکن مطرح شد، اما ناموفق بود، بعد از آن گروه سرمایه‌گذاری مسکن سلف مسکن را طرح‌ریزی کرد. هر یونیت سلف مسکن معادل (امکان کمتر یا بیشتر بودن وجود داشت) یک متر مربع از واحد مسکونی بود همچنین جلساتی برای تدوین دستورالعمل این طرح با بورس کالا برگزارش شد. در این طرح نهاد‌های بسیاری درگیر بودند و مدت زمان زیادی برای انجام آن صرف و بعد از ورود به کمیته فقهی ایرادتی از این طرح گرفته شد. البته بعد از ماه‌ها ایرادات مرتفع شد و کمیته فقهی این طرح را تایید کرد، ولی این تایید با تغییرات سازمان بورس همزمان شد و اعضای کمیته تدوین نیز تغییر کردند. در واقع این طرح به پروسه باطل منتقل شده بود چراکه باز هم به دلیل تغییر اعضای کمیته تدوین ایرادات دیگری به طرح گرفته شد، در حال حاضر کل دستورالعمل زیر سوال رفته و هنوز تکلیفی مشخص نشده است. برخلاف پیگیری‌های گروه سرمایه‌گذاری مسکن و ایجاد پروژه آزمایشی (همان ابتدای امر برای امیدنامه متنی نوشته شده بود) هنوز دستورالعملی که انتظار آن می‌رود ابلاغ نشده است.

سازوکار مدونی نباشد فروش متری مسکن به مشکل خواهد خورد

این کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: شواهد بیانگر آن است که در منطقه ۲۲ تهران فروش متری مسکن به صورت شخصی (نه اینکه از جانب شهرداری یا هر نهاد دیگری) از جانب سازنده‌های که فعال هستند در حال اجراست و واحد‌های مسکونی را به صورت متری به چند شخص می‌فروشند. این موضوع به دلیل اینکه سازوکار مدونی ندارد بی شک به مشکل می‌خورد. قبل از هرچیز این واحد ساخته شده است و چند نفر تملک آن را در اختیار دارند (در بهترین حالت چند نفر غیر از سازنده مالک آن واحد مسکونی باشند یعتنی سازنده به تمام افراد ملک را فروخته باشد.) و در نهایت این چند نفر باید واحد را در قیمتی مشخص بفروشند که بی شک به مشکل می‌خورد. یعنی امکان ندارد که در معاملاتی که انجام می‌شود، حداقل یک مورد به مشکل نخورد چراکه فردی مایل است در قیمت (به فرض مثال واحد را متری ۵۰ تومان خریده است) ۵۵ میلیون تومان بفروشد و دیگری دوست دارد، قیمت ۶۰ میلیون تومان برای هر متر نرخ‌گذاری کند، حتی دیگرری مایل به نگهداری متراژ تحت تملک خود است.

وی ادامه داد: مشکل اینجاست که بدون نگاه و بررسی سابقه موضوعی (فروش متری مسکن چند سال پیش مطرح شد و با شکست مواجه شد) فقط در حد حرف اجرایی می‌شود، با وجود اینکه عده‌ای هم با توجه به گزارشات و شنیده‌های میدانی این اقدام را آغاز کرده‌اند، چندان عملکرد درستی نیست. معتقدم که فروش متری مسکن بدون سازوکار بورس اصلا امکان پذیر نیست و بی شک این افراد با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.

صندوق املاک و مستغلات جایگاهی قوی در کشور ندارد

هنردوست با اشاره به صندوق املاک و مستغلات تصریح کرد: این صندوق برای هلدینگ‌های سازنده خیلی کمتر کاربرد دارد. صندوق املاک و مستغلات شروطی را در بر می‌گیرد که باید ملک قابلیت اجاره را داشته باشد (اجاره این واحد‌ها باید در حدی باشد که بازدهی منطقی را عاید دارندگان یونیت صندوق کند، الان با توجه یه اینکه نسبت اجاره به قیمت واحد‌ها پایین است بازدهی رقابتی را نخواهد داشت. هر چند که نگاه به دارایی صندوق املاک و مستغلات نه تنها از طرف اجاره بلکه رشد قیمتی هم باید باشد، در واقع مانند سهام که هم می‌توان بر DPS و هم بر capital gain آن حساب کرد؛ البته ممکن است برخی از دارنگان یونیت بازدهی که از جانب اجاره می‌رسد را مد نظر قرار دهند.) و پایان کار داشته باشد. متوسط ۲.۵ سال گردش دارایی در صنعت ساختمان یعنی اینکه تمام کارخانه‌ها و شرکت‌های دیگر با تولید محصول در کوتاه‌ترین زمان ممکن به پول خواهند، رسید، ولی شرکت ساختمانی محصول خود را در کوتاه مدت پایان نمی‌دهد و عادیی آن زمان بر است.

اگر اجاره بها منطقی شود صندوق املاک و مستغلات گزینه مناسبی است

وی در پایان به بورس نیوز گفت: به دلیل ۲.۵ سال گردش دارایی همواره مشکل تامین نقدینگی در هلدینگ‌های ساختمانی وجو دارد پس همیشه ناچارند که بخشی از تامین نقدینگی را از پیش فروش انجام دهند. زمانی که پیش فروش رخ می‌دهد در واقع واحد شروط لازم را برای ورود به یونیت‌های صندوق املاک و مستغلات از دست می‌دهد. هرچند که اگر اجاره‌ها نسبت به قیمت واحد‌های مسکونی، تجاری یا اداری معقول باشد، صندوق املاک و مستغلات گزینه بسیاری خوبی است. چراکه فرد می‌تواند به راحتی وارد صندوق املاک و مستغلات شود و هر مقدار پس انداز خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند. البته در کشورمان هنوز این موضوع جان نگرفته است و باید اشاره کرد که اولین صندوق هم آغاز به کار کرد، ولی متاسفانه رونق چندانی برای فعالین حوزه مسکن نداشته است.