سکته ساختمانی در پایتخت/ اوج‌گیری بی‌سابقه رکود مسکن

افت 60 درصدی تیراژ ساخت آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال، رکورد «عمق» رکود مسکن را برای سال93 به ثبت رساند. تازه‌ترین آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد میانگین ماهانه «عرضه جدید» مسکن در پایتخت از سطح نیاز پایین‌تر آمده و از ساخت 20 هزار واحدمسکونی طی ماه‌های سه سال گذشته به حدود 9 هزار واحد در 8 ماه‌ اخیر رسیده است. با تشدید رکود در پاییز، حجم احداث به 4 هزار آپارتمان در ماه نیز نزول کرده است. پیامد وضعیت فعلی که در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده، بررسی شده است.

کاهش بی‌سابقه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران طی ماه‌های اخیر، نرخ «عرضه جدید» آپارتمان در پایتخت را به کمتر از «کف نیاز» بازار رسانده و باعث شده رکورد « عمق رکود مسکن» برای سال93 به ثبت برسد.

بعد از اعلام هفته گذشته مرکز آمار ایران در خصوص کاهش 46درصدی ساخت‌‌وساز در کل کشور طی بهار93 و افت 50 درصدی همین شاخص در تهران، دو روز پیش «دنیای اقتصاد» به اطلاعات تازه‌ای دست پیدا کرد که وضعیت ساخت‌وساز‌جدید در تهران طی 8ماه امسال را نامناسب‌تر از نیمه‌اول توصیف می‌کند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین آمار مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی است: انقباضی که نیمه‌اول امسال در فعالیت‌ بسازوبفروش‌ها به‌وجود آمد و تیراژ ساخت‌وساز را در مدت 6 ماه، 51درصد کاهش داد، هم‌اکنون تشدید شده و تحت‌تاثیر آن، حجم ساخت مسکن طی 8 ماه اول امسال در پایتخت 60 درصد و در دو ماه اخیر بیش‌از 80 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افت کرده است. در شهر تهران از ابتدای فروردین سال93 تا پایان آبان‌، فقط 73 هزار و 530 واحدمسکونی جدید ساخته شده است در حالی‌که، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث 183 هزار و 380 واحد مسکونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد. تحت‌تاثیر افت 60درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران، میانگین ماهانه «عرضه جدید» آپارتمان در سال جاری به حدود 9 هزار واحدمسکونی رسیده؛ ضمن اینکه تیراژ ماهانه ساخت از حدود 10 هزار واحد در ماه‌های ابتدایی سال93 به سطح 4 هزار واحد در یکی دو ماه اخیر تبدیل شده است. این در حالی است که بررسی‌‌های رسمی متولیان بخش مسکن -که اواخر سال گذشته و اوایل امسال درباره حجم نیاز مسکن در کل کشور طی سال‌های 1393 تا 1405 انجام شد- نشان می‌دهد: در پایتخت با احتساب سه پارامتر «تقاضای انباشت»، «نرخ تخریب ساختمان» و «تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج»، حجم حداقلی نیاز ماهانه مسکن رقمی معادل 10 هزار واحد مسکونی است به این معنی که در شرایط طبیعی باید سالانه 120 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شود. اما کارنامه بسازوبفروش‌ها طی 8 ماه اول امسال بیانگر آن است که برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود 1000 واحد مسکونی از مرز «نیاز مسکن» پایین‌تر آمده است. این فاصله براساس میانگین 8ماه ساخت‌وساز در ماه‌های گذشته از سال93 محاسبه شده است، اما در ماه‌های مهر و آبان امسال که صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب 5900 واحد و 4100 واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شده که به این ترتیب می‌توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسکن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. کارشناسان مسکن با اشاره به «دور از انتظار نبودن تکرار رفتار پاییزی بسازوبفروش‌ها در فصل زمستان»، احتمال می‌دهند: کل «عرضه‌جدید» سال93 در تهران به 120 هزار واحدمسکونی نرسد و عملا بازار مسکن بعد از سه سال «مازاد عرضه»، با نوعی بی‌تعادلی در برابر «نیاز مسکن» روبه‌رو شود.

اثبات رکود بی‌سابقه از روی آمار

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از نزول ساخت‌وساز مسکونی در سال جاری حاکی است: رکودی که در سال93 دامن بازار عرضه جدید مسکن را گرفت در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

امسال در بازار مسکن، به عنوان سال دوم رکود از دوره چهارم رونق و رکود محسوب می‌شود. معمولا در سال دوم رکود مسکن، ارقام مربوط به دو شاخص «افت قیمت» و «کاهش ساخت‌وساز» به حداکثر سطح ممکن در مقایسه با سال اول، می‌رسد.

پارسال به عنوان سال اول رکود، حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق کم‌سابقه، 5درصد کاهش یافت. اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه 60درصد افت نشان می‌دهد. افت 60درصدی مربوط به میانگین 9ماهه است در حالی‌که در دو ماه اخیر، نرخ کاهش عرضه از 80درصد هم تجاوز کرده است. بازار مسکن از سال83 تاکنون، این میزان نزول عرضه را به خود ندیده بود. تا پیش از کاهش 60 درصدی ساخت‌وساز در سال93، بیشترین افت عرضه‌جدید در تهران، در سال88 که اوج رکود مسکن دوره سوم به حساب می‌آید، رخ داد. در سال88 همزمان با کاهش 14درصدی قیمت مسکن در تهران، ساخت‌وساز نیز 43درصد افت کرد. در حال‌حاضر در تهران، اگرچه معاملات خرید مسکن طی ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش پیدا کرده و شتاب کاهش قیمت تا حدودی کند شده، اما سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به عنوان موتور اصلی رکود و رونق، همچنان در وضعیت رکودی قرار دارد؛ به‌رغم توقف روند کاهش قیمت مسکن در پاییز امسال و حتی افزایش 3درصدی میانگین 9ماهه قیمت در سال جاری نسبت به مدت مشابه پارسال و همچنین افزایش حدود 20درصدی معاملات خرید در فصل گذشته نسبت به پاییز92، اما در ساخت‌وساز، بازار شاهد تشدید نزول عرضه‌جدید است. افت بی‌سابقه «عرضه‌جدید» مسکن در سال جاری، درست بعد از سه سال صعود مداوم ساخت‌وساز اتفاق افتاده است. سال 90 در شهر تهران، «عرضه جدید» یا همان ساخت‌وسازهای مسکونی برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحدمسکونی در سال، عبور کرد و 53 درصد افزایش یافت. در سال90، اگرچه هنوز قیمت مسکن به اوج نرسیده بود اما «رونق زودرس» در سمت عرضه که تحت تاثیر مقررات ساختمانی از جمله طرح تفصیلی، تحریک شده بود، ساخت‌وساز را با رشد 53درصدی مواجه کرد. در سال91 به‌عنوان اوج رونق مسکن –قیمت در این سال 50درصد افزایش یافت- بیشترین حجم ساخت‌وساز معادل 253 هزار واحدمسکونی جدید در تهران رقم خورد. با این حال اگرچه در سال92، به عنوان سال اول رکود ساخت‌وساز 9درصد کاهش یافت، اما حجم واحدهای جدید شروع به‌ ساخت، همچنان سطح بالای 200 هزار واحد را حفظ کرد و در کل، 239 هزار واحد مسکونی در سال گذشته در تهران ساخته شد.

زمان بروز آثار رکود سنگین

تیراژ ساخت ماهانه حدود 20 هزار واحد مسکونی در تهران طی سال‌های 90 و 91 و 92، بازار مسکن پایتخت را با «مازاد‌عرضه» روبه‌رو کرد و باعث شد قیمت مسکن در بهار93 از نقطه اوج فرو بریزد. اما وضعیت فعلی بازار که «عرضه‌جدید» 60درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کرده، نگران‌کننده است. مجموع ساخت‌وسازهای 8 ماه اول امسال در تهران، حجم عرضه‌جدید را به سطح پایین مرز نیاز مسکن رسانده است. هم‌اکنون بازار ساخت، در «مرز عرضه» قرار گرفته و پیامد آن، می‌تواند از سال‌95 به بعد، به شکل کمبود آپارتمان بروز کند. این در حالی است که بازار سال94 به دلیل وضعیت مطلوب ساخت‌وسازهای سال91 و 92، مشکل آنچنانی از ناحیه عرضه نخواهد داشت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌ترین آمار از ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور نیز حکایت از آن دارد که در 4 ماه اول امسال 153 هزار واحدمسکونی جدید ساخته شده که 37درصد نسبت به مدت مشابه سال92 کاهش نشان می‌دهد. نزول ساخت کشوری مسکن نسبت به افت 46درصدی بهار93، اندکی بهبود پیدا کرده است. در چند روز گذشته، برخی کارشناسان نظرات قابل‌تاملی درباره نحوه تاثیرگذاری رکود عرضه مسکن، عنوان کردند و مثلا گفته‌اند «افت ساخت‌وساز در سال93 باعث جهش قیمت مسکن در سال94 خواهد شد»! این افراد برای اثبات ادعای خود حتی آمار غلط داده و اعلام کرده‌اند «بعد از رکود سال90، قیمت مسکن در سال91 با افزایش حدود 140درصدی روبه‌رو شد»! به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر دو دسته این اظهارنظرات غلط و غیرواقعی است؛ اول اینکه، از آنجا که ساخت‌وساز پروسه 2ساله دارد، در نتیجه کاهش آن در سال‌جاری، اثر خود را در سال95 می‌گذارد. دوم اینکه؛ سال90 نه تنها رکود نبود که سال اول رونق بعد از رکود88 بود طوری‌که قیمت مسکن، 14درصد و ساخت‌وساز 53درصد رشد کرد. از طرفی، طبق گزارش‌های رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در سال91 متوسط قیمت مسکن در تهران 50درصد افزایش پیدا کرد نه 140 درصد. بنابراین، اگرچه رکود سنگین ساخت‌وساز و رکوردزنی آن در سال93، برای آینده بازار مسکن هزینه‌زا است، اما در صورتی که جوسازی‌ها و تحلیل‌های نادرست، مهار شود، تبعات منفی این رخداد، لااقل در سال آینده بروز نمی‌کند.