نقش املاک و مستغلات در بازار سرمایه ایران

به گزارش بورس نیوز، در بازار سرمایه ایران، یکی از فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری، خرید خانه و مستغلات است. این حوزه که همواره مورد توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران قرار گرفته است، در یک پژوهش اخیر مورد بررسی قرار گرفته است و تاثیر حضور آن در پرتفوی سرمایه‌گذاران ارزیابی شده است. زمان تحقیق محدوده‌ای از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۲ بوده و از ارز‌های دلار آمریکا، طلا، سهام و اوراق مشارکت به عنوان فرصت‌های سرمایه‌گذاری مقایسه شده‌اند. برای ارزیابی تاثیر حضور املاک و مستغلات در پرتفوی سرمایه‌گذاران، از روش میانگین-واریانس استفاده می‌شود.

دلایل اصلی اهمیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و خرید خانه به‌عنوان یک روش جذاب برای افراد تلقی می‌شود و دلایل متعددی برای انتخاب این راهبرد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود دارد.

•    اولین دلیل مهم برای جذب اموال به املاک و مستغلات، کاهش ریسک کل سبد دارایی است. با اختصاص بخشی از دارایی به این حوزه، ریسک کل سرمایه کاهش یافته و تنوع بهتری در سبد دارایی ایجاد می‌شود.

•    دلیل دیگر، بالا بودن بازده مطمئن در املاک و مستغلات است. این سرمایه‌گذاری معمولا با بازدهی بیشتر از نرخ بدون ریسک همراه است.

•    ایجاد مصونیت در برابر افزایش یا کاهش قیمت‌ها نیز از جلب کننده‌های اصلی است. املاک و مستغلات می‌توانند به‌عنوان یک ابزار برای مصونیت در برابر نوسانات بازار عمل کنند، افزایش قیمت‌ها سرمایه‌گذاران را در برابر زیان حفاظت می‌کند. با مشاهده روند تغییرات قیمت مسکن از مرجعی مانند "کیلید" در بازه‌های زمانی مختلف، این موضوع اثبات می‌شود.

•    دیگر مزیت این نوع سرمایه‌گذاری، ایجاد جریان‌های نقدی در پرتفوی است. سرمایه‌گذاران می‌توانند از جریان نقدی ناشی از خرید خانه به‌عنوان منبع درآمد ثابت بهره‌مند شوند.

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به شکل‌های مختلف انجام می‌شود؛ از جمله سرمایه‌گذاری مستقیم، سرمایه‌گذاری در ابزار بدهی، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات و سرمایه‌گذاری در ابزار بدهی املاک و مستغلات به‌عنوان اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی. 

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در سطح بین‌المللی

واژه "املاک و مستغلات" به‌عنوان معادل فارسی عبارت "Real Estate" در زبان انگلیسی استفاده می‌شود. در فرهنگ لغت آکسفورد، "Real Estate" به‌عنوان یک نوع دارایی تعریف شده است که شامل زمین، ساختمان و همه ملزومات مرتبط با آن می‌شود.

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نیز به فعالیت‌هایی اشاره دارد که شامل خرید، مالکیت، مدیریت، اجاره و فروش املاک و مستغلات با هدف کسب سود می‌شود. از دوران‌های قدیم تاکنون، زمین و مسکن همواره به‌عنوان یک منبع قدرت، ثروت و نیروی اقتصادی برجسته بوده‌اند. با توسعه شرکت‌های سهامی در قرون وسطی در هلند و انگلستان، روش‌های جدیدی برای نگهداری ثروت مطرح شدند. با این حال، اهمیت زمین و مسکن در سبد دارایی افراد همچنان قوی باقی مانده است.

در حوزه شرکتی نیز، زمانی‌که موسسات سرمایه‌گذاری در قرن ۱۳ میلادی در اروپا و آمریکای شمالی تاسیس شدند، ابتدا تمایل زیادی به نگهداری دارایی‌های نقدی مانند سهام و اوراق بهادار با شوندگی زیاد در پرتفوی خود داشتند. 

اما با گذر زمان، این موسسات به سمت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات متمایل شدند. از دهه ۱۳۳۰، نگهداری زمین و خرید خانه در سبد دارایی موسسات سرمایه‌گذاری به منظور ایجاد تنوع و کاهش ریسک پرتفوی به یک عمل معمول تبدیل شده است.

اهمیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ایران

بخش زمین و مسکن به‌عنوان یکی از پایه‌های اصلی اقتصاد ایران همواره حائز اهمیت است و تاثیر چشمگیری بر تولید ناخالص داخلی دارد. آمار حساب‌های ملی نشان می‌دهد که در دهه‌های گذشته، سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی به میزان قابل توجهی حدود یک درصد بوده است. این نسبت به عنوان نشانگر اهمیت بالای بخش مسکن در اقتصاد کشور است.

سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری

سهم بخش مسکن مانند خرید خانه در تهران از کل سرمایه‌گذاری اقتصاد نیز بین یک تا ۱۰ درصد تغییرات دارد و این بخش در غیاب بازار سرمایه، بخش قابل توجهی از نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. در واقع از ۱۰ تا ۷۰ درصد نقدینگی کشور به بخش مسکن مرتبط شده است.

نقدینگی در این بخش به موجب ماهیت تقاضای مصرفی و سرمایه‌های قابل تقسیم در حوزه مسکن و خرید ملک توزیع می‌شود. در دهه‌های اخیر، بیش از ۱۰ درصد نقدینگی کشور در بخش مسکن جاری بوده و این تحول نشان از تأثیر قابل توجه این بخش بر اقتصاد ملی دارد.

با تحلیل برآوردها، مشخص می‌شود که در سه دهه گذشته، حدود ۷۱ درصد نقدینگی به انگیزه تقاضای سرمایه‌گذاری و ۱۱ درصد به منظور تامین نیاز‌های مصرفی به بخش مسکن وارد شده است. این اطلاعات نشان‌دهنده اهمیت و رابطه نزدیک میان نقدینگی، سرمایه‌گذاری و تقاضا در حوزه خرید خانه در ایران است.

سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن ایران: ارزش و چشم‌انداز

سرمایه‌گذاری، به سادگی به تعویق انداختن مصرف فعلی با هدف دستیابی به مصرف بیشتر در آینده است. این مفهوم، مبحث جهانخانی و پارسائیان را برجسته کرده است و اکثر اقتصاددانان به این نتیجه رسیده‌اند که سرمایه‌گذاری مؤثر یکی از عوامل اساسی رشد و توسعه پایدار در کشورهاست (جهانخانی و پارسائیان، ۱۷۳۱). در واقع، سرمایه‌گذاری، پایه اقتصاد‌ها و ارکان اساسی آن‌ها را تشکیل می‌دهد (اسالمی بیدگلی و بیگدلو، ۱۷۳۱).

در ایران، یکی از فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری، بخش زمین و مسکن یا املاک و مستغلات است. این بخش طی چهار دهه گذشته، نقش مهمی در تولید ناخالص داخلی، اشتغال و سرمایه‌گذاری داشته و به‌عنوان محرک اصلی بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل نموده است. 

براساس آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن و خرید آپارتمان و ملک، از کل سرمایه‌گذاری کشور در برنامه سوم و سه ساله اول برنامه چهارم توسعه به طور متوسط برابر با ۱۳ و ۱۷ درصد بوده است (چگنی، ۱۷۳۳). این موضوع نشان‌دهنده اهمیت بی‌نظیر این بخش در تحولات اقتصادی کشور است.

عملکرد این بخش در ایران

عملکرد بخش املاک و مستغلات نه‌تنها از لحاظ تولید ناخالص داخلی بلکه از جهت تاثیر بر سبد دارایی افراد نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. ارزیابی این موضوع از روش‌های متنوع امکان‌پذیر است. مقایسه عملکرد املاک و مستغلات با سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری مانند خرید خانه در فرمانیه و بررسی تاثیر حضور آن در سبد دارایی افراد، ابعاد گسترده‌تری از اهمیت این بخش در ساختار اقتصاد کشور را آشکار می‌سازد. 

این تحلیل‌ها نقش بسزایی در تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران ایفا می‌کند و موجب ارتقاء سطح سرمایه‌گذاری و توسعه اقتصادی می‌گردد. به‌عبارت دیگر، سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن نه‌تن‌ها ارزش اقتصادی، بلکه چشم‌اندازی برای رشد و توسعه پایدار در آینده را نیز به همراه دارد.

جمع‌بندی

املاک و مستغلات در بازار سرمایه ایران نقش بسیار حیاتی ایفا می‌کنند. این بخش، یکی از اصلی‌ترین منابع سرمایه‌گذاری کشور است و سهم قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها را جلب می‌کند. علاوه‌بر افزایش تولید ناخالص داخلی و اشتغال، سرمایه‌گذاری در خرید خانه و مستغلات، باعث تنوع سبد دارایی و کاهش ریسک پرتفوی می‌شود. تاثیر مستقیم این بخش در جذب نقدینگی جامعه و تاثیرگذاری در تاسیس اقتصاد مقاوم و پایدار نیز آشکار است. در نتیجه، املاک و مستغلات به‌عنوان یک فرصت جذاب سرمایه‌گذاری، با ارزش اقتصادی بالا و تأثیرگذاری چشمگیر در رشد اقتصادی ایران محسوب می‌شوند.